現(xiàn)行金融環(huán)境下房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及方式探討

許繆妙

（光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，上海 200070）

一、引言

為了緩解部分城市房?jī)r(jià)急劇上漲、局部過熱的問題，國(guó)家落實(shí)“三穩(wěn)”目標(biāo)，強(qiáng)化“房住不炒”定位，地方政府堅(jiān)持“因城施策”，有針對(duì)性地出臺(tái)多項(xiàng)政策，央行設(shè)置“三道紅線”控制負(fù)債規(guī)模，嚴(yán)控融資監(jiān)管。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，當(dāng)融資工作陷入困境，必然會(huì)面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，能否在從拿地到銷售的整個(gè)過程中獲得強(qiáng)有力的融資支持，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的問題。

二、現(xiàn)行金融環(huán)境下房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，一直以來國(guó)家和地方各省市切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管工作，有關(guān)部門多次下達(dá)文件通知，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極落實(shí)各項(xiàng)規(guī)定。在“三道紅線、四檔管理”融資新規(guī)下，房企融資壓力驟增。房地產(chǎn)市場(chǎng)短期供需失衡，導(dǎo)致局部過熱現(xiàn)象明顯，深圳、寧波等城市房?jī)r(jià)漲幅過大，居民房貸增長(zhǎng)過快，為此監(jiān)管層繼續(xù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，這也為政策收緊埋下伏筆。現(xiàn)行金融環(huán)境下房地產(chǎn)融資將愈加困難，主要體現(xiàn)為：第一，各地出臺(tái)房地產(chǎn)新政，嚴(yán)打違法違規(guī)行為，規(guī)范市場(chǎng)秩序，如上海房地產(chǎn)新政自2021年1月22日正式實(shí)施，嚴(yán)格落實(shí)“一城一策”要求，穩(wěn)固“住房不炒”的定位，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，同時(shí)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)房企理性拿地；蘭州市專項(xiàng)行動(dòng)的重點(diǎn)內(nèi)容為打擊投機(jī)炒房行為，嚴(yán)厲查處各種以不正當(dāng)手段哄抬價(jià)格的現(xiàn)象。第二，房地產(chǎn)監(jiān)管處罰持續(xù)增加。2021年3月以來，上海地區(qū)多部門管執(zhí)聯(lián)動(dòng)，查處房地產(chǎn)業(yè)多起違法違規(guī)案件，涉及合同違法、廣告違法、騙取銀行貸款等，根據(jù)案件的影響程度給予處罰。第三，融資審查要求更加嚴(yán)格。嚴(yán)格實(shí)施貨幣政策主基調(diào)，對(duì)金融機(jī)構(gòu)總貸款額度進(jìn)行管控，必須綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的信用資質(zhì)、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等，緊控開發(fā)貸款，合理發(fā)放貸款。第四，自2020年第三季度起，融資政策再度收緊，堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不動(dòng)搖，“三道紅線”試點(diǎn)推出，意味著融資監(jiān)管趨嚴(yán)，通過限制有息負(fù)債規(guī)模，達(dá)到“去產(chǎn)能”的目的，也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新發(fā)展階段。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

（一）直接融資方式

1.上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市，可迅速籌集巨額資金，這些資金可作為注冊(cè)資本，無固定還款期限。規(guī)模龐大、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)企業(yè)采用上市融資具有明顯優(yōu)勢(shì)，能夠獲得穩(wěn)定的資金流，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資金的實(shí)際需求。一些有發(fā)展?jié)摿Φ闹行头康禺a(chǎn)企業(yè)可借殼上市進(jìn)行融資，擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升公司聲譽(yù)。但上市融資信息披露更加規(guī)范，要求上市公司公開年報(bào)等期間報(bào)告，而且上市成本昂貴，需支付財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、律師費(fèi)以及各種雜費(fèi)等。

2.債券融資。債券融資屬于直接融資。債券是一種債務(wù)憑證，將閑置資金聚集，用于住房建設(shè)、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)等，有利于緩解房地產(chǎn)融資壓力［1］。債券融資包括公司債、企業(yè)債和債務(wù)融資工具等，具有籌資成本低、可利用財(cái)務(wù)杠桿、保障公司控制權(quán)、便于調(diào)整資本結(jié)構(gòu)等優(yōu)點(diǎn)，適用于資金需求量偏大的項(xiàng)目，但發(fā)行程序復(fù)雜，對(duì)發(fā)行主體評(píng)級(jí)較高。

3.公募REITs。房地產(chǎn)融資收緊的大背景下，房企承受著日益增加的隱性負(fù)債壓力。公募REITs的發(fā)行上市，在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。REITs即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種風(fēng)險(xiǎn)、收益率、波動(dòng)率介于股票與信用債之間的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。2021年，中國(guó)基金報(bào)報(bào)道目前公募REITs首批9只產(chǎn)品已經(jīng)平穩(wěn)上市，仍處于試點(diǎn)階段，截至2021年第一季度，住房租賃類REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模達(dá)260億元。短期來看，公募REITS對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響有限；長(zhǎng)期來看，公募REITs可盤活存量不動(dòng)資產(chǎn)，破解“資產(chǎn)荒”難題，助力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，更深遠(yuǎn)的意義在于從供給和需求兩端改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期理性發(fā)展。

4.房地產(chǎn)證券化。這一融資方式是在全球房地產(chǎn)金融業(yè)持續(xù)發(fā)展的進(jìn)程中衍生而來的，是一種創(chuàng)新型的融資方式，將金融工程與衍生證券技術(shù)相結(jié)合，具體形式包括信托基金、股票等等，證券化的方式因房地產(chǎn)業(yè)特殊屬性而更加多樣［2］。房地產(chǎn)證券化具有參與者眾多的特點(diǎn)，包含多個(gè)法律主體、多種法律關(guān)系，品種多樣化，流動(dòng)性強(qiáng)，且受國(guó)家政策導(dǎo)向的直接影響。目前幾種成熟的證券化融資模式有CMBS、物業(yè)費(fèi)證券化、購房尾款證券化等，其中購房尾款證券化已明顯收緊。

（二）銀行貸款

銀行貸款是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式之一，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)等資金大多為銀行提供。近年來，在政策影響下銀行貸款逐漸收緊，門檻有所提高，限制條件更多，若是房地產(chǎn)企業(yè)銷售受阻或者房?jī)r(jià)波動(dòng)過大，超過簽訂歸還時(shí)間，那么銀行有權(quán)采取財(cái)務(wù)強(qiáng)制措施，此時(shí)必然會(huì)影響企業(yè)的信用。此外，銀行貸款的缺點(diǎn)之一為售回款資金監(jiān)管嚴(yán)格，無法動(dòng)用，如華夏幸福貨幣資金236億元，受限資金228億元，可用資金僅為8億元。

（三）非標(biāo)融資方式

1.信托融資。信托融資是指委托人將其財(cái)委托給受托人，再由受托人將其財(cái)產(chǎn)資金用于特定項(xiàng)目中，獲得的收益直接匯報(bào)至委托人。這種融資方式風(fēng)險(xiǎn)低，由專業(yè)的房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一一審核，加強(qiáng)管理與控制，將資金分散至多個(gè)項(xiàng)目中，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。2020年5月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布相關(guān)政策文件，明確資金信托的定義與分類，在監(jiān)管政策上向其他資管產(chǎn)品看齊，意味著信托融資已經(jīng)受到嚴(yán)格限制，未來融資類信托業(yè)務(wù)也會(huì)明顯減少。

2.供應(yīng)鏈融資。供應(yīng)鏈融資模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，關(guān)聯(lián)上下游供應(yīng)商、項(xiàng)目公司，其實(shí)質(zhì)為房地產(chǎn)作為背書，為其他關(guān)聯(lián)方作擔(dān)保，采取賒銷交易方式，以應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，形成供應(yīng)鏈融資產(chǎn)品。在實(shí)務(wù)操作中，供應(yīng)鏈融資現(xiàn)已成為房企融資的重要渠道之一，在很大程度上緩解了資金壓力，為中小房企提供了融資機(jī)會(huì)。

四、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的對(duì)策建議

近幾年國(guó)家政策持續(xù)收緊，金融監(jiān)管政策更嚴(yán)，對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管力度越來越大。這一背景下，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，風(fēng)險(xiǎn)與收益相伴而生，房地產(chǎn)融資必然會(huì)邁向多元化，這也是房地產(chǎn)融資的研究重點(diǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極借鑒國(guó)內(nèi)外成功案例，制定可行的融資計(jì)劃。例如，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為證券融資市場(chǎng)，源于完善的金融體系，當(dāng)前證券化融資已經(jīng)得到廣泛應(yīng)用，其中投資信托資金較為完善，可實(shí)現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分散化；新加坡房地產(chǎn)融資以社會(huì)福利基金類為主，社會(huì)福利基金與住房信貸相關(guān)聯(lián)，具有社會(huì)福利基金金融化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)；中國(guó)香港立法鼓勵(lì)REITS的推廣，以房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)具有規(guī)模大、期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，為房企融資打好基礎(chǔ)，同時(shí)將銀行貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)占比限定在25%左右，讓市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

要想走出現(xiàn)行金融環(huán)境下融資難的困境，房地產(chǎn)企業(yè)不能過于依賴傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)模式，而是應(yīng)當(dāng)積極拓展融資渠道，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的融資模式，正確解讀國(guó)家政策，通過上市融資，發(fā)展信托投資基金等方式，提升自有資金占比、有效控制負(fù)債率、降低資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。此外，關(guān)注產(chǎn)融結(jié)合融資方式，將產(chǎn)業(yè)資本與金融資本相結(jié)合，開創(chuàng)與系統(tǒng)內(nèi)部企業(yè)、外部金融機(jī)構(gòu)融資合作新模式。

大型國(guó)有上市房地產(chǎn)企業(yè)還可積極向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，比如光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司轉(zhuǎn)型為具有光明食品產(chǎn)業(yè)基因的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)集成服務(wù)商，始終維持企業(yè)的信譽(yù)與形象，增強(qiáng)融資能力與運(yùn)營(yíng)能力，獲得投資商的認(rèn)可，穩(wěn)固社會(huì)評(píng)價(jià)，基于此進(jìn)一步拓展融資渠道。

五、結(jié)語

現(xiàn)行金融環(huán)境下我國(guó)房地產(chǎn)融資活動(dòng)受到市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)控的直接影響，目前銀行貸款門檻高、成本高的特性與房地產(chǎn)企業(yè)融資需求相矛盾，顯然不能僅以這一融資方式為主。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓展融資渠道，創(chuàng)新融資方式，分析不同融資方式的優(yōu)缺點(diǎn)，立足于實(shí)際擇優(yōu)而選，同步實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)低、效率高以及收益穩(wěn)定。此外，隨著金融政策的不斷調(diào)整，金融市場(chǎng)環(huán)境更加多變，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資不僅符合政策調(diào)控的現(xiàn)狀，而且有利于維護(hù)并進(jìn)一步完善我國(guó)金融市場(chǎng)，助力房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。