淺析居住權(quán)對二手房交易的影響

黃曉星

摘要：我國房地產(chǎn)市場興起于20世紀90年代，且一路呈狂漲趨勢，隨著當前經(jīng)濟發(fā)展，人們生活理念逐漸改變，房地產(chǎn)交易市場從原來的以新房為主向著二手房市場轉(zhuǎn)變，特別是在2020年5月28日十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》后，對居住權(quán)、地役權(quán)進行嚴格的規(guī)定，民法典的產(chǎn)生對二手房屋及宅基地市場的買賣交易產(chǎn)生了深遠影響。文章結(jié)合民法典，對新時代設(shè)立居住權(quán)對二手房交易的影響內(nèi)容進行論述，了解民法典中關(guān)于居住權(quán)內(nèi)容的設(shè)置，才能為二手房交易提供有效地解決對策。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);二手房交易;影響

新中國首部民法典正式問世，這部被稱為“社會生活百科全書”的法律中，出現(xiàn)了很多大家關(guān)注的新增條款，值得注意的是，民法典物權(quán)編新增了一個叫“居住權(quán)”的用益物權(quán)。買過二手房的人都知道，二手房交易手續(xù)比較繁瑣，要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、有無抵押等情況。否則極有可能出現(xiàn)交易后，房子過不了戶的窘境。而在民法典通過后，在買賣二手房交易流轉(zhuǎn)的過程中，又多了一道門檻，還需要增加一個查詢項目就是“居住權(quán)”。了解該房產(chǎn)是否設(shè)立了居住權(quán)，了解與居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容的設(shè)定，才能在未來二手房的交易中，切實保障自身的權(quán)益。

一、民法典中居住權(quán)的定義

在草案頒布之前，大家對居住權(quán)的概念比較模糊，居住權(quán)起源于羅馬法。最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，而且與財產(chǎn)繼承制度緊密相關(guān)，最初是作為生活保障的制度設(shè)計而存在的。與家長權(quán)相適應(yīng)，在財產(chǎn)繼承方面實行概括繼承制度。 在當時的羅馬社會，死者往往以遺囑指定一家子為其財產(chǎn)的概括繼承人，而其他非家長繼承人一般不能取得家產(chǎn)繼承權(quán)。而《中華人民共和國民法典》中提及的居住權(quán)，是在既不影響子女的繼承權(quán)問題，又保障“特定人群”的基本生活。明確指向了弱者保護的價值追求。這種與自身利益息息相關(guān)的內(nèi)容，目前很多人是不了解的，不清楚居住權(quán)設(shè)立的影響。

民法典第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)是指自然人依照合同的約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條，設(shè)立居住權(quán)，當事人可以通過書面的方式訂立居住權(quán)合同。可以說，居住權(quán)作為益物權(quán)具有特殊性，即居住權(quán)人對于權(quán)利的客體是享有占有和使用的權(quán)利，但不享有收益的權(quán)利，不能以此進行出租等營利活動，但是當事人另有約定的除外。簡單的理解，即使不享有房屋所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)），但只要有居住權(quán)，仍然可以住在房內(nèi)。

當然，擁有居住權(quán)還需要注意以下幾點內(nèi)容：第三百六十八條，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。第三百六十九條，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。第三百七十條，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時辦理注銷登記。第三百七十一條，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。值得注意的是居住權(quán)只能保障居住權(quán)利，沒有繼承乃至轉(zhuǎn)讓的資格。

也就是說，房產(chǎn)只要設(shè)立了居住權(quán)，即使沒有房產(chǎn)證，居住權(quán)人也可長時間乃至終生居住。新產(chǎn)權(quán)所有人即便事后獲得不動產(chǎn)證、取得房屋所有權(quán)，也無法改變居住權(quán)已經(jīng)存在的事實，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。居住權(quán)的期限，可以自行約定，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那么不到享有居住權(quán)人去世，居住權(quán)就不會消失。需要說明的是，不是長期居住就能獲得居住權(quán)。

二、目前二手房交易的現(xiàn)狀

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，新的商品房價格居高不下，一些外地人口及拆遷戶的加入，住房需求逐步從租賃走向產(chǎn)權(quán)的購買。住宅市場從“安置型”、“實用型”再到“舒適型”，形成了產(chǎn)品的梯級供給。二手房市場逐步在住房梯級消費的過渡中發(fā)育起來，為房地產(chǎn)市場的繁榮和國民經(jīng)濟的增長發(fā)揮著作用。二手房的市場價格相較于新房是低廉的，且占據(jù)優(yōu)勢的地理位置，整體社區(qū)發(fā)展較為成熟，得到周邊居住人的認可。當然，在購買二手房時，要著重弄清以下幾個問題。

（一）二手房交易匹配的研究

房產(chǎn)交易過程中，信息匹配是非常重要的一個環(huán)節(jié)。在分析判斷的過程中，必須要加深對客戶的認識才能匹配出最精準的房源，詳細了解購房者的需求，理清主次順序，確定主要需求。匹配是非常重要的一個環(huán)節(jié)，不僅是對購房者的需求基礎(chǔ)進行掌控，還要強化他們的分析判斷能力。有關(guān)內(nèi)容包括房源地理位置、交通便利、樓層等。根據(jù)購房者的基本需求，針對性地匹配房屋，按照主次順序推薦時將這些需求返還對方。在交易的過程中，首先，需要通過看房產(chǎn)證是否為原件，所在產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是否一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否為售房人單獨所有。其次還要看業(yè)主的戶口本，了解其婚姻狀況，戶籍所在地等是否為房屋所在地，最好再詢問賣房者遷出戶口后是否有落戶地址。最后，也不要忘記看實際房屋情況，了解房屋里的實際居住情況，是賣房者自住還是用于出租，如果出租中還需要看租賃合同，去物業(yè)、供水電等部門詢問是否有欠費情況等。除了以上三步，如果需要進一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。在分析判斷的過程中，必須要加深對購房者的認識才能完成二手房的交易與匹配。

（二）二手房交易價格的評估

不同住房者對于房屋的需求是不同的，且不同住房者的經(jīng)濟收入也是不同的，隨著他們經(jīng)濟收入的增加，年紀的上漲，需要通過改善居住環(huán)境提升生活品質(zhì)，而對于一些低收入的家庭，他們置業(yè)能力有限，對于居住沒有那么高的要求，所以，一些低價位、交通便利的二手房便成為他們的選擇。在房產(chǎn)市場中，新房的定價是統(tǒng)一的，而二手房的價格評估較為復(fù)雜。不管是買方還是賣方，都希望在二手房價格評估上得到更客觀的價格，這樣才能在二手房房產(chǎn)交易當中確保自身的利益。二手房的評估價的計算是依據(jù)同一地區(qū)的房價，然后根據(jù)小區(qū)的實際情況以及折舊扣除，計算結(jié)果就是評估的價格。二手房的價格更涵蓋主觀與客觀兩個方面。主觀方面包含：房屋的戶型朝向、房屋處于的樓層、房屋的使用年限、房源位置、物業(yè)管理等，而客觀方面包含：市場行情、城市規(guī)劃等，所以說，同一社區(qū)的房源，其價格卻有千差萬別。只有了解評估價格，賣房者才能對自家房源價格有個準確的掌控，購房者也能用評估價格了解到首付價格與稅費。