房地產項目投資風險管理思考

查衛偉

摘 要：文章首先闡述了房地產項目投資的風險特點，然后就如何有效管理提出幾項措施，以供參考。

關鍵詞：房地產項目;投資;風險管理;思考

1房地產項目投資的風險特點

1.1普遍性和客觀性。房地產項目投資風險出現在開發新項目的各個階段，而且任何開發項目都不可避免存在一定的投資風險，所以具有較強的普遍性。同時，房地產項目投資風險也具有其他的特點，那就是不將人的意志作為轉移，僅僅存在于客觀規律，所以具有很強的客觀性。

1.2不確定性。房地產投資項目最為明顯的特征是不確定性，簡單來說，就是對其不能正確科學地預計。有些國家為了對經濟體制進行調節，便宏觀調控房地產行業。但對于很多因素，都不能對其實施控制，比如：自然災害，還有經濟危機等，然而房地產投資卻容易受到這些因素的影響。

1.3多樣性。房地產項目投資屬于系統過程，具有較強的復雜性，其受到的影響遠遠比其他的投資方法大，其與行業競爭以及政策法規等都有著密切的關聯。

1.4變現性較差。房地產項目必須要經歷從投資到建設，再到售出變現的過程，不僅投資周期長，而且金額較大，與債券、股票等完全不同，若想在較短時間內變現，很有可能導致嚴重的損失，也就是其變現較差的特性。

1.5激勵性強。房地產企業相對于其他行業而言，其收益大，也正是因為這樣，盡管面對大量的風險，投資者也愿意對其投入大量資金。這也反映了市場規律，即高風險行業可以創造更多的經濟利潤。

2房地產項目投資風險管理措施

2.1擴大企業融資途徑

現階段，部分房地產企業還是通過銀行貸款獲取對應資金，如不想完全依賴銀行貸款，作為房地產企業，就需要不斷擴大企業自身的融資途徑，下面詳細分析了房地產企業的融資途徑：其一，海外資本途徑。世界貿易組織有關協議中提出，房地產企業在進行合資、合作時都有權力享受和我國企業一樣的待遇，形成該規定可以使很多海外同行業資金進入我國，真正實現我國房地產企業的高效融資，以實現我國房地產行業的可持續發展;其二，上市融資。如房地產企業可以順利上市，就可促進其今后的高速發展，這樣不僅可以聚集更多資金投入，還可以擴大房地產企業的影響力，樹立良好的企業形象，在增強企業融資能力中發揮著至關重要的作用;其三，利用資本市場發行債券，這樣可以迅速融資，以滿足房地產企業的資金需求。并且房地產企業運用債券融資，可以使企業不需要支付過多的財務成本，因此，作為房地產企業，可以借助杠桿原理來加強融資能力。

2.2加大企業長期經營項目投資

近年來，我國多數房地產企業都有著廣闊的市場發展空間，但還是有一些房地產企業在項目中存在集中過度的情況，造成其總體管理狀態不平衡。比如：有些房地產企業因為沒有較強的抗風險能力，所以選擇資金要求低、總體收益高的住宅項目，然而這些項目幾乎都是一次性投資項目，在我國房地產市場日益發展的背景下，對一次性住宅項目進行投資時，房地產企業將承擔更大的投資風險，如果投資項目無法順利運作，就很有可能導致抗風險能力不強的房地產企業遭受到重大的經濟風險，所以房地產企業必須要將部分一次性投資項目進行回避，重點選擇與辦公樓盤及商業樓盤相似的投資項目，而且也必須要針對投資項目合理制定長遠發展規劃，進而在最大限度上獲得投資收益。比如：很多香港的房地產企業中意長期經營的項目，此長期經營的項目在實際投資中可以形成自有的物業，而且可以科學管理以及經營這類型項目，以加強企業的市場競爭優勢，在市場競爭中不至落敗，雖然此長期投資項目無法迅速獲得較高收益，但可為房地產企業創造穩定的資金流，這對增加房地產企業品牌效應有著重要的意義。

2.3提升企業經營管理效率

一般來說，房地產企業為了擁有更強的抵御風險能力，需要具有相當高的企業經營管理效率，所以房地產企業應該根據行業市場的整體發展趨勢，利用科學優化整合有價值的行業市場資源，積極挖掘企業的發展潛力，以確保其經營管理效率得到大幅度提升，進而更好地擴大企業經營范圍。并且有些具有資質的房地產企業為了可提升自身的經營效益，必須要運用不同的發展戰略，積極加強自身的品牌知名度，以壯大企業的各方面經營實力，將企業在技術以及人力方面的優勢全面展示，科學培育企業的創新精神，以促進企業穩定發展。并且房地產企業也必須要從不同的途徑匯集分銷商以及供應商等的相同利益，利用與其合作促進自身抵御風險的能力。同時，對于房地產企業來說，必須要深入調查合作方的信譽度及口碑，為建立長遠的合作伙伴關系提供有力的保障。

3具體投資措施

3.1回避措施

風險回避措施主要是指在房地產投資中選擇風險較小的投資項目。盡管此措施可以防止投資風險，然而也會減少其效益，對實現投資目標不利。因此，在操作過程中投資者必須要真正做到收益和風險之間保持平衡。

3.2轉移措施

一般來說，風險轉移主要包含兩個方面：一是保險型轉移、二是非保險型轉移。保險型，主要是指將小額保費作為代價，防止承受投資風險。此方法不僅可以在出現意外時減少投資者的損失，還可使投資者獲得更高的信譽，但實際保險條款僅僅涉及到投資的一些內容，所以風險轉移范圍是非常有限的;而非保險型轉移是指房地產投資者利用合同，將風險損失向另一方進行轉移，承擔相應的賠償。

3.3分散措施

通常，房地產分散投資包括不同的方法，比如：投資時間分散以及投資區域分散等，都是利用分散開發結構降低風險。根據規定的比例將資金以及投資時間等對各種類型、各個獲利能力的房地產項目實施分散投資，這樣可以合理應對市場變化，進而利用各個類型項目功能的彼此補充對風險進行分散，這樣就可獲取相對穩定的平均效益。其重點是利用分析現階段金融政策和市場變化，清楚確定科學的投資比例。

參考文獻：

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