房地產市場風險對宏觀經濟的影響

李艷艷

（天津市濱海新區不動產登記第二中心，天津 300160）

房地產行業在我國投資中占有較大比重，房地產風險也會波及其投資的其他產業，進而對我國宏觀經濟產生影響，尤其是在上海、北京等一線城市。房價高漲對我國消費產生諸多影響，在一定程度上助長了“提前消費”的火焰，即住房貸款，不少居民為買房貸款，卻忽略了自身經濟實力，繼而進一步加深房地產對我國商業銀行的影響。眾所周知，商業銀行盈利途徑之一便是貸款利潤，而房價不斷攀升及房地產市場其他風險的出現，增加了住房貸款在商業銀行中比例的同時，也導致商業銀行極易出現不良貸款風險。而商業銀行同時是影響我國經濟發展的重要因素，經由產業間的相互影響，進一步加大了房地產市場對我國宏觀經濟的影響。

一、房地產業現狀

國家統計局數據顯示，我國房價自2005年6月至2014年上漲了16.7%，這一上漲幅度是十分驚人的。房價快速增長的背后所要思考的是我國房地產市場的“泡沫經濟”“虛假繁榮”問題。這一問題可從我國房地產需求、供給、空置率等方面進行分析。從供需關系上看，一方面我國人口處于不斷增長狀態，從2010年的6.7億增長到如今的14.1億，不考慮自然增長率，僅人口基數就翻了不止一倍，再加上大量城鎮人口的轉移，當然，一線城市住宅庫存量也在持續增加，庫存與市場規模呈相對增長。相關數據顯示，2001年至2010年購房增長率超過住房供給量約14%，2011年到2014年存在供過于求現象，整體來看，供求基本平衡。再從住房空置率上看，我國每年都會有大量新建住宅投入市場，中國城鎮住戶調查的九省（市）微觀數據顯示，整體住宅空置率在2002年至2009年呈上升趨勢［1］。歷經十年的發展，中國房屋空置率從2011年的18.4%上升至2020年的21.4%，相關研究報告數據指出中國城鎮地區約有6500萬套空置房屋，而截至2020年，我國房地產開發企業施工面積達到92.68億平方千米，住宅施工面積達65.56億平方米。通過以上分析可以看出，目前我國房地產業在供需關系平衡上存在一定的潛在風險。

二、房地產風險對我國宏觀經濟的影響

（一）房地產風險

第一，環境風險。環境風險包括受國家政策、自然災害及其他突發事件的影響。首先，房價及整體住宅庫存率均受國家調控影響，這種影響會增強房地產的不確定性，限購、調高（低）首付比率及其他政策或有增加房地產市場出現反彈及反彈過度的波動性風險。此外，房產稅政策的提出對房地產行業也是巨大沖擊。自然災害則多指暴雨、地震等，比如2020年新冠肺炎疫情、2021年河南水災等都對房地產行業造成了一定影響，不少人因疫情、水災推遲購房計劃；同時，水災及疫情對其他產業經濟的影響也會延伸至房地產行業，經相關調控，房地產市場才逐漸回溫，房價也有所波動。

第二，投資風險。社會經濟及科技不斷發展，在促進房產企業發展的同時，也增加了企業風險，如施工技術、材料更新等。在一個房地產項目中，需要考慮技術、材料等因素進而對房地產進行綜合評估，從而選擇投資對象，如不與時俱進，則難免會出現投資虧損等問題。同時，如果對房地產市場結構不夠了解，也會出現投資風險。目前，我國經濟適用型普通住宅、商業設施、別墅、高檔公寓的分布結構存在不合理之處，需深入分析，進而在投資時合理調整資金比例。

第三，資金風險。相關數據顯示，2020年我國房地產開發企業到位資金19.31萬億元，國內貸款2.67萬億元，外資192億元，自籌6.34萬億元，定金及預收款6.65萬億元，個人貸款3萬億元［2］。房地產資金風險增加，隨著各種信貸產品的推出，貸款資金在房地產業資金中所占比例也有所增加。分析房地產資金來源可知，主要包括國內貸款、企業債券、外資、自籌資金等等，其中貸款存在違約風險，如項目因各種因素影響而中止，則可能出現資金鏈斷裂問題，繼而導致整個項目無法推進。房地產開發商對個人抵押貸款依賴度較大，這類資金的增長存在許多不確定性因素，進一步增加了資金風險。資金可確保房地產項目順利開展，資金出現問題，則有可能直接導致投資失敗，房產企業也可能面臨破產風險，而與之相關的企業也難免被波及。

（二）房地產風險對我國宏觀經濟的影響

居民的房地產消費比例在總消費中不斷增加，這是房地產價格波動對我國居民消費產生的影響，其可總結為財富效應與擠出效應。因此，房地產行業也受到了我國相關部門的重視。2019年上半年，全國房地產政策調控高達251次，創歷史新高，在居民剛性需求與投資者投機行為的疊加影響下，房價持續抬升，一線城市房價在2016年達到4萬元每平方米。由于房價快速增長，居民收入大部分都用于買房或償還房貸，不利于拉動消費，促進經濟發展。而財富效應與擠出效應可視為房地產的雙重屬性。財富效應是將房地產作為一種投資品來看，初期價格低，則初期投資收益高，投資者資產增加，消費意愿增強。而擠出效應則是隨著房價的升高，投資回報呈遞減趨勢，如果繼續提高則會抑制多數人的消費，從整個社會層面來看，便表現出擠出效應。房價增長與收入增速不匹配，且遠遠超過收入增長速度，則會抑制多數人的消費意愿，對長期經濟增長不利，從而影響宏觀經濟的穩定。除此之外，房地產市場會因受投資、環境及資金等方面的影響出現波動，進而影響我國經濟形勢及經濟總量，房市波動帶來的連鎖反應可能會給金融業、鋼鐵業及其他產業帶來不利影響。

三、房地產經濟帶動我國宏觀經濟發展策略

（一）穩定房價

穩定房價是減少房地產風險對我國宏觀經濟負面影響的有效措施，相關數據指出，國內房價自2008年后與消費呈負相關，也就是說擠壓消費現象日漸加重。因此，需穩定房價，發揮消費拉動經濟的作用。對此，需從三個方面進行。其一，需以“房住不炒”為引導，增大保障性住房投資比例，以房地產稅制約投資者投機性需求，重新對房屋功能進行定義，使其由投資品回歸到住房的原始功能，即為居民提供居住場所，將住宅的投資屬性與消費屬性分離；其二，充分發揮房地產的積極作用，推動城市化進程，平衡好房價與城市競爭力之間的關系，平衡財富分配；其三，增加居民可支配收入，在教育及醫療上減輕居民的經濟壓力，實現經濟發展與消費之間的相互促進［3］。

（二）平衡房地產市場與其他產業之間的關聯關系

房地產行業之所以被視為我國的支柱性產業，不僅因為其盈利高，還因為其關聯產業的范圍過于廣泛，使得房地產風險會對整體經濟形勢造成巨大影響，其中以房地產與商業銀行之間的關聯最為突出。此外，對虛擬經濟也會產生影響。這一現象的存在導致房地產行業本身得以穩固，整體經濟發展的風險反而有所增加。因此，平衡房地產市場與其他產業之間的關系是十分必要的。

（三）分散投資壓力

投資環境狹窄進一步提升了房地產市場對宏觀經濟的影響。住房作為居民剛需，在社會中有不可取代的地位，這也成就了房地產行業在經濟體系中的穩固地位，因而其也成為熱門投資行業。而如果要平衡各產業之間的關系，則需開發新的投資渠道，進行房地產的分流與退熱工作。

四、結語

房地產市場波動對宏觀經濟的影響是客觀存在的，其中包括積極與消極兩方面。消極影響表現在房地產市場風險會導致我國宏觀經濟的波動。因此，需充分分析房地產市場中存在的風險，發揮房地產經濟的積極作用。在此基礎上，需客觀分析房地產市場風險對宏觀經濟的影響，減輕房地產過度膨脹對我國經濟發展的消極影響。對此，需從房價和投資兩方面進行針對性管理。房價的快速增長在一定程度上加大了我國貧富差距，不利于經濟平衡發展，而經濟不平衡則難以維持可持續發展。由此，首先要做的就是穩定房價。其次，應積極開發新的投資渠道，減輕房地產對整體經濟形勢的影響，從而減輕房地產風險對宏觀經濟的影響。