淺談土地供應及其對房地產市場價格的影響

張維紅

摘要：合理的土地供給結構能夠與城市的總體規劃相協調，確保城市的健康發展，也能夠控制高檔商品房的數量，提高普通商品房的供應。但是，由于地方政府非常依賴土地出讓收入，以及開發主體盲目的對房地產市場看漲，導致新的土地出讓方式間接抬高了土地價格，從而使得房價上漲。房地產企業作為高利潤低投資的行業，對我國的國民的經濟平穩運行有著十分重要的作用，國家應該在土地供應量、土地的供應方式以及土地供應途徑上加大干預力度，嚴格控制土地成本，運用宏觀調控和市場監管兩大方式并結合一系列其他方式方法對市場進行改進，加強對市場的監督管理，減少我國房地產行業的泡沫化經濟發展。總之，政府應當要加強在當前我國房地產行業發展中所扮演的角色，積極去引導房地產行業的發展，但也應當把握好干預的度，防止市場失去活力。

關鍵詞：土地供應;房地產;市場價格

引言

房地產市場通常都有一個固定的波動周期，由于房地產市場的波動，會導致國民經濟和人民生活受到影響。所以為了使得人民生活和國民經濟的穩定，必須要保證房地產市場的穩定，而影響房地產市場穩定的重要因素就是土地資源的供應和分配。主要面向的是土地供應量以及土地供應方式和結構等多個方面對房地產市場價格的影響做出分析研究，從分析的結論可以知道，土地供應和房地產市場之間是相互影響的關系，因此，兩者之間必須要找出一個平衡點。本文將對兩者之間的影響關系進行研究。

1土地供應及其對房地產市場價格有哪些影響

1.1供需矛盾突出

我國大城市的有限空間上往往承受了遠超平均水平數百倍的人口密度，例如，北京市的面積只有735平方公里，市區擁有人口與將近700萬，人口密度高達9523人每平方公里。而我國的平均人口密度只有33人每平方公里，將近288倍的人口密度差額。大城市憑借其優越的經濟環境，提供眾多工作崗位的能力，不斷吸引眾多勞動力。而人口的快速膨脹帶來的是人地關系的緊張，當供應小于需求之后，由于可供開發的有效土地資源日漸減少，土地價格隨之而升。在此情況下政府應當積極地對土地市場開展監督調查，合理開發土地，防止違章違法建筑，保障國家的切實利益，同時積極尋找新的發展點，如新區的建設，以減少中心城市的人口和環境壓力。

1.2市場競爭機制的推動

自我國1993年推行社會主義市場經濟體制之后，隨著市場對我國經濟的干預作用，商品的價格由市場決定，這決定了當市場需求很大時，商品價格的不斷上升。土地供應市場也遵循這一發展規律，由于供需矛盾的不斷激化，加之土地供應中個人參與的增多，存在很明顯的哄抬價格，導致地產價格虛高的情況。市場競爭機制的引入為我國政府把控市場提出了更多的挑戰，政府既要重視市場的發展，不能過多地干預市場的發展，又不能一味地放任市場的發展，這樣很容易導致市場的惡性發展。

1.3經濟大環境的影響

2007年至2009年的環球經濟危機中，世界經濟形勢的不景氣蔓延到國內，在這時，面對如何保證手中資金的不貶值這一問題，投資不動產成了保值增值的最佳選擇之一。而住房作為與人們生活最為密切的不動產，而且未來保值增值的能力十分強勁，因此許多的人選擇將自己的資金投向房地產行業。由此帶來的盲目跟風投資，大量資金的涌入，使得本來就短缺的房地產行業的需求量連續攀升，價格也不斷上升。

2土地供應及其對房地產市場價格的影響對策探討

2.1加強宏觀調控和市場監督能力，優化經濟結構

.政府的經濟職能是保持我國國民經濟的平穩運行，政府調控經濟的主要手段便是通過宏觀調控和市場監管兩大方式。宏觀調控是指，政府運用一系列的法律法規以及政策方針等，對國民經濟的運行狀態進行一定的調節和干預，是政府將行政手段與經濟手段相結合，以實現經濟結構的調整以及經濟的可持續發展。而市場監管是指政府作為行政主體，對經濟運行情況加以監督，通過政府的經濟調控盡最大可能地減少市場經濟運行中的不合理成分增強對經濟的調控，減少不必要的經濟損失。但政府的經濟調劑能力失靈時，政府的公信力會下降，市場經濟的發展會愈加畸形。

2.2把握好土地市場和房地產市場的關系，保持相對穩定的動態平衡

土地市場的發展，一定程度上刺激了房地產市場的發展，另外土地市場的發展必須要結合當地的實際情況，土地市場與房地產市場一定要保持一個相對穩定的動態平衡的過程，政府應當加大對土地市場和房地產市場的關系的調控，保證其在一個合理的區間內。土地市場的過度發展帶來的是房地產市場價格的虛高，土地市場的發展后勁不足帶來的是房地產市場的萎靡。二者之間的關系十分密切，相輔相成，互相影響。對土地供應量的有效控制的同時，應當加強對房地產開發的控制。土地市場與房地產市場的關系密不可分，作為政府監管，既要保證土地市場買賣的合法性、真實性，又要保證房地產市場行業價格的穩定，防止惡意哄抬房價。

2.3合理運用競爭機制，營造良好健康的市場

土地出讓分為協議出讓、招標、拍賣、掛牌出讓四種方式。協議價格出讓容易出現暗箱操作，滋生腐敗等行為，同時，協議出讓不能較好地反映市場價格，因此，經營性用地一般采取招拍掛的形式。招拍掛不僅能體現公平、公正、公開，更能充分體現社會主義市場經濟體制下土地資源配置的合理性，對土地市場的穩定與發展有積極的促進作用。但同時，招拍掛的方式也容易導致地價不斷升高，頻頻出現地王。所以政府在土地市場中絕不能缺位，要加強市場監管，積極出臺相應的政策，不斷完善“招拍掛”制度，積極引導各競價方理性競價，引入熔斷、自持等機制，營造良好健康的土地市場，從而更有效對房地產進行調控。

2.4嚴格控制土地成本

房地產成本一般由土地價格、銷售成本、融資成本以及建設成本組成。在房地產開發成本中約三分之一的成本屬于土地成本，因此土地成本的高低將直接影響房地產成本，進而影響房地產價格。土地成本中最大的兩項成本即征地拆遷費用和基礎設施建設費用，為有效控制土地成本，需要政府制定出臺符合市場規律的能夠有效實施的土地政策，土地管理者應加快基礎設施建設，盡快完成征地拆遷，提高土地的有效利用率，縮短土地從生地變熟地的時間進程，從而在根本上控制土地成本。

結語

綜上所述，每個地方的經濟發展都與土地和房地產有關，房地產市場的發展可以很好地帶動地方經濟的發展。房地產市場的運行狀態與國民經濟息息相關，它的好壞直接決定人們的生活水平，而土地的合理分配也決定房地產市場的運行。一般而言，房地產商品都有積極方面和消極方面，而房地產的發展，通常與地方的土地政策密切相關，通過合理地分配土地資源，可以有效提升土地利用率，促進房地產市場的發展，從而提高人民生活水平。

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