城市保障型物業(yè)小區(qū)改造:模式、困境與出路
——以沈陽(yáng)市D社區(qū)為例

張 平, 王楚喬

(東北大學(xué) 文法學(xué)院, 遼寧 沈陽(yáng) 110169)

當(dāng)前,我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入以存量為主的新階段。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),截至2019年底,全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè),涉及居民超過(guò)4 200萬(wàn)人,建筑面積約40億m2[1]。這些老舊小區(qū)大部分建成于2000年前,多年失養(yǎng)失修失管,市政配套設(shè)施不完善,社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全,居民改造意愿強(qiáng)烈[2]。作為重大惠民工程和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎,老舊小區(qū)改造工程是新時(shí)代背景下滿足人民群眾對(duì)美好生活向往的重大戰(zhàn)略決策。

近年來(lái),國(guó)務(wù)院及其行業(yè)主管部門多次提出,要不斷提升中心城區(qū)功能,健全舊城改造機(jī)制,有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造及環(huán)境品質(zhì)提升。2017年底,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部選定沈陽(yáng)等15個(gè)城市,開(kāi)展老舊小區(qū)試點(diǎn)改造工作。2020年7月,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》),將城市老舊小區(qū)改造視為發(fā)展工程和重大民生工程,提出了“促進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”的目標(biāo),標(biāo)志著老舊小區(qū)改造駛?cè)胄碌目燔嚨馈?020年11月,遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳為貫徹落實(shí)《指導(dǎo)意見(jiàn)》,推進(jìn)遼寧省城市老舊小區(qū)改造工程順利開(kāi)展,編制了《遼寧省老舊小區(qū)改造技術(shù)指引》,并總結(jié)形成了“1358工作法”。

本文基于質(zhì)性研究的扎根理論方法,對(duì)沈陽(yáng)市D社區(qū)展開(kāi)調(diào)研,結(jié)合《遼寧省老舊小區(qū)改造技術(shù)指引》,探析保障型物業(yè)主導(dǎo)下的老舊小區(qū)改造模式,分析其特點(diǎn)及困境,以期為進(jìn)一步推進(jìn)老舊小區(qū)改造工程提供借鑒。

一、文獻(xiàn)回顧

保障型物業(yè)管理這一概念由沈陽(yáng)市沈河區(qū)政府提出,并運(yùn)用于實(shí)踐中[3]。學(xué)者李曉晨將保障型物業(yè)管理模式定義為:為老舊棄管小區(qū)居民提供住房服務(wù)資源,以保證居民能夠享受到住房的基本居住功能的物業(yè)服務(wù)模式[4]。這一模式不以盈利為目的,所收取的物業(yè)費(fèi)全部用于維修、保安、綠化和保潔等,物業(yè)的運(yùn)行資金主要依靠政府支撐,向居民收取的物業(yè)費(fèi)極少。目前,這一模式仍在探索中,相關(guān)研究較少且多停留在概念界定的層面上,亟需進(jìn)一步總結(jié)。

學(xué)界針對(duì)城市老舊小區(qū)改造的相關(guān)研究主要集中在改造措施方面,包括物質(zhì)措施改造、治理模式改造、精神文化改造、個(gè)性化改造等多個(gè)層面。如學(xué)者張華提出,通過(guò)豐富管理模式,調(diào)動(dòng)多主體社區(qū)管理積極性,建立長(zhǎng)效管理機(jī)制,推進(jìn)社區(qū)治理現(xiàn)代化[5];學(xué)者李明昌等提出可以借助現(xiàn)代信息技術(shù),將“互聯(lián)網(wǎng)+”與社區(qū)服務(wù)、社區(qū)改造相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)社區(qū)數(shù)字化[6]。

還有一部分學(xué)者,更關(guān)注老舊小區(qū)改造效果的影響因素研究,尤其是實(shí)踐主體對(duì)老舊小區(qū)改造效果的影響。政府在社區(qū)改造中主要起政策引導(dǎo)和資金供給的作用。學(xué)者郭斌指出,部分地區(qū)的政府在老舊小區(qū)管理中存在缺位問(wèn)題,區(qū)及以上級(jí)別無(wú)牽頭管理部門,屬地社區(qū)管理既無(wú)資金支持,又無(wú)管理辦法指導(dǎo),阻礙了城市老舊小區(qū)的改造進(jìn)程[7]72。此外,居民是社區(qū)的權(quán)利主體,居民對(duì)改造的態(tài)度,對(duì)改造的配合程度直接影響到改造效果,例如學(xué)者郭斌[7]74和學(xué)者張瑞[8]指出,業(yè)主的組織效率可以在改造中發(fā)揮直接作用,業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)業(yè)主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)手段。

綜上所述,學(xué)界針對(duì)城市老舊小區(qū)改造的研究已經(jīng)有了一定的積累,眾多學(xué)者在改造措施、影響因素等方面的研究都已取得了一定成果。但是鮮有學(xué)者系統(tǒng)性地分析老舊小區(qū)改造的模式框架,并將其與保障型物業(yè)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

二、研究方法與模型構(gòu)建

1.研究方法與樣本選擇

扎根理論是學(xué)界應(yīng)用廣泛的一種質(zhì)性研究方法,以數(shù)據(jù)及文本資料的收集、整理、分析和歸納為重點(diǎn),邏輯結(jié)構(gòu)為:資料收集—資料分析—理論形成[9]。

本文通過(guò)開(kāi)放問(wèn)卷對(duì)老舊小區(qū)改造相關(guān)人員進(jìn)行訪談,采用質(zhì)性研究深入探索城市老舊小區(qū)改造的流程模型。研究選擇理論抽樣方法,以研究設(shè)計(jì)的理論發(fā)展作為選取訪談對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)。D小區(qū)是沈陽(yáng)市老舊小區(qū)改造示范單位,具有一定的典型性和代表性,其改造主體為保障型物業(yè),與研究?jī)?nèi)容相符。因此,本研究選擇該社區(qū)作為樣本來(lái)源。研究者前往D社區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研訪談,收集第一手資料,樣本數(shù)量的確定以理論飽和為標(biāo)準(zhǔn),最終選取18名受訪對(duì)象,包括15名社區(qū)居民和3名改造實(shí)踐參與者,分別編碼為X01～X15及Y01～Y03。

針對(duì)社區(qū)居民的訪談提綱主要圍繞其所在小區(qū)的改造內(nèi)容、改造參與度、改造認(rèn)同度及改造的正負(fù)面影響展開(kāi);針對(duì)改造工作實(shí)踐者的訪談提綱主要圍繞小區(qū)改造中的困境、改造后的成果及未來(lái)改造計(jì)劃展開(kāi)。為了保證受訪者獨(dú)立思考的時(shí)間和空間,減少外界對(duì)訪談的擾動(dòng),研究者采用個(gè)人深度訪談的方式,每次訪談時(shí)間約30分鐘;在訪談的過(guò)程中細(xì)致觀察受訪者的非語(yǔ)言動(dòng)作,盡可能深入理解受訪者對(duì)老舊小區(qū)改造的情感、態(tài)度與參與情況。訪談時(shí),研究者得到受訪者的錄音許可,并在訪談結(jié)束后對(duì)錄音資料進(jìn)行整理,完成了訪談?dòng)涗浾砗蛡渫浀慕?。最終得到共8萬(wàn)余字的訪談文本,其中7/10的訪談?dòng)涗浲ㄟ^(guò)MAXQDA10進(jìn)行了編碼分析和模型建構(gòu),剩余訪談?dòng)涗浻米餮芯坷碚擄柡投鹊臋z驗(yàn)。

2.數(shù)據(jù)處理與模型構(gòu)建

(1)數(shù)據(jù)處理。開(kāi)放式編碼(一級(jí)編碼)是對(duì)原始訪談資料進(jìn)行打散,賦予概念,再以新的方式重新組合起來(lái)的操作過(guò)程[10]。本研究在保持原意的基礎(chǔ)上,對(duì)訪談文本進(jìn)行整合及刪改,形成初始概念作為一級(jí)編碼,共形成一級(jí)編碼702條。對(duì)原始資料進(jìn)行登錄編碼的目的是從資料中發(fā)現(xiàn)概念類屬,對(duì)類屬加以命名,確定類屬的屬性和維度;因此研究者對(duì)一級(jí)編碼進(jìn)行了歸納整合,刪除了重復(fù)頻次較少的編碼和前后矛盾的初始概念,并合并了語(yǔ)意相似的詞條標(biāo)簽后,形成了初始標(biāo)簽共40條。

主軸編碼(二級(jí)編碼)的目的是發(fā)現(xiàn)并建立概念類屬之間的關(guān)系,以表現(xiàn)資料中各個(gè)部分之間的有機(jī)關(guān)聯(lián)[11]。本次調(diào)研,研究者根據(jù)不同概念類屬的內(nèi)涵和外延,尋找其內(nèi)在關(guān)聯(lián),進(jìn)而對(duì)開(kāi)放式編碼中形成的標(biāo)簽重新進(jìn)行整合歸納并形成主類屬共14個(gè),如表1所示。

選擇性編碼(三級(jí)編碼)的任務(wù)是在所有已發(fā)現(xiàn)的概念類屬中,經(jīng)過(guò)系統(tǒng)分析后選擇一個(gè)“核心類屬”,將分析集中到與該類屬有關(guān)的編碼及文本資料上[12]。本研究的核心范疇“保障型物業(yè)主導(dǎo)的城市老舊小區(qū)改造模式框架”,依據(jù)文本資料和已有編碼,結(jié)合《遼寧省老舊小區(qū)改造技術(shù)指引》文件,又衍生出項(xiàng)目生成機(jī)制、資金籌集機(jī)制、多方共建機(jī)制、管理維護(hù)機(jī)制等4個(gè)主范疇,涵蓋了小區(qū)改造的前期籌劃、中期過(guò)程、后期維護(hù)3個(gè)階段。其中,項(xiàng)目生成機(jī)制意在探析項(xiàng)目的確定及方案的策劃過(guò)程和結(jié)果;資金籌集機(jī)制意在探析項(xiàng)目資金來(lái)源和籌集過(guò)程;多方共建機(jī)制意在探析不同實(shí)踐主體的參與情況及其內(nèi)在關(guān)聯(lián);管理維護(hù)機(jī)制意在探析后期維護(hù)的主體、模式及其效果。三級(jí)編碼如表2所示。

表2 主軸編碼及其主范疇

(2)模型構(gòu)建?；趯?duì)以上編碼的分析,本研究形成了“城市保障型物業(yè)小區(qū)改造流程模型”,如圖1所示。

圖1 城市保障型物業(yè)小區(qū)改造流程模型

在前期準(zhǔn)備階段, 由區(qū)房產(chǎn)局對(duì)改造任務(wù)進(jìn)行初步規(guī)劃, 明確改造的時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象及主要實(shí)施單位, 在宏觀層面對(duì)改造項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)籌安排; 由保障型物業(yè)及政府共同協(xié)商制定改造方案, 由于保障型物業(yè)自身能力有限, 改造任務(wù)往往局限在“基礎(chǔ)類”方案和“完善類”方案兩個(gè)方面, 其內(nèi)容包括墻壁粉刷、設(shè)施修建、環(huán)境綠化、安全治理等。以上兩個(gè)部分共同形成了項(xiàng)目生成機(jī)制。

資金籌集機(jī)制主要包括居民給付、政府支持和招標(biāo)引資3個(gè)層次。居民給付即物業(yè)費(fèi)繳納,費(fèi)用根據(jù)住宅戶型有所差異,每月平均價(jià)格不超過(guò)10元。政府支持是保障型物業(yè)管理的重要優(yōu)勢(shì)。例如,沈陽(yáng)市沈河區(qū)政府建立了應(yīng)急維修基金、沈河區(qū)房產(chǎn)局設(shè)立了官方維修中心,旨在落實(shí)老舊小區(qū)維修工作,并承擔(dān)住宅區(qū)維修責(zé)任,除此之外,政府每季度還會(huì)依據(jù)改造計(jì)劃和成果給予一定撥款,以實(shí)現(xiàn)居民、物業(yè)公司和政府三方共贏。同時(shí),政府利用市場(chǎng)化管理靈活、多元的特點(diǎn),對(duì)駐地企業(yè)進(jìn)行招標(biāo),通過(guò)購(gòu)買服務(wù),緩解老舊小區(qū)改造的資金壓力,部分企業(yè)亦會(huì)以較低的價(jià)格承包相關(guān)項(xiàng)目,以便與政府建立合作關(guān)系,彰顯品牌形象。

在中期改造階段:首先,保障型物業(yè)在不同階段召開(kāi)居民座談會(huì),從群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題出發(fā),征詢居民意見(jiàn),了解居民需求,推動(dòng)改造工作進(jìn)一步展開(kāi);其次,在政府的規(guī)劃統(tǒng)籌下,應(yīng)由保障型物業(yè)主導(dǎo)改造實(shí)施過(guò)程,社區(qū)和社會(huì)組織配合參與,多方共建協(xié)作;最后,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定監(jiān)管職責(zé),以減少資源浪費(fèi),提高改造效率,優(yōu)質(zhì)、有序地推動(dòng)改造順利實(shí)施。

后期的管理與維護(hù)階段,主要依靠保障型物業(yè)的長(zhǎng)效治理機(jī)制和居民的自覺(jué)維護(hù)。前者由物業(yè)制定相關(guān)的維護(hù)機(jī)制和計(jì)劃,切實(shí)參與到改造成果維護(hù)中來(lái),并由社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施監(jiān)督,每季度開(kāi)展考核;后者對(duì)小區(qū)居民的個(gè)人素養(yǎng)要求較高,社區(qū)可以組織居民志愿者直接參與社區(qū)的后期維護(hù)工作,同時(shí)加強(qiáng)政策宣傳,提高居民的環(huán)境維護(hù)意識(shí)。

項(xiàng)目生成機(jī)制、資金籌集機(jī)制、多方共建機(jī)制、管理維護(hù)機(jī)制等4個(gè)機(jī)制相互交叉、融合,共同影響著確定改造任務(wù)階段、實(shí)施改造任務(wù)階段、后期維護(hù)管理階段的實(shí)施效果,構(gòu)成了保障型物業(yè)主導(dǎo)的城市老舊小區(qū)改造流程模式框架。

三、保障型物業(yè)小區(qū)改造的困境

1.參與主體缺位

正如學(xué)者米什拉在《資本主義社會(huì)的福利國(guó)家》中指出的,多元福利來(lái)源于國(guó)家、市場(chǎng)、志愿組織及血緣家庭[13]。保障型物業(yè)管理模式是福利多元理論下的產(chǎn)物。在保障型物業(yè)主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造中,政府、企業(yè)、居民等主體均應(yīng)參與到各階段中來(lái),構(gòu)建共建共治共享的社會(huì)治理格局,但目前改造過(guò)程中仍存在部分主體缺位現(xiàn)象。

一方面,改造未能充分征求居民意見(jiàn)。保障型物業(yè)主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造在改造規(guī)劃階段未能充分尊重居民的意見(jiàn),導(dǎo)致改造措施無(wú)法充分適應(yīng)居民需求;居民意見(jiàn)無(wú)法向上傳遞,面對(duì)改造帶來(lái)的弊端也投訴無(wú)門。例如D社區(qū)規(guī)劃的停車位看似改善了園區(qū)環(huán)境,實(shí)則并未充分利用園區(qū)空間。同時(shí),改造后征收的停車費(fèi)增加了居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。改造過(guò)后,許多居民因不愿繳納停車費(fèi)或因園區(qū)內(nèi)停車位不足等緣故,無(wú)法將私家車停在所住小區(qū),本應(yīng)利民惠民的改造工程卻給部分居民帶來(lái)了苦惱。

“那個(gè)停車是要收費(fèi)的。本小區(qū)的車,交不起停車費(fèi)的,就得停外頭。另外小區(qū)一共就這么大地方,車是肯定不夠停,有的人不在小區(qū)了,他那個(gè)車位就那么空著,想進(jìn)的也進(jìn)不來(lái)。以前還能插空停車,現(xiàn)在畫(huà)了那個(gè)線,就更不方便了,只能停到那邊的大街上?！?X12)

另一方面,改造未能充分發(fā)揮社會(huì)組織作用。目前,社會(huì)組織在老舊小區(qū)改造中發(fā)揮的作用較少,僅停留在志愿服務(wù)層面。而全面改善居民生活,推動(dòng)社區(qū)治理現(xiàn)代化,則必然需要增進(jìn)社會(huì)組織的功能作用,推動(dòng)社會(huì)組織參與到醫(yī)療、托育、養(yǎng)老等公共服務(wù)中來(lái),推進(jìn)社會(huì)共治共建。

2.籌資渠道單一

國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《指導(dǎo)意見(jiàn)》指出,應(yīng)基于誰(shuí)受益、誰(shuí)出資的原則,合理落實(shí)居民出資責(zé)任。居民資金共擔(dān)機(jī)制既有利于提高居民在老舊小區(qū)改造中的參與感,同時(shí)又可以提高改造實(shí)施主體對(duì)于居民意見(jiàn)的重視程度,滿足居民特殊或個(gè)性化的改造需求。然而盡管保障型物業(yè)小區(qū)改造中的居民給付項(xiàng)目?jī)H包含物業(yè)繳費(fèi)一項(xiàng),但目前征收仍存在一定困難。園區(qū)居民素質(zhì)參差不齊,“搭便車”問(wèn)題嚴(yán)重,也有居民默認(rèn)了園區(qū)棄管的慣性,缺乏主動(dòng)繳費(fèi)的意識(shí)?！坝械木用窬驼f(shuō),以前從來(lái)沒(méi)收過(guò)錢,現(xiàn)在憑什么收啊?你政府自作主張給我們做了這些改造,也沒(méi)問(wèn)過(guò)我們的意見(jiàn),現(xiàn)在收錢了才想起來(lái)找我們啊!”(Y02)

同時(shí),老舊小區(qū)改造中應(yīng)積極引入社會(huì)資本,包括激活老舊小區(qū)內(nèi)閑置的公共資源和公共空間,在養(yǎng)老、托育、商業(yè)等方面引入市場(chǎng)機(jī)制,依法授權(quán)經(jīng)營(yíng)等。這些方式,不僅有利于降低老舊小區(qū)改造中居民與政府的壓力,更有利于發(fā)展老舊小區(qū)改造的周邊配套設(shè)施建設(shè),推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,增進(jìn)改造社會(huì)效益。但是在當(dāng)前改造階段,這一方案僅僅停留在理論層面,尚未實(shí)現(xiàn)有效開(kāi)展,改造籌資途徑主要依靠政府財(cái)政支持,給政府造成了一定的財(cái)政負(fù)擔(dān),也為后續(xù)的改造實(shí)施埋下了隱患。

3.改造方案遺漏

由于目前保障型物業(yè)改造模式,能支配的資源有限,且老舊小區(qū)改造工程尚在初級(jí)階段,保障型物業(yè)老舊小區(qū)現(xiàn)有的改造內(nèi)容,多集中在綠化設(shè)施、停車規(guī)劃、外墻修飾、安全治理等基礎(chǔ)內(nèi)容,尚無(wú)法貼合社區(qū)的個(gè)性特質(zhì),也無(wú)法滿足日益豐富的物質(zhì)精神需求,更無(wú)法有效促進(jìn)惠民工程的全方位推進(jìn)。

一方面,改造未能實(shí)現(xiàn)因地制宜?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》中指出,應(yīng)堅(jiān)持因地制宜,做到精準(zhǔn)施策。合理制定改造方案,體現(xiàn)小區(qū)特點(diǎn)。而保障型物業(yè)所主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造涉及園區(qū)較多,改造任務(wù)量大,因此其內(nèi)容較為單一,無(wú)法充分實(shí)現(xiàn)“一區(qū)一案”的方針,滿足居民的個(gè)性化需求。另一方面,缺乏“提升類”改造方案?！疤嵘悺备脑旆桨钢饕笧樨S富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容。包括公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)、智慧化改造設(shè)施等,例如社區(qū)配套衛(wèi)生服務(wù)中心、幼兒園、社區(qū)養(yǎng)老院等專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。而保障型物業(yè)能力有限,無(wú)法充分統(tǒng)籌調(diào)配各類資源,該模式下的小區(qū)改造往往缺少此類改造措施。

4.形式主義桎梏

城市老舊小區(qū)改造不僅是一場(chǎng)惠民工程,更是一場(chǎng)“政績(jī)”工程。量化的考核和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)部門責(zé)任心的欠缺,導(dǎo)致改造的過(guò)程中出現(xiàn)形式化的問(wèn)題,顧“面子”不顧“里子”, 使老舊小區(qū)改造工程便民利民的程度大打折扣。

D社區(qū)訪談資料顯示,該社區(qū)樓內(nèi)所鋪設(shè)的地磚質(zhì)量較差,自改造之后的兩年內(nèi),因?yàn)槿鄙倬S護(hù),如今已經(jīng)大面積損毀,其美觀程度甚至不如地磚尚未鋪設(shè)之時(shí)。

“這就是豆腐渣工程,你瞅這地磚,今天裝完了,明天就不行了,都是應(yīng)付了事,偷工減料。白瞎之前折騰那么久,我們出門都不方便?！?X06)

實(shí)際上,這樣不盡完善的改造措施在老舊小區(qū)改造工程中不是少數(shù)。此外,由于評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)量化的考核機(jī)制,該模式下的改造往往只重視環(huán)境改造或配套設(shè)施改造,忽略管線治理、隱患清除等“內(nèi)在”改造。因此,部分社區(qū)居民認(rèn)為老舊小區(qū)改造是一場(chǎng)“面子工程”,并未真正考量居民的需求和利益,致使部分民眾對(duì)政府及改造工程心生不滿。

“咱老百姓也沒(méi)啥別的要求,就起碼你裝的這東西咱們得用得上吧,再一個(gè)得扛用吧。我們想要的東西不給我們整了,外墻這些有的沒(méi)的倒是刷的五顏六色的,有啥用啊?這不就是‘面子工程’嘛?！?X14)

5.管理維護(hù)欠缺

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出了“堅(jiān)持建管并重,加強(qiáng)長(zhǎng)效管理”這一重要原則,但據(jù)訪談結(jié)果所示,目前保障型物業(yè)的后期管理維護(hù)工作仍有欠缺,中長(zhǎng)期維護(hù)效果不佳。

首先,管理規(guī)約和議事規(guī)則尚未完善。保障型物業(yè)的后期維護(hù)與管理工作,目前仍缺少相應(yīng)的管理規(guī)約和議事規(guī)則,導(dǎo)致維護(hù)工作不成體系,難以有效推進(jìn)。居民向社區(qū)、街道進(jìn)行反饋時(shí),也因缺乏合理的反饋機(jī)制難以有效傳達(dá)民意。該規(guī)程體系的缺失,影響了園區(qū)維護(hù)管理的效率與效果。

“找我們?沒(méi)聽(tīng)說(shuō),這哪能我們做主啊。我們現(xiàn)在有意見(jiàn)也不知道找誰(shuí),和社區(qū)說(shuō)了,社區(qū)敷衍兩句就那么著了。和物業(yè)說(shuō)?那更找不著人。這么點(diǎn)小事也不好意思拿去找政府上訪吧?！?X05)

其次,考核評(píng)估體系尚未建立。社區(qū)在后期維護(hù)工作中主要起監(jiān)督作用,依據(jù)保障型物業(yè)的定義,社區(qū)應(yīng)當(dāng)針對(duì)執(zhí)行結(jié)果,依據(jù)有關(guān)要求,每季度就安全治理、園區(qū)衛(wèi)生等工作對(duì)物業(yè)進(jìn)行成果驗(yàn)收。此類評(píng)估無(wú)法量化,標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法統(tǒng)一。因此評(píng)估效率低,形式化嚴(yán)重,成果驗(yàn)收考核工作也一再擱淺,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理部門的責(zé)任感和積極性。

四、保障型物業(yè)小區(qū)改造的策略

1.充分發(fā)動(dòng)群眾,調(diào)動(dòng)群眾積極性

老舊小區(qū)改造的初衷是利民惠民,而真正了解群眾需求、理解群眾苦惱的,正是社區(qū)居民本身。因此,老舊小區(qū)改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)群眾,發(fā)揮社區(qū)居民的主體力量,推動(dòng)老舊小區(qū)改造進(jìn)一步發(fā)展,切實(shí)維護(hù)公眾利益。①社區(qū)應(yīng)當(dāng)建立居民議事機(jī)制,讓居民切實(shí)參與到老舊小區(qū)改造的決策議程中,在方案制定過(guò)程中充分吸納群眾的意見(jiàn),打造真正適應(yīng)居民需求的小區(qū)改造方案;②老舊小區(qū)改造的主導(dǎo)組織或機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)座談會(huì)等方式,拓寬居民意見(jiàn)向上反映的渠道,實(shí)時(shí)了解居民對(duì)老舊小區(qū)改造的態(tài)度和評(píng)價(jià),有利于及時(shí)調(diào)整決策,并為改造工程的進(jìn)一步實(shí)施奠定基礎(chǔ),同時(shí)也降低改造形式化的可能;③建立合理的居民共擔(dān)機(jī)制,居民出資參與改造。通過(guò)這一方式,可以有效調(diào)度更多資源,為改造提供物質(zhì)保障,同時(shí)增強(qiáng)居民的參與感,提升居民維護(hù)園區(qū)設(shè)施的自覺(jué)性。

2.建立協(xié)作機(jī)制,實(shí)現(xiàn)共治共享

通過(guò)已有經(jīng)驗(yàn)可以看出,保障型物業(yè)所主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造存在著主體劣勢(shì)和片面性,無(wú)法兼顧到改造工程的各個(gè)方面;同時(shí),單一主體開(kāi)展老舊小區(qū)改造,其所能調(diào)動(dòng)的資源始終有限,無(wú)法充分利用各界資源,實(shí)現(xiàn)資源利用效率的最大化。因此,在老舊小區(qū)改造的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)建立多方協(xié)作機(jī)制,引入政府、居民、社會(huì)組織等多個(gè)主體,各主體揚(yáng)長(zhǎng)避短,實(shí)現(xiàn)共治共享,合作共贏。①應(yīng)當(dāng)通過(guò)多種方式引入社會(huì)資本參與投資、改造和管理,積極發(fā)揮社會(huì)組織、企業(yè)等主體的作用,與更多利益主體切實(shí)建立聯(lián)系,為小區(qū)改造匯集更多資本;②應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮物業(yè)的作用,推動(dòng)物業(yè)全覆蓋,尚未實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的棄管小區(qū)也應(yīng)由政府進(jìn)行兜底保障,提供基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù),并對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和維護(hù);③應(yīng)當(dāng)建立或完善老舊小區(qū)住宅維修的專項(xiàng)資金,通過(guò)收取物業(yè)管理費(fèi)用、公共收益等方式拓寬融資渠道,為后續(xù)的維修和管理工作提供物質(zhì)基礎(chǔ)和資金保障。

3.建立議事機(jī)制,完善維護(hù)體系

保障型物業(yè)應(yīng)與社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民等主體共同建立合理的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制,協(xié)商構(gòu)建社區(qū)議事規(guī)則,確立小區(qū)管理模式,共同維護(hù)老舊小區(qū)改造成果,同時(shí)推動(dòng)基層治理進(jìn)一步完善發(fā)展。此外,應(yīng)當(dāng)建立區(qū)政府-街道-社區(qū)的三層監(jiān)督機(jī)制,逐級(jí)實(shí)施監(jiān)督管轄,制定合理的考核和評(píng)估體系,在傳統(tǒng)的量化評(píng)估模式以外,將居民滿意度納入考評(píng)體系中來(lái),有效發(fā)揮監(jiān)管職能,提升保障型物業(yè)管理維護(hù)的積極性與能動(dòng)性。

在杭州等地,老舊小區(qū)綜合改造與“未來(lái)社區(qū)”試點(diǎn)正在同步推進(jìn)。所謂“未來(lái)社區(qū)”,是指將大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)引入居民小區(qū),利用信息技術(shù)提升社區(qū)服務(wù)水平,豐富社區(qū)服務(wù)內(nèi)容,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)改造的管理和維護(hù)[6]。這一改造模式不僅可以充分滿足居民的各方面需求,同時(shí)也與時(shí)代發(fā)展方向相契合,有利于推動(dòng)社會(huì)民生的進(jìn)一步發(fā)展。