華潤置地逆向操作

李惠琳

房地產行業入冬，部分高杠桿房企捂緊口袋、謹慎投資，而華潤置地今年卻在拿地上表現活躍。

10月中旬，北京二輪集中供地，華潤置地連續兩次出手，聯合首開股份、中鐵置業，拿下北京兩幅地塊，共耗資113億元。

除了北京，華潤置地還在國內四處出擊，在深圳、南京、青島、合肥等地的二輪集中供地中拿地。中指研究院數據顯示，2021年1-9月，華潤置地拿地857萬平方米，行業排第6名，同比增長14.9%。

“保守派”華潤置地逆勢投資，一方面在于債少、錢多，另一方面也源于增長焦慮。2019年和2020年，華潤置地分別實現權益銷售額1676億元、1819億元，均跌出國內房企前十之列。

在今年4月的業績會上，華潤置地總裁李欣不諱言，三道紅線、按揭貸款開發貸兩個限制比例、供地兩集中這三個政策出臺，對華潤置地而言，是難得的政策窗口和時間窗口。

華潤置地也沒有高杠桿房企的負債煩惱。截至2021年6月底，華潤置地的有息負債約為1367億元，手握現金949億元，資產負債率為60.9%，凈負債率為37.4%，現金短債比為2.27，處于安全的綠檔。

萬象城模式

與一些房企近年才謀劃多元化轉型不同，華潤置地從2005年起就在培育新增長極，陸續涉足購物中心、住宅物管、商業運營、城市建設、長租公寓等。不過，如今貢獻90%以上收入的地產開發業務，仍是其重頭戲。

近年來，萬象城模式陸續在全國鋪開，不過后續乏力。

2004年，華潤置地在深圳羅湖區建立了萬象城，成為當時商業地產的標桿，開業一年出租率達97%。時至今日，羅湖萬象城仍是華潤置地最為吸金的購物中心，2020年貢獻了11.8億元租金，占總租金收入的9.2%。

最初10年，華潤置地趨于保守，2013年全國只開了7家購物中心。拐點出現在2014年，其首次提出全國商業地產戰略，之后以平均每年6家的速度在全國擴張。截至2021年上半年，已開業的萬象系列購物中心有 48 個，出租率達到96%，另有儲備項目約 60 個。

近年來持續擴張之下，華潤置地的投資物業收入大幅增長，2021年上半年，租金收入為82.8億元，同比增長63.4%，其中寫字樓、酒店分別實現收入9.4億元、7.4億元，購物中心租金收入達66億元，同比增長65.4%，平均一座收租1.36億元。

在地價上行、銷售限價等影響下，華潤置地的地產開發毛利率呈下降趨勢，2021年上半年，華潤置地的開發物業毛利率為27.1%，華潤置地首席財務官郭世清直言，2022年初會觸底至20%。

而商業地產業務，有助于優化整體毛利率。2021年上半年的投資物業毛利率為69.8%，其中購物中心的毛利率高達79.6%，拉動綜合毛利率提升至31.3%。

一位地產業內人士對《21CBR》記者表示，相比萬達廣場等品牌，華潤的購物中心主要深耕一二線城市，產品線更加高端。加上華潤本身是央企，拿地、運營、招商能力具有天然優勢，成本回報率會更高。

根據華潤年報的數據，2012年前開業的商場，年回報率超過30%;而在2014年后開業的商場，平均年回報率僅約8.5%。預計2021全年的總體回報率可達10.7%，高于行業水平。

郭世清預計，到2021年末，在營購物中心將達54個，全年租金收入可達180億元，將首次實現全額覆蓋利息及股息支出。

輕資產發力

嘗到甜頭后，華潤置地的商業地產規模計劃一步擴容，預計2025年在營購物中心超過100個，總面積超過1200萬平方米;寫字樓項目超過40個，全部布局一二線核心城市。

在郭世清看來，如果不受灰犀牛等事件影響，到2025年，華潤置地的租金收入初步估計能達到300億元，復合增長率在20%以上。

謀求規模擴張，華潤置地也有充足的土地保障。截至2021年6月末，華潤置地持有總土地儲備建筑面積達7098萬平方米，其中投資物業土地儲備1110萬平方米，占比15.6%。

在重資產的商業地產大舉擴張之際，華潤置地也在培育另外兩個增長點：輕資產管理業務、生態要素圈型業務。前者以華潤萬象生活為核心，重點發力住宅和商管物業;后者為城市建設運營、長租、影業、康養等新興業務。

2021年，華潤置地提出構建“3+1”業務模式，將輕資產管理業務提升為與開發物業、投資物業平級的主業。

華潤萬象生活由華潤置地配套的物管服務板塊拆分而來，2020年注入商業運營業務后在港交所上市。

華潤萬象生活現有體量不大，業務上更偏住宅物業，2021年上半年收入40.1億元，物業管理合約面積1.62億平方米，在管面積1.22億平方米，在總收入中占比60%。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中向《21CBR》記者分析，和住宅物管相比，商管業務毛利潤更高。

在商業運營服務領域，華潤萬象生活已開業的購物中心和寫字樓建筑面積分別為690萬平方米、150萬平方米，但仍依賴華潤置地注入，現64個在管購物中心中47個由母公司提供。

華潤萬象生活也在發力外拓商業物管，上半年第三方外拓面積的1765萬平方米中，非居住業態占比近80%。按照計劃，第三方外拓至少50個購物中心，加上母公司新項目的導入，2025年開業購物中心要達150個左右。

對于生態要素圈型業務，華潤置地明確，要將其培育為新增長極，2021年上半年，實現營業額63.6 億元（含集團內業務），其中約95%為城市建設與運營業務。

鄭中認為，“在房企‘三線四檔和土地‘兩集中政策背景下，選擇資管、商業等多元化業務的房企，將獲得更多機會。”