住有所居下的房地產思考

嚴躍進

易居研究院智庫中心研究總監。

8月31日，國新辦召開“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會。此次發布會明確了住有所居的相關工作要求和目標。充分理解此次發布會的背景、相關發展要求、注意事項等，才能真正把握改革邏輯，充分參與到“十四五”房地產市場的改革大潮中。

住有所居目標提出的大背景

此次提出住有所居發展目標，和當前一系列深化改革的背景有關。第一，今年下半年大家感受很深，很多領域面臨非常嚴厲的管控，除房地產以外，也包括游戲、教育培訓、娛樂、金融、互聯網等。類似管控，充分說明中央管理的重要思路，即要凈化產業發展環境、力促國民經濟“脫虛向實”的回歸。房地產的發展，也要繼續落實房住不炒的導向、進而回歸居住本源。第二，此次發布會的召開，是在共同富裕大框架下進行的。共同富裕要實現，自然要解決老百姓面臨的各類實際問題。倘若住房或居住問題沒解決好，那么“衣食住行”的基本需求就會被壓抑，自然也影響共同富裕目標的實現。

當前住房市場改革持續推進，但也要看到房地產市場出現了很多新情況和新問題。強化住有所居目標，將真正吻合當前房地產市場的發展趨勢，真正形成更好的應對措施。總結此次發布會精神，可以看出，有兩個重要變化需要關注。第一，住房的矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足。其說明未來供給端將更注重結構的優化。舉例來說，圍繞宜居社區和智慧社區、保障性租賃住房等，后續供給端和投資端明顯會發力，以優化相關市場結構、解決結構性供給不足的問題。第二，城市發展從單純的增量建設轉變為“增量調結構、存量提質量”的新模式。據此可以判斷，“十四五”期間城市更新和老舊小區改造等會持續發力，以更好解決居住和住房問題。圍繞這兩個新情況，住有所居的相關工作機制顯然會有調整和改進的地方。

正是在此類情況和背景下，住有所居目標得以提出：堅持以人民為中心的發展思想，以推動高質量發展為主題，努力實現住房和城鄉建設事業高質量發展，將改革發展成果更多更公平惠及全體人民，推動共同富裕取得更為明顯的實質性進展。當然部分大城市的步伐可以邁得更快一些，如上海在“十四五”住房發展規劃中明確，要在住有所居的基礎上，探索住有宜居的奮斗目標，積極在居住高品質、高質量等方面持續創新。預計后續結合三胎政策等內容，住有所居的目標會有很多細化內容。

住有所居目標下的產品創新

住有所居目標的完成，自然需要有相應的房地產產品做支持。而且隨著住房制度的改革和房地產市場的發展，此類產品也會出現創新。就目前來看，至少需要關注住房保障、老舊小區改造這兩類重點產品，此類產品將成為住有所居目標下的重要支撐。各類市場參與主體需要積極關注和做研究。

此次發布會明確，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。對于一些購房者或市民來說，可能對這三種產品比較陌生。我們可以從三類產品的受眾對象來進行解釋。其中公租房受眾面主要是城鎮住房和收入雙困的家庭;保障性租賃住房主要為新市民和青年人;共有產權住房則主要為處于夾心層的購房者。這中間，最需要關注的自然是保障性租賃住房的產品。根據此前7月22日國務院關于加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議精神，發展保障性租賃住房將作為“十四五”住房建設的重點任務。當前各地都在積極吸引年輕人進入，以優化人才結構、提高城市競爭力。保障性租賃住房將成為住有所居工作中的一類重要產品。

而隨著存量房市場的到來，類似老舊小區改造等也會成為重點內容，即也是住有所居工作中的重要產品。此次發布會明確，將聚焦群眾“急難愁盼”問題，在推動有條件的樓宇加裝電梯、完善老舊小區物業管理等方面加大力度，進一步增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。從實際的推進情況看，各地加裝電梯的工作面臨資金支持偏弱、各類阻力依然較大的問題。后續從加快的角度看，亟須商業銀行等金融機構介入，以加快電梯加裝的工作效率。另外，從改造后的市場機會看，則要關注物業服務導入的內容。目前物業股上市的案例很多、創新也很多，但是針對老舊小區改造后的物業服務升級考慮還很少。關注此類內容，將真正優化老舊小區的居住品質，真正符合住有所居的目標導向。

新一輪改革中需要關注的要點

要真正融入住有所居的改革大潮中，既要看到改革的機遇，也要了解改革中的各類紅線要求。尤其是需要在房住不炒的大框架下，去理解住有所居的內容。此次發布會明確了一個新提法，即建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。住有所居的工作目標完成，也應該符合人、房、地、錢四要素穩健的要求。

第一，從“人”的角度看，包括合理合規的居住需求、投資投機的炒房需求等。對于一些通過假離婚、假人才、假小微企業等名義進行炒房的需求，將面臨管控，因為其破壞了住有所居的健康生態。第二，從“房”的角度看，結合住房制度改革，將形成更多的產品線。尤其是在新租賃的改革下，各類創新產品明顯會增多，也值得期待。第三，從“地”的角度看，供地規模將繼續增加，同時地價方面會面臨實實在在的務實管控，這都有助于降低地價和房價水平，真正讓居住者感受到低成本和低壓力的居住環境。第四，從“錢”的角度看，則要強調資金的流動。對于合理合規的居住需求，資金方面更要進行支持。而對于各類投資投機炒作的需求，則要嚴管，防范各類購房者借杠桿資金炒作房源和房價。

基于此類目標，相關市場參與主體需要積極做思考，在嚴守紅線的基礎上開展新業務。尤其是要把握新的市場機遇和機會，真正開拓思路。比如說，住有所居的改革大潮中，各類住房產品和居住形式會更加多元化，其也會形成金融服務的多元化需求。這個時候銀行等機構就需要思考，即在傳統房貸如個人按揭貸款的基礎上，如何創新和開拓業務。比如說老舊小區改造過程中，過去相關金融服務其實不多。但后續若是從大規模推廣的角度看，金融服務介入是非常有必要的。類似介入，既為此類機構增加了新的業務收入來源，也充分體現了此類機構積極支持住有所居工作的精神。類似思路也值得其他市場參與主體借鑒和學習。只有這樣，才能嚴守政策紅線、真正貼近改革軌跡、把握住有所居改革下的市場新機會。