房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險成因及解決措施

楊藝丹

摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的動力之一，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了很大的影響。房地產(chǎn)的發(fā)展與金融體系的發(fā)展是直接相關(guān)的。其發(fā)展需要金融體系的支持，同時也對金融體系產(chǎn)生了巨大影響。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重大發(fā)展存在諸多問題，會帶來巨大的金融風(fēng)險，這場危機(jī)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);風(fēng)險成因;解決措施

隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增長。但也由于該增長暴露了諸多問題，各地政府都在整合重組房地產(chǎn)企業(yè)，提高房地產(chǎn)建設(shè)效率，降低企業(yè)商業(yè)風(fēng)險，提高產(chǎn)業(yè)集中度。但是，若想有效地提高經(jīng)營質(zhì)量和效率，提高抵御風(fēng)險的能力，就必須著重思考經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，切實加強(qiáng)房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險成因

1.1土地財政作祟

我國通過改革稅收分配制度，強(qiáng)調(diào)了中央政府對地方政府的經(jīng)濟(jì)權(quán)力，這雖然調(diào)動了地方政府的財政管理積極性，但因為缺乏平等的經(jīng)濟(jì)權(quán)力和權(quán)威，導(dǎo)致地方稅收收入有限，滿足不了現(xiàn)代化發(fā)展需要。因此，增加土地收入成為地方政府為自身財政提供資金的主要來源。為了城市發(fā)展的資金問題能從根本上解決，政府續(xù)推高地價，甚至部分城市土地收入占經(jīng)濟(jì)收入的60%以上。我國土地市場屬于壟斷市場，主要由政府負(fù)責(zé)，政府最終會獲得大部分的土地增值收益，正是由于土地壟斷制度的存在，最終導(dǎo)致地價不斷提高。

1.2歷史遺留經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

不少企業(yè)仍存在著影響公司持續(xù)發(fā)展的財務(wù)風(fēng)險。業(yè)務(wù)流程中存在的歷史問題主要包括違規(guī)風(fēng)險較高的政策變更、逃稅和漏稅等，給企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來嚴(yán)重影響。在經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中，管理部門雖然可以通過統(tǒng)一的風(fēng)險管理系統(tǒng)和不同公司的各種風(fēng)險管理方法，甚至可以從不同的角度處理風(fēng)險情況;但卻不能從全局把控，這樣也無法做出更好的政策調(diào)整和結(jié)構(gòu)性改革方向。此外，這種方式使得國家和地方共享經(jīng)濟(jì)在新政策中更加合理，公司可以根據(jù)當(dāng)?shù)卣邔彶槠溥\營的透明度并改變管理方式。

1.3城市發(fā)展原因

當(dāng)前，在城市化進(jìn)程中，大多數(shù)城市面積在不斷擴(kuò)大，越來越多的人搬到城市;并且，隨著人口的增長，對住房的需求量也在不斷增長。此外，不少產(chǎn)業(yè)建設(shè)領(lǐng)域繼續(xù)得到政府相應(yīng)政策的支持，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重大影響并持續(xù)向好。城市人口的迅速增長，交通路線的迅速發(fā)展與變化也對房價產(chǎn)生了較大影響，引起了房地產(chǎn)行業(yè)極速的波動，這其實不利于中國市場的經(jīng)濟(jì)和發(fā)展。

1.4房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財務(wù)種類多、風(fēng)險負(fù)擔(dān)較重

房地產(chǎn)運營變得越來越困難，其內(nèi)部員工也由于工作壓力過重，出錯率不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)需要精通經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃政策、工程施工的專業(yè)人才，只有通過綜合管理和綜合布局才能更好地優(yōu)化資源配置，優(yōu)化員工利用率，從而減少風(fēng)險和錯誤造成的負(fù)面影響。特別是經(jīng)濟(jì)，財務(wù)部門對公司分別進(jìn)行審計，雙方的稽查方法和建議不同，工作的目的也不同。因此，在對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析中，檢查相同的賬務(wù)會使工作量翻倍，給企業(yè)增加額外的負(fù)擔(dān)。

1.5經(jīng)濟(jì)處理難度大

房地產(chǎn)公司的投資回收期長，投資資金大，專業(yè)政策也很多，經(jīng)營方式存在很大差距，因此會使得管理經(jīng)濟(jì)變得困難，財務(wù)風(fēng)險管理也變得更加復(fù)雜。對于房地產(chǎn)項目而言，由于在銷售初期交納的所得稅是有波動的，計算上的差異也會導(dǎo)致當(dāng)年度的項目收入難以交稅，這就大大提高了處理經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的有效策略

2.1做好房地產(chǎn)企業(yè)自身情況調(diào)查

企業(yè)需要盡最大努力降低財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)通常業(yè)務(wù)較多，與此同時調(diào)查時間相對較短。公司必須提供完整的信息，以便其內(nèi)部人員可以查看調(diào)查信息清單，可以看到符合當(dāng)前專業(yè)和行業(yè)目標(biāo)且已經(jīng)實現(xiàn)的文件清單，這需要企業(yè)提前做準(zhǔn)備并且全面有效的提供。同時，要了解互聯(lián)網(wǎng)上稅務(wù)數(shù)據(jù)網(wǎng)站的財務(wù)內(nèi)容、信息管理、下載和打印;還需要對金融風(fēng)險的影響是否隨著就業(yè)效率的提高而增加做全面的調(diào)查。企業(yè)之間管理經(jīng)濟(jì)的方法是有差異的，需要提高了財務(wù)意識，以避免潛在的金融風(fēng)險。

2.2破解土地財政模式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫的主要原因是土地經(jīng)濟(jì)模式。為避免泡沫風(fēng)險，我們需要采取主動和有針對性的措施來匹配國家的經(jīng)濟(jì)模式。 （1） 需要不斷調(diào)整稅收分配制度，以給予市政當(dāng)局更多的財政收入，并與國家分享更多權(quán)力，以有效管理其支出，這可以減輕市政當(dāng)局的財政壓力。（2）為有效扭轉(zhuǎn)和維護(hù)國家對土地的壟斷現(xiàn)象，必須按照相應(yīng)的政策法規(guī)，打破國家對土地的壟斷，允許共有土地在市場上流通，這不但可以降低土地的價格，還可以最終實現(xiàn)土地附加值對社會利益的分享。土地財政模式的取消不僅可以減輕地方政府對房地產(chǎn)集中管理的阻力，還可以降低房價，保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2.3在交易環(huán)節(jié)減少經(jīng)濟(jì)問題

在房地產(chǎn)開發(fā)的背景下，商業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生了顯著變化。通過嚴(yán)格管理降低財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)可以不斷提高管理水平和人力資源技能，以改善其經(jīng)營狀況。首先要加強(qiáng)公司內(nèi)部職能分工，通過不斷學(xué)習(xí)，增強(qiáng)能力，提高公司管理水平。同時，還要定期進(jìn)行內(nèi)部審計，利用公司的賬目和底層業(yè)務(wù)跟蹤情況，評估特定風(fēng)險來找出風(fēng)險點。

2.4加強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的投資政策

首先，在投資水平上要按照房地產(chǎn)規(guī)模適度管理的相關(guān)原則，制定與房地產(chǎn)市場相關(guān)的政策，并將其有效納入宏觀經(jīng)濟(jì)管理政策。其次是保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，施行規(guī)范的公共投資管理和適度規(guī)范管理。最后，要加強(qiáng)房地產(chǎn)杠桿資產(chǎn)管理，妥善管理金融機(jī)構(gòu)，不合格業(yè)務(wù)立即暫停，妥善監(jiān)督管理金融機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)自律，合理實施宏觀評級制度。

2.5嚴(yán)格按照國家經(jīng)濟(jì)要求進(jìn)行籌劃

在房地產(chǎn)經(jīng)營的過程中，需要與財政部門進(jìn)行溝通交流。首先要考慮的是企業(yè)的財務(wù)信息。因此，企業(yè)應(yīng)避免財務(wù)信息異常，在工作中積極配合財務(wù)部門。執(zhí)法機(jī)構(gòu)在公平和平等的基礎(chǔ)上也要保護(hù)企業(yè)的權(quán)益。此外，通過法律法規(guī)、規(guī)劃政策和內(nèi)部活動和業(yè)務(wù)關(guān)系的管理，在遵守法律的基礎(chǔ)上開展日常業(yè)務(wù)。相關(guān)部門也需要了解法律法規(guī)，積極調(diào)整經(jīng)濟(jì)計劃方法，從而不斷適應(yīng)政策和市場的變化，促進(jìn)公司的發(fā)展。

2.6大力發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)

要進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，就要拓寬群眾投資渠道，積極發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)。政府需要繼續(xù)通過各項優(yōu)惠政策促進(jìn)和扶持企業(yè)發(fā)展，支持實體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，提供更多資金投資渠道。主要在以下幾個方面促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：（一）不斷加快利率市場化的發(fā)展。利率市場化可以有效降低實體企業(yè)的資金成本，幫助微小企業(yè)實現(xiàn)更好的增長，最終更有效地優(yōu)化效率低的行業(yè)的現(xiàn)金流;（二）改變壟斷行業(yè)，消除金融、石油行業(yè)的壟斷，為社會關(guān)系資本騰出更多的市場空間，創(chuàng)造更多的創(chuàng)收機(jī)會。

2.7強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險管理預(yù)警

房地產(chǎn)企業(yè)可以有效加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)治理，并進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)治理能力。從法律的角度來看，企業(yè)的稅收行為需要越來越合規(guī)，政府需要構(gòu)建有效的政策來防止企業(yè)逃稅、漏稅，公司繳納的所有稅款都受到嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司要對財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析和管理，將相關(guān)信息進(jìn)行匯總，補(bǔ)充數(shù)據(jù)庫中的財務(wù)業(yè)務(wù)信息。

2.8提升管控房地產(chǎn)價格的變化

政府在管理房地產(chǎn)價格時，必須設(shè)計和管理相應(yīng)的制度，使房地產(chǎn)價格波動在正常范圍內(nèi)運行，為房地產(chǎn)市場在交易中運行并創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。從長遠(yuǎn)來看，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定，需要根據(jù)時間和所處環(huán)境的變化不斷改進(jìn)和完善。

3.結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重大的發(fā)展挑戰(zhàn)。每個企業(yè)都需要提高其應(yīng)對經(jīng)濟(jì)問題的能力并加強(qiáng)管理以適應(yīng)當(dāng)前困境，解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中可能存在的當(dāng)前財務(wù)問題，從而有效地提高企業(yè)的競爭力和經(jīng)濟(jì)效益。

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