二手房買賣“去中介”：嘗鮮過后

郭煦

浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局旗下的“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”宣布上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能已經(jīng)近兩個(gè)月，不僅引來不少人嘗鮮，也引發(fā)社會關(guān)于二手房交易能否“去中介化”的熱議。

買賣二手房沒有中間商賺差價(jià)的時(shí)代終于到了？如果全國城市大范圍推廣，中介行業(yè)會“涼涼”嗎？二手房“官方直售”的時(shí)代真的來了？

一系列問題還要等待時(shí)間和實(shí)踐的回答。

個(gè)人自主掛牌房源：繞開中介的交易

目前，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺可以通過杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站進(jìn)入。

在該平臺上，只要完成實(shí)名注冊，房主就可以自行在平臺上掛上自家房源，購房者也可以繞開中介，直接和房主面對面交易。

《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者注冊登錄該平臺發(fā)現(xiàn)，如果是賣家，目前需要在線填寫房屋客體信息、房屋權(quán)屬狀況及權(quán)利人基本信息，就可以完成房源自主掛牌;而買家在登錄后，在“掛牌房源公示”欄內(nèi)，可以查詢個(gè)人自主掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源，可以預(yù)覽到房源所在小區(qū)的建筑面積、規(guī)劃用途、掛牌時(shí)間，以及房主的聯(lián)系電話等。

為了杜絕信息外泄，平臺不僅引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開展交易，還設(shè)置了用戶身份智能分類功能，比如個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開放，經(jīng)紀(jì)人員無法查看，防止發(fā)生騷擾。

“我們此舉的主要目的是便民，為個(gè)人賣房提供一個(gè)全新的渠道。房主可以把房源掛在我們平臺上，也可以掛到中介那里，這樣一來可以提高房屋成交機(jī)會?！焙贾菔蟹慨a(chǎn)市場綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場科科長胡萍莉這樣解釋杭州新政出臺的背景。

杭州市民劉女士近期正考慮購置一套新的二手房，在她看來，杭州新政的作用主要有兩個(gè)：一是房源的官方背書，二是可以省下一筆不菲的中介費(fèi)。

目前在杭州，我愛我家、鏈家、貝殼找房等幾家主流經(jīng)紀(jì)公司，中介費(fèi)根據(jù)成交價(jià)有兩檔：房價(jià)100萬元以內(nèi)收3%，100萬元以上的部分收2%。也就是說，一套400萬元的房子，中介費(fèi)可能需要9萬元，而且主要由買家承擔(dān)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次杭州在全國率先搭建直售平臺，具有創(chuàng)新意義，也能夠提高房屋直接交易的比例，為房主和購房者在交易模式方面增加了更多的選擇。

“個(gè)人自主掛牌房源”功能上線后，已經(jīng)有不少人嘗鮮。數(shù)字顯示，截至9月19日該功能上線一個(gè)月時(shí)，平臺累計(jì)新增自主掛牌房源量已達(dá)3000多套。

杭州新政的上線實(shí)施，對買家、賣家、中介將帶來不同層面的影響。

在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺，記者瀏覽多個(gè)自主掛牌的個(gè)人房源發(fā)現(xiàn)，這些房源普遍已經(jīng)在中介機(jī)構(gòu)掛過牌。頁面展示的除了樓盤、戶型、面積等信息，還有房源照片——而這些房源照片多數(shù)是由中介公司提供。

由于市場上交易中介費(fèi)普遍是向買方單方面收取，因此新政實(shí)施后，對房主來說，優(yōu)勢主要在于增加了出售渠道。

對于購房者來講，節(jié)省一筆不菲的中介費(fèi)確實(shí)誘惑很大。但劉女士表示，她在認(rèn)真研究了平臺信息后，最終是否會選擇與房主直簽還要慎重考慮。“確實(shí)能省不少錢，但我擔(dān)心有一些隱藏風(fēng)險(xiǎn)無法規(guī)避，比如房子產(chǎn)權(quán)是否清晰、學(xué)區(qū)是否已經(jīng)被占用、是否是兇房、后續(xù)貸款過戶等等手續(xù)是否會很復(fù)雜。”劉女士說道。

就此問題，胡萍莉表示，目前杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺尚未設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，也就是說交易主要基于買賣雙方彼此的信任，比如雙方原本就是親屬朋友關(guān)系。如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前來看還無法繞開中介。

她提醒，如果是買賣雙方談好了房價(jià)且房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無貸款需求的，通過“官方直售”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)。但是如果交易流程復(fù)雜，建議還是通過專業(yè)的中介公司。

房產(chǎn)中介會被取代嗎

“‘去中介化挺好的，省得被中介電話騷擾得頭疼。”一位網(wǎng)友對杭州新政如此評論道。

對此，知名房地產(chǎn)專家謝逸楓評價(jià)：“杭州搭建的平臺，首次明確了直售模式，讓購房全過程直接‘去中介化。這是一次突破，具有標(biāo)桿意義?！?/p>

此事一出，不少公眾驚呼：房產(chǎn)中介的末日到了。接踵而來的討論，直指房產(chǎn)中介和買房者的交易矛盾，并質(zhì)疑房產(chǎn)中介存在的必要性。

房產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)會被取代嗎？這個(gè)地產(chǎn)界老生常談的話題，至今沒有得出結(jié)論。

即使?fàn)幾h不斷，卻不影響房產(chǎn)中介撈金。如今，貝殼找房、世聯(lián)地產(chǎn)、我愛我家等已率先進(jìn)入二級市場，貝殼集團(tuán)市值更是猛超多家房企。

更值得思考的是，房產(chǎn)中介與買賣雙方的關(guān)系出現(xiàn)變化了嗎？個(gè)人自主房源掛牌功能，能通過“直買直賣”省去中介環(huán)節(jié)嗎？

貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人總數(shù)已接近200萬。

在此背景下，中介行業(yè)正在內(nèi)卷。從線上App，到線上門店，房產(chǎn)中介正占據(jù)著每一個(gè)“流量池”。

由于快速上升的從業(yè)人口數(shù)量，房產(chǎn)中介不得不進(jìn)行改革。“鏈家希望從人的方面去提升客戶的體驗(yàn)，所以我們對于人的學(xué)歷也提出了更高的要求?！睍r(shí)任上海鏈家研究院院長陳澤帥在2017年公開表示。如今，貝殼系公司仍在大規(guī)模招募本科以上人群。

《中國消費(fèi)者報(bào)》的調(diào)查顯示，在10913名受訪者中，69.9%的消費(fèi)者曾經(jīng)遭遇過二手房交易糾紛。

“今天收到了法院打過來的10萬退款，至此，被騙11萬終于回來了10萬。”8月11日，購房者王書宇在知乎更新了他被房產(chǎn)中介詐騙的新進(jìn)展。

事件源于2020年，王書宇在湖北武漢出售了房源。在交易環(huán)節(jié)中，中介稱買家付款出現(xiàn)問題，要求買賣雙方支付一筆監(jiān)管資金。