萬科集團籌資風險分析及其改進建議

湛 江 馬銘馳 南昌工程學院

一、籌資風險相關概述

(一)籌資風險的含義

籌資風險的含義，即為籌資過程當中產生的相應風險，是公司因為外來資金的借入而引起的企業缺失一定償債能力的風險。籌資活動代表著一個企業日常生產經營活動的起點，企業為了能夠讓經營效益變得更好，往往會選擇進行籌資，但是由于市場上借款的利潤率和一些資金利潤率尚處于不確定的狀態，如果一個企業選擇過多的發行股票、籌資活動，不僅會使公司原本股東所占股份比率下降，對公司的控制權下降，更有可能使公司未來背上更大的還款壓力，使公司產生嚴重的債務危機。

(二)籌資風險相關指標

1.資本結構指標

資產負債率是指負債總額和資產總額的比值。資產負債率資本所占資本比例偏大，企業負債所占總資產數值偏大，負債偏大，便會降低企業的償債能力，增大籌資風險。

2.債務結構指標

流動負債占負債總額的比值是指流動負債除以負債總額。流動負債有著流動性高、利率變動幅度大、一年及一年之內歸還等特點，如果短期借款比重偏大，企業背負著大部分的短期負債的本息還款義務，對于企業當期償債能力造成很大不利影響，壓縮企業的經營收入，甚至可能導致企業無力償還借款，形成企業的籌資風險。

3.償債能力指標

流動比率是指企業流動資產和流動負債的比率。流動比率越高，說明該企業流動資產的變現能力越強，償還短期負債的能力便會越強；反之，該比率越低，企業流動資產的變現能力越差，那么大部分短期負債的償還便不能得到保證，企業的償債能力受到限制。

二、萬科集團籌資風險相關指標分析

(一)資本結構指標計算分析

資產負債率的理論警戒線為70%，萬科集團2016年至2020年資產負債率相對于其他房地產企業來說，數值較高，遠遠超過理論警戒線，且在2016—2019年遠超于平均值，20年接近平均值。而資產負債率的偏高，意味著萬科近年有著大量的負債，萬科選擇一邊背負著大量外債一邊經營管理，如果經營決策妥當，雖然可以獲得更加豐厚利潤，但是負債產生大量的利息給企業帶來的償債壓力不容小覷。特別是對于萬科集團這種主要以短期負債為主的企業，還款壓力與風險不言而喻。

(二)債務結構指標計算分析

在2016年—2020年期間內，可以明顯看出萬科集團的流動負債比值遠遠超過了其他同行業水平，也遠超四家地產企業的平均數，甚至達到了87.25%之多，流動負債占比較多，如遇償還密集期，相對于長期負債償債壓力更大。流動負債比重的過大，對于萬科來說并不是一個好消息，流動負債償還期限都在一年及一年以內，大量的流動負債積壓或者遇到還款高峰時期，對于萬科企業的償債能力是一個極大的考驗。且短期借款利息利率變動幅度較大，如果短期借款所占比重過大，相對于所占比值較小的企業來說，借款費用更加容易不受控制，容易造成借款費用過高，償還本息和壓力過大。

(三)償債能力指標計算分析

萬科流動比率常年在120%左右浮動，甚至近些年出現下滑趨勢，達到113%新低，且其流動比率遠低于平均數值，表明萬科集團利用流動資產變現以償還流動負債的能力偏低。而非流動資產不易變現，企業不能保證其對于流動負債的償還，加上萬科集團資產負債率常年居高不下，對于萬科償債能力是一個很大的考驗。資產負債率高、企業流動比率偏低，使萬科償債能力收到負面影響，致使其償債能力降低，進而導致萬科集團籌資風險的出現。

三、萬科集團籌資風險偏高的原因分析

(一)國家經濟放緩對房地產行業發展產生沖擊

國家的經濟發展水平的趨勢可以直接影響到企業的經濟發展，這種影響對于房地產公司而言，影響較其他公司更為深遠。2015年之后，國家經濟在經歷了高速發展之后，迎來了緩速發展，企業經濟壓力變大，且有可能長期處于需求減少、產能過剩的尷尬處境。國民購買力的下降，房地產如果保持高價格，銷量可能會大幅度下降，萬科房地產大量外債的償還收到巨大威脅，那么遭受籌資風險概率加大，易遭受危機。

(二)萬科集團的負債籌資比例過高

萬科集團籌資方案的問題主要表現在出現在萬科負債籌資和股東權益籌資比率失衡。

2016年至2020年萬科的股東權益比率分別是19.47%、16.03%、15.41%、15.64%和18.72%，遠遠低于保利和金地，在2018年達到最低值15.41%。由此可以看出，萬科集團的股東權益比率偏低，外債占據了籌集資金的絕大部分，而對于企業籌資方式而言，企業通過發行債券、股票吸引投資取得的債券、股權投資所產生的風險，遠遠低于企業短期、長期負債所產生的籌資風險。萬科集團現如今的資產負債率過大，需要正確調整其籌資方案，增大股東權益的比率，減少負債比率。

(三)萬科集團的盈利能力偏低

2016年至2020年，萬科集團的凈資產收益率、毛利率、凈利率等數值均呈現下降趨勢，萬科集團的盈利能力相較于以前2017—2018年而言，下降明顯。萬科擁有大量的短期負債，而毛利率和凈利率的下降表明短期負債并沒有給萬科帶來大量收益，反而降低了它的收益率。綜上所述，債務結構的不合理分布，以及盈利能力的下降，將會給萬科帶來嚴重的償債壓力，導致其籌資風險的產生。

(四)萬科集團的成長能力偏慢

萬科集團近五年營業收入增長率數值波動較大，營業收入增長率最高時期為2019年的23.59%，2017年的營業收入增長率最低，僅為1.01%。營業收入的增長率可以分析公司的成長生命周期，大致判斷企業所處的經濟階段與周期。2018年，萬科集團的營業收入增長率22.55%較高于行業平均值1.40%，而在2019年行業平均增長率躍至16.51%時，萬科收入增長率相比于去年僅增加約1%，說明萬科在2017—2018年間為發展階段趨于穩定階段，尚未面臨嚴重籌資風險。但是在2019年至2020年期間，在房地產行業營業收入增長率平均值上漲的同時，萬科2020年增長率較2019年卻出現較大幅度下降，說明萬科2020年期間企業內部經營決策出現瑕疵，成長發展能力下降，營業收入增長率下降，償債壓力進一步增大，企業籌資風險陡增。

四、降低萬科集團籌資風險的改進建議

(一)國家制定購新房的價、稅優惠政策

首先，建議國家制定新房稅收優惠。如國家直接減免百姓購房所需支付的契稅、印花稅等，現如今房價高居不下，部分百姓并沒有足夠的條件購入一套新房，國家如果能減免相關稅費，降低百姓購房門檻，提高百姓購房欲望，鼓勵百姓積極購房，則能有效促進房屋的銷售，增強萬科盈利能力，降低萬科集團的籌資風險。

其次，建議國家抑制房價。“逃離北上廣”已成網絡熱詞，不僅僅是因為在北上廣生存、工作壓力大，還有便是在北上廣奮斗的百姓購房難，房價實在太過于昂貴，抑制了百姓購房的能力。所以國家應該出手相助，控制房屋價格，大力打擊炒房行為，不僅能幫助北上廣留住人才，也能為百姓購房創造一個合適的空間。房價的降低，意味著萬科集團營業收入的增高，可以有效降低其籌資風險。

(二)降低萬科集團的負債籌資

萬科需要平衡債務比率、權益比率的比重。假設權益資本較多且負債資本偏少，則表明企業資本絕大多數是歸屬于企業所有者的，負債資本較少，便可以降低企業的籌資風險；但從另一方面而言，若外借負債較少，也會使企業利用所借入的資金賺取利潤的能力有所降低，達不成真正實現企業利益最大化。如果負債資本較多而權益資本較少，雖然股東的資本成本會因為權益比率的較少而降低，增加企業的收益，較高的負債也可能會給企業帶來較高的利益，但是卻加重了企業的債務壓力。

因此，在進行籌資之前，企業可以派專門財務人員或者委托專業人員，針對所籌資資金的風險進行預估分析，對權益資本和負債資本之間的比例進行預測優化，使其達到最優水平，從而能將企業的籌資方案和企業的資金規劃匹配。

(三)降低萬科的生產成本、房價以促進銷售

首先，降低生產成本。要想提高企業的獲益能力，最直接的方法就是降低企業日常生產經營的成本，提升企業的毛利率，從而使企業獲取更大的收益。對于類似于萬科集團這樣的房地產企業而言，可以適當選擇降低企業的成本和費用。房地產企業日常的成本消耗大部分為建筑材料的領用、消耗與人工費用如工資、補貼等，所以在原材料的收發工作中與必要的人工裁減是萬科可以選擇減少成本的途徑之一。材料及時采購，盡量做到不積壓，及時使用，防止材料發生減值產生減值損失。

其次，降低房價。在上述降低生產成本的基礎上，再進一步降低房價，雖然壓縮了自己的利潤空間，但是能極大的刺激消費者的購房欲望，達到薄利多銷的目的，銷量提高，即使利潤空間較小，但也在一定程度上增加萬科集團的營業收入，加強萬科集團的獲利能力，便可以降低萬科集團的籌資風險。

(四)改變業務布局增強成長能力

萬科應該改變業務布局。萬科應當在原來的基礎上再增加一、二線城市庫存房，減少三、四線庫存房。隨著一、二線城市人才引進力度的加大，北上廣接連出具了誘人的人才招攬政策，如985院校畢業生如果選擇留在當地工作便可直接獲得當地戶口等，這大大激勵了大部分畢業生放棄回家鄉發展，選擇留在大城市打拼，三、四線地區房地產市場如今已出現供大于求的局面，產生庫存風險，不能及時收回資金，直接導致了萬科集團籌資風險的增加。且一、二線城市房價相對于三、四線城市偏高，相對利潤空間也會更大，如未來經營成果較好，甚至可以彌補近些年在三、四線城市經營的虧損。所以，改變業務布局以提高萬科的營業收入增長率，增強萬科的成長能力。

綜上，通過本文的上述研究分析，旨在對萬科籌資風險的防范提出一定的理論和實踐有效建議，為我國房地產類企業規避籌資風險做出積極的研究貢獻。