老舊小區(qū)改造項目施工管理要點

魏明

泰山區(qū)房產(chǎn)管理服務中心 山東泰安 271000

傳統(tǒng)的老舊小區(qū)建筑設計標準偏低、產(chǎn)權不明晰、長期無物業(yè)管理等，導致建筑破舊、私拉亂建、破壞綠化等情況多發(fā)，降低了老舊小區(qū)居民的生活質(zhì)量。為改善居民生活品質(zhì)、提高城市形象、給老舊小區(qū)注入新的活力，各地政府積極響應中央號召，大力開展老舊小區(qū)改造項目。但老舊小區(qū)改造項目不同于一般的新建住宅項目，傳統(tǒng)施工企業(yè)的項目管理模式在老舊小區(qū)改造項目過程中常常遇到阻礙，并影響改造工作的開展。為探究影響項目開展的原因，本文以南京某片區(qū)改造項目為例，深入分析項目施工階段的管理特點。

1 老舊小區(qū)現(xiàn)狀

1.1 建筑老舊，功能退化

老舊小區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的功能退化、建筑老化、配套設施缺失和損壞、設備老化等現(xiàn)象。小區(qū)整體較為陳舊，建筑外墻飾面剝落、破損，樓梯、陽臺欄桿銹蝕、脫落，存在結(jié)構(gòu)安全隱患；防水設施老化，普遍存在屋面漏水、外墻滲水等現(xiàn)象；陽臺封閉材料不一、色彩雜亂，破壞建筑整體立面形態(tài)；防盜網(wǎng)、雨篷、空調(diào)、晾衣架等雜亂無章；小區(qū)管網(wǎng)老化、電線雜亂，存在消防安全隱患；亂搭亂蓋現(xiàn)象普遍，違章建筑較多。多層建筑缺少電梯和無障礙設施；建筑圍護結(jié)構(gòu)未達到現(xiàn)行節(jié)能標準要求，建筑能耗高，居住舒適度低[1]。

1.2 老舊小區(qū)的規(guī)劃不夠合理

老舊小區(qū)一般建設于20世紀80～90年代，小區(qū)的規(guī)劃都是按照當時的需求進行的，存在一定的滯后性。而且，隨著時代的發(fā)展，小區(qū)的規(guī)劃也發(fā)生了很大的變化，老舊小區(qū)在城市小區(qū)中就顯得極為格格不入，非常影響城市的和諧發(fā)展。雖然老舊小區(qū)為很多的居民提供了住所，解決了居民的居住問題。但是隨著社會不斷發(fā)展，人們對居住條件和環(huán)境的要求也是不斷提高的，對于小區(qū)在功能性方面、綠化方面以及基礎設施的建設方面有了一定的要求，老舊小區(qū)已經(jīng)不能夠真正滿足人們的需求。所以，進行老舊小區(qū)的改造是非常有必要的。然而，老舊小區(qū)一般處在城市較為核心的地段，在進行小區(qū)的拆除時比較的麻煩，所產(chǎn)生的粉塵等的會對于城市有所不好的影響，不能夠很大面積的進行小區(qū)的拆除。

2 對老舊小區(qū)改造的思考和建議

2.1 合理劃分區(qū)域，制訂改造計劃

通過實地調(diào)查、資料收集全面掌握城市老舊小區(qū)現(xiàn)狀，對小區(qū)信息進行匯總、分類，分析小區(qū)存在的問題、是否具有改造價值、有無改造必要性以及改造內(nèi)容及資金需求等，為全市老舊小區(qū)改造謀劃精準決策、施策；根據(jù)各小區(qū)房屋和基礎設施老舊狀況、群眾改造意愿強烈程度、改造可實施性等因素，將需要實施改造的小區(qū)進行分類，制訂科學合理的城市老舊小區(qū)改造年度計劃和資金籌措計劃，按照“先民生后提升、先功能后景觀”的原則，優(yōu)先改造基礎設施條件差、安全隱患突出、群眾改造意愿強烈的小區(qū)，有序統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造工作。

2.2 加強軟件硬件設施安全防范

施工現(xiàn)場的安全管理既涉及施工人員的安全，又涵蓋當?shù)鼐用竦娜松砗拓敭a(chǎn)安全。老舊小區(qū)改造項目屬于民生熱點工程，社會關注度高，為防止出現(xiàn)安全隱患，需從軟件和硬件設施上加強施工過程的安全管理工作，為老舊小區(qū)改造項目保駕護航。在軟件上，需加強對從業(yè)人員思想道德的教育，提高施工人員的安全意識。合理安排作業(yè)人員數(shù)量，盡量做到多人協(xié)同作業(yè)，起到相互監(jiān)督的作用。每日早班會前宣講安全案例，時刻敲響安全文明警鐘。同時還要加強對小區(qū)居民和商戶的宣傳工作，做好自身安全防范，遠離施工現(xiàn)場，關閉門窗，不要出現(xiàn)高空墜物和亂扔煙頭等不文明行為。同時開通服務熱線，加強協(xié)調(diào)人員和居民的聯(lián)系，一旦出現(xiàn)不文明行為，盡快從嚴處理。在硬件上，做好施工物理防護工作，如腳手架外側(cè)使用密目式安全網(wǎng)，安全通道進行雙層防護。動火作業(yè)配備接火斗及防火布，提高動火批準等級。兩米以內(nèi)立桿及其他堅硬物體需采用香蕉保溫軟防護，消除安全隱患[2]。

2.3 確保資金籌措完善

老舊小區(qū)的改造提升，資金的籌集尤為重要，這是保證改造提升工程項目有序進行、提高改造提升效果的關鍵。為此，老舊小區(qū)的改造提升工程在設計環(huán)節(jié)，需要考慮資金成本問題，不能盲目追求品質(zhì)高、技術新，而是要在滿足城市建設、民生工程、居民需求的基礎上，降低成本。在此基礎上，相關單位應當積極牽頭，構(gòu)建多元化的老舊小區(qū)改造提升工程資金籌集模式。比如，在百果山小區(qū)的改造提升項目中，當?shù)卣⑿^(qū)產(chǎn)權單位及小區(qū)居民積極溝通，落實了資金籌集工作。這些資金主要通過以獎代補形式，由政府財政出資80%，該小區(qū)專項維修資金、小區(qū)居民共同出資20%。在該項目中，當?shù)厣鐓^(qū)政府發(fā)揮了良好的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)管作用，明確了該小區(qū)改造提升工程相關責任體系，做好了相關服務工作，并與小區(qū)居民積極溝通、協(xié)作，做好了項目資金的規(guī)劃管理，進一步保證了該改造提升工程的順利完成[3-4]。

3 結(jié)語

在時代的快速發(fā)展下，進行城市老舊小區(qū)的改造是城市發(fā)展的必然趨勢，通過城市老舊小區(qū)的改造，不但能夠提高人們的居住條件，而且能夠促進城市的和諧發(fā)展，促使城市的發(fā)展更加創(chuàng)新化。