恒大惜售物業(yè)

鐘黛

許家印與朱孟依“談崩了”。

10月20日晚間，恒大單方面宣布，終止出售恒大物業(yè)控股權(quán)給合生創(chuàng)展。

當(dāng)晚，中國恒大公告稱，合生創(chuàng)展擬以200.4億港元收購恒大物業(yè)50.1%股份，因為買方“未能符合對恒大物業(yè)股份作出全面要約收購的先決條件”，于13日解除或終止該協(xié)議。

同日，合生創(chuàng)展也發(fā)出公告，稱“談崩”的原因在于恒大改弦更張，要求將錢直接打到恒大集團(tuán)的賬戶，而非恒大物業(yè)的賬戶，“買方至今仍準(zhǔn)備根據(jù)該協(xié)議完成買賣銷售股份，唯獨(dú)修改付款條款，買方認(rèn)為不可接受”。

眼下，恒大對資金高度渴求，兩天之后，需支付一筆美元債0.84億美元的利息。雙方交易按下暫停鍵，恒大將走向何方？

交易終止

兩份公告之間，雙方的博弈暗潮洶涌。

合生創(chuàng)展在公告中大倒苦水，稱交易原本應(yīng)當(dāng)于10月12日或之前完成，13日接獲恒大方面通知，予以解除或終止該協(xié)議。

按原定協(xié)議，合生創(chuàng)展應(yīng)將部分款項先行支付至恒大物業(yè)的銀行賬戶，在恒大物業(yè)與中國恒大及其關(guān)聯(lián)方之間的應(yīng)收賬款結(jié)清后，再付清余額。

據(jù)稱，恒大意欲更改方案，要求合生創(chuàng)展直接付錢給恒大集團(tuán)。合生創(chuàng)展擔(dān)憂，新方案很難確保恒大物業(yè)收到中國恒大及其關(guān)聯(lián)方的應(yīng)付款。

雙方各執(zhí)一詞，必有一方要承擔(dān)代價。根據(jù)原定協(xié)議，違約方須向非違約方支付違約金10億港元。

目前，中國恒大及許家印家族合計持有恒大物業(yè)約60%股權(quán)。

物業(yè)公司是恒大集團(tuán)旗下為數(shù)不多的可快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，上半年營收、毛利潤、凈利潤增速均接近70%，在管面積約4.5億平方米，在上市物企中僅次于碧桂園服務(wù)。

巔峰時，恒大物業(yè)的股價一度報19.74港元，市值超過2000億港元。

此后，恒大集團(tuán)財務(wù)紅燈頻閃，恒大物業(yè)股價一路下挫，市值跌去七成。10月21日復(fù)牌，恒大物業(yè)開盤跌超9%，最新報4.68港元，市值505.95億港元。

朱孟依此時出手，想抄個大底。

據(jù)交易代價推算，恒大物業(yè)整體估值為400億港元（約合331億元人民幣），除以恒大物業(yè)去年的凈利潤26.47億元，市盈率僅有12.5倍。

恒大物業(yè)的出售之路可謂一波三折。

碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、萬科萬物云都曾與恒大物業(yè)傳出緋聞。9月，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總經(jīng)理李長江直言，確實(shí)與恒大物業(yè)接觸過，但價格沒談攏。

困境中的恒大，正在加快資產(chǎn)處置的步伐。

國慶前夕，恒大宣布將盛京銀行約17.5億股的非流通內(nèi)資股（占盛京銀行已發(fā)行股份的19.93%），以每股5.7元的對價出售給沈陽國資旗下公司，合計99.93億元。

不過，出售資產(chǎn)所獲的近百億元資金，必須用作償還恒大對盛京銀行的債務(wù)，并無實(shí)質(zhì)性的回籠資金。

6月30日至8月27日，恒大已大量處置物業(yè)單位，并出售恒騰網(wǎng)絡(luò)11%股份、盛京銀行1.9%股份、深圳高新投7.08%股權(quán)、恒大冰泉49%股權(quán)、5個地產(chǎn)項目的股權(quán)及非核心資產(chǎn)，共計回收現(xiàn)金或抵扣欠款411.7億元。

資金渴求

目前，恒大對資金高度渴求。

10月19日，恒大集團(tuán)公司債“20恒大05”的利息順利兌付。“20恒大05”發(fā)行總額為21.00億元，票面利率為5.80%，債權(quán)利息金額約為1.22億元。

恒大集團(tuán)美元債的付息壓力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于境內(nèi)人民幣債。迄今，恒大至少有5筆美元債的利息逾期未付：

9月23日，恒大應(yīng)為一筆面值20.25億美元的債券付息8353萬美元;9月29日，應(yīng)為另一筆面值10億美元的債券付息4520萬美元;10月11日，應(yīng)為其2022年4月、2023年4月和2024年4月到期的3筆債券的半年付息，3筆票息總額逾1.48億美元。

根據(jù)恒大海外公募債的法律條款，發(fā)行人可在利息到期后30天內(nèi)補(bǔ)兌，即前兩筆利息的最后支付期限為10月23日和10月29日，后三筆的最后支付期限為11月11日。

如果仍未完成兌付，將構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約，進(jìn)而觸發(fā)境外債券的違約條款：如果恒大集團(tuán)或其受限制子公司，背負(fù)任何一筆超過2000萬美元的逾期未償還債務(wù)，境外所有公募債務(wù)將立即到期。

目前，恒大有15筆美元債仍在存續(xù)期，面值總額為198億美元（約合人民幣1276億元）。

一旦觸發(fā)交叉違約，境外債權(quán)人可以通過訴訟方式要求償還債務(wù)，如果境外的法律機(jī)構(gòu)裁決凍結(jié)資產(chǎn)或者清盤，將影響恒大在境內(nèi)的運(yùn)營狀況。

恒大公告最新銷售成績，9月份至今，合約銷售金額為36.5億元，今年以來，累計合約銷售金額為4423.0億元，合約銷售面積5419.2萬平方米。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，9月恒大銷售額為70.9億元，環(huán)比下跌81%，同比下跌91%，今年前9個月，銷售額為4439.5億元，同比減少 17%。恒大未來的資金壓力仍然很大。

10月20日，央行高層表示，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。恒大風(fēng)險是個案風(fēng)險，應(yīng)對措施方面，一要避免風(fēng)險傳染至其他地產(chǎn)企業(yè)，二要避免風(fēng)險傳導(dǎo)至金融部門。

有央行官員稱，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《21CBR》記者表示，三道紅線、貸款集中度是長效機(jī)制，不是短期調(diào)控。

李宇嘉估計，四季度下行慣性還在，不過跌幅或增幅收窄幅度會縮小，包括地產(chǎn)銷售和價格、開工和拿地，整體市場會趨于穩(wěn)定。