運用區片價方法創新城市地價的探索與實踐

文/賈志勇（唐山市曹妃甸區自然資源和規劃局）

征地是城鎮化進程中不可或缺的環節，在城鎮化推進過程中，征地壓力以及征地矛盾不斷擴大，甚至對社會發展造成阻礙。為有效調控用地，科學開展征地補償，相關工作人員需要以合理方式計算城市地價。當前，征地補償區片價方法得到了廣泛應用，在創新城市地價探索路徑方面可發揮重要作用。

一、征地區片劃分的原則與方法

在一定范圍內，擁有同一征地補償標準的均質區域被稱為征地區片，征地區片綜合地價則是區片農用地平均征地價格，包括土地補償費以及安置補助費標準。在實踐中，征地區片價綜合地價應用廣泛，可以實現征地綜合補償標準的合理測算。因此，強化征地區片劃分十分必要。從區片價方法應用的角度來看，區片劃分是前提，區片測算是根本。

當前，征地區片劃分人員必須結合經濟發展、自然資源、社會進程等地價影響因素，有效劃分區片。因此，在實際作業環節需要踐行相對一致原則、多元視角綜合評價原則和保證界線完整原則。也就是說劃分區片時，相關工作人員必須確保征地區片的均質性，開展全面化、系統化、多元化因素分析和評價，并以行政村為基礎保持行政界線完整。為有效實現征地區片劃分，相關工作人員還需要采用科學的劃分方法。比如，采取綜合判定法，通過綜合判定行政村情況進行區片的調整和劃分；采取農用地級別調整法，利用農用地級別成果以及農用地級別界線實現征地區片的調整與劃分；采取多因素綜合評價法，明確所有征地補償標準影響因素并確定各因素權重，然后通過綜合評價高權重因素，合理劃分區片。

二、征地區片地價的制定原則

土地征收和征用必須以滿足公共利益需求為前提，二者皆為強制性手段，在這一過程中需要對被征用單位或個人進行補償。這種補償主要表現在經濟方面，而補償款的數額往往與城市地價有關。以上海市為例，從2013年開始，上海市的征用土地補償費共分為13個等級、31個區片，這種分級沿用至今，不過2020年該市對補償標準極值進行了調整，其中最低補償標準從28500元/畝調整為57500元/畝，最高補償標準從46200元/畝調整為93200元/畝；這種調整與上海市的經濟社會發展現狀有直接聯系。

在實踐工作中，制定征地區片地價需要考慮的因素十分多樣。比如，地理位置、自然條件、社會資源、經濟狀況、行政區劃、土地利用情況、公共利益等都是影響區片地價的重要因素。為有效制定區片地價，相關工作人員需要踐行如下原則：

首先，合法權益保護原則。征地時，必須充分考慮和保護農民的合法土地權益，以免讓農民在失去土地后出現生活困難的情況。在實踐工作當中，應該從保障農民合法權益、解決農民后顧之憂、維持農民現有生活水平等角度出發合理定價。

其次，價格一致原則。所謂價格一致是指，同一區片內所有土地的地價應該保持一致。通常來說，均質區域內所有土地的基本情況具有極高的相似性，征地類型、土地用途等因素并不會對征地補償價格產生過多影響，所以保證同地同價十分重要。

最后，區域平衡可比原則。不同區片的土地基本情況可能存在較大差異，所以地價相同的幾率并不大。但是，在制定征地區片地價時，相關工作人員必須確保不同區片之間的地價具有相互銜接的特點，基于多元影響因素實現區片地價的平穩過渡。

三、基于區片法的城市地價優化探索路徑

從現實角度來看，創新區片地價不僅是社會經濟與政治發展的必然要求，更是推進城市化進程的必然手段，區片的地價的合理運用也可以為避免土地投機、降低土地開發風險提供輔助。而且，城市土地資源不斷縮減，征地需求將會越來越高，在此環節十分容易出現拆遷矛盾，基于區片價方法的有效運用將為地價估算提供明確標準，為拆遷補償提供關鍵性依據，從而有效緩解拆遷帶來的諸多矛盾。最為重要的是，借助于區片價方法可以推動城市土地整體利用水平的提升，將會為增強土地開發質量、提升城市品位奠定基礎[1]。

（一）豐富技術路徑

在基于區片價方法創新城市地價探索路徑的過程中，相關工作人員需要不斷培養發展和創新思維，讓高新技術融入日常工作，為區片價方法應用提供豐富的技術路徑。對于區片價制定者來說，保障區片劃分科學性和測算合理性至關重要，這兩項工作無法完全依靠人工開展，融入科學技術勢在必行。基于此，相關工作人員可以從以下幾個方面著手豐富區片價方法應用的技術路徑：

1.大數據技術

應用大數據技術，可以實現多源信息的有效采集，將會為深入剖析區片地綜合地價影響因素提供輔助。在實踐工作當中，GPS技術應該與大數據技術聯用，從而為實現行政圖、城市規劃圖、區片綜合地價分布圖等多種圖像信息匹配應用做好準備。這樣一來，區片劃分的科學性以及測算合理性都將得到提升。

2.聚類分析技術

聚類分析屬于多變量統計技術，可以給出直觀的分類結果，能夠實現相似元素有效聚類。從區片地價創新的角度來看，聚類分析法的合理應用有助于實現多種類用地的地價區片歸類，可以在科學劃分區片和測算地價的基礎上推動土地級別體系創新。在這一環節，相關工作人員可以采取直接聚類法、最短距離聚類法和最遠距離聚類法等手段，實現深入分析。

3.計算機輔助技術

互聯網時代，征地區片劃分以及征地區片綜合地價測算都離不開計算機技術的支持。在實踐中，可影響地價的因素十分多樣，一旦地價出現浮動就會對拆遷補償產生影響。因此，相關工作人員需要利用計算機輔助技術，構建城市區片地價動態監測系統，基于持續化、動態化地價監測為推動城市土地征用的精細化運作提供保障[2]。

（二）完善區片劃分

基于征地區片創新城市地價管理，相關工作人員也需要積極推動地價的區片劃分機制完善。目前，不同用途的土地價值存在極大差異，在劃分地價區片時相關工作人員需要重點關注土地用途差異。此時，應該以土地級別和國家規定基準地價為基礎，推動城市地價區片劃分的優化與完善。目前，城市用地主要有住宅用地、商業用地和工業用地之分，在征地環節這三種用地的賠償標準并不相同。

劃分商業用地地價區片時，相關工作人員必須對地價影響因素進行充分考量。比如，考慮商服企業分布情況、城市整體規劃、建筑租金與售價、區域交通狀況、基礎設施條件和人流量等因素。在實踐中，地價區片劃分人員必須進行實地考察，論證區段邊界，基于商業用地土地級別合理劃分商業用地地價區片，并結合城市規劃、土地級別和街道分布圖編制地價區片分布圖。劃分住宅用地地價區片時，相關工作人員同樣需要關注地價影響因素，此時的關注重點在于住宅小區分布以及城市不同區域的房價水平。編制住宅用地地價區片分布圖時，不僅需要通過實地考察與邊界論證確定區片數量和分布情況，更應該集中呈現自然、交通、基礎設施、區域環境等信息。劃分工業用地地價區片時，相關工作人員必須以城市的工業用地土地級別為基礎，結合實地考察、邊界論證與信息采集編制區片分布圖。

（三）優選測算方法

現階段，可用于測算征地區片綜合地價的方法相對較多，案例比較法、年產值倍數法、農地價格因素修正法都比較常見，測算時既可選用單一方法，也可實現多種方法聯用。本文將以案例比較法為例，論述區片地價的測算流程。在此環節，城市區片將成為評估對象，相關工作人員需要對區片案例的實際補償標準進行修正，并以此為基礎測算區片地價。這一環節，將應用如下公式：

其中，P、Ph分別表示區片地價和案例征地補償標準；AZ、AS、Ar都是修正系數，分別表示區域因素（交通、環境、區片位置等）修正系數、個別（區片個別特性）因素修正系數和時間（案例費用發生日期）修正系數。使用征地案例比較法時，需合理選取征地案例。比如，選用本區片案例，或具備相似性、可比性的其他區片案例，案例發生時間應控制在3年內。這種征地區片地價測算方法具有極強的操作性，從多角度進行了全面修正與分析，所以測算結果較為貼近現有補償水平。因此，基于案例比較法測算區片地價時鮮少發生征地糾紛。

（四）全面采集資料

征地區片法對資料的依賴性較高，相關工作人員必須實時開展地價動態監測，并且不斷更新城市一般資料。為全面采集資料，必須保證地價監測點布設科學性并且保證資料收集完整性，還需要從政府信息、統計年鑒中獲取城市發展相關信息。為此，需強化地價資料數據庫建設和完善。

四、結論

綜上所述，基于區片價方法開展城市地價估算以及征地補償管理

十分可行，可以為緩解征地壓力和征地矛盾提供輔助。應用區片價方法時，相關工作人員必須保證征地區片劃分的合理性，明確地價影響因素，并基于現代科技和豐富資料增強分析有效性，在選擇地價測算方法時，需結合實際要求完成優選。