蛋殼公寓“爆雷”對長租公寓行業風險防范的啟示

唐文杰 張嫄

【關鍵詞】住房租賃;蛋殼公寓;風險管理

【中圖分類號】F299.233.55 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）09-0177-03

1 長租公寓的特點

長租公寓是指一種運營商對所收集房源進行裝修改造、配置家具電器，并提供租期內日常保潔、各類維修、社群活動、搬家等多項優質服務，以吸引租客入住的出租型公寓。該行業內運營商眾多，其按參與主體劃分主要包括房地產開發商、專業公寓運營、房產經紀人、酒店4個派系。上述各派系企業在運營模式上按業態分布情況可分為集中模式和分散模式兩種。集中式長租公寓更有利于企業提供社交、生活服務等衍生業務，這是企業未來發展的一個重點方向，統一集中的管理也能降低企業后期的管理、人工成本。但是，集中式長租公寓房源位置可能更多地分布在非城市核心區，并且這類公寓多是由商業、工業等非住宅類物業改造而來，其改造難度大、支付的前期改造成本高。分散式公寓房源則相對更為分散，分布地段也更好，承租者有更多的選擇，但不利于企業開展各項衍生業務，而且企業服務半徑過大，后續人工成本也會增高。

2 長租公寓發展情況分析

2.1 長租公寓興起原因

從當前形勢看，我國長租公寓行業雖然經歷了2020年初新冠肺炎疫情暴發的“黑天鵝”事件，但從長遠看，該行業的發展潛力仍然巨大，本文從政府政策助力和住房租賃市場需求兩個方面進行分析。

政府政策方面，早在2015年，住房租賃市場就受到國家高度關注，相關部委近年來多次頒布多項政策性文件支持，規范我國住房租賃市場。2015年，住建部、國務院提出的各項指導意見明確提出建立“租售并舉”制度、將公寓出租納入生活服務業，體現政府對住房租賃市場的重視。2016—2018年多項文件的發布也表明政府鼓勵采取多種措施繼續推進租賃住房市場建設，而且近兩年的政策則反映政府在支持住房租賃發展的基礎上更加注重其市場規范性和對金融風險的防范。

市場前景方面，雖然我國流動人口規模從此前的長期快速增長轉為緩慢下降，但總體來說在未來很長一段時間內，我國流動人口數量仍會保持在一定水平，截至2020年底，我國仍有近2.3億流動人口，特別是京津冀、長三角、珠三角及成渝城市群等地區仍會是未來流動人口的主要聚集地。這些流動人口中超過70%有租房需求，我國房屋租賃市場規模超過2萬億元。根據上海易居研究院智庫中心預測，到2030年，房屋租賃市場規模將在現有基礎上至少翻一番，市場潛力巨大。

2.2 長租公寓行業現狀

（1）“90后”高校畢業生為長租公寓消費主體。我國大學畢業生人數連年上升，2019年全國高校畢業人數高達834萬，并且大量畢業生有向一線、新一線、核心二線城市聚集的趨勢，由此產生巨大的租房需求。對當前長租公寓租客進行分析發現，其租客中高校畢業生占70%，這部分租客對長租公寓企業這類機構化房屋租賃公司有更大的需求。

（2）以分散式運營模式為主。長租公寓經營根據房源分布主要分為分散式和集中式兩種，而分散模式因啟動資金投入相對較少、輕資產等特點而受到眾多運營商的喜愛。目前，行業內大部分企業經營分散式長租公寓，占比約75%。“自如”“相寓”“蛋殼”為分散式長租公寓領域的龍頭企業。

（3）中小長租公寓企業融資減少。受企業頻繁“爆雷”等多重因素影響，長租公寓企業大部分遭遇了“資本寒冬”。行業內投融資事件逐年減少，資本介入更為謹慎，2019年僅為16起，同比減少15起，2020年則更少，并且資本在投資時更青睞行業內的頭部企業，壓縮了中小企業的融資機會。

（4）長租公寓接連倒閉。2015年，眾多企業涌入該行業，掀起了長租公寓發展浪潮。但近兩年行業進入優勝劣汰期，部分擴張超出自身承受水平，運營能力不足的企業紛紛倒閉。根據貝殼研究院統計數據顯示，2017—2019年共計68家企業陷入經營困境。2020年情況更為嚴重，一年就有超過80家企業被列入經營異常，其中因資金斷裂而無法繼續經營的企業最多。

3 以蛋殼公寓為例分析長租公寓存在的市場風險

蛋殼公寓于2015年成立，先后在全國十多個城市開展業務，管理公寓數量超50萬間，其更是在2020年初成功上市，但其風光背后蛋殼公寓面臨許多問題，這些問題不斷積累使其后續經營困難重重。以下為蛋殼公寓在發展中存在的問題，也是行業中大部分企業經營中可能會面臨的風險。

3.1 企業盈利困難

受2020年初新冠肺炎疫情的影響，蛋殼公寓收入驟減，持續經營成為難題。但疫情只是一個導火索，蛋殼公寓和眾多長租公寓企業盈利困難的問題由來已久。該行業為資金密集型行業，企業需通過多渠道增加收入，實現盈利。然而當前，蛋殼公寓收入主要來自租金，收入單一且平均租金回報率僅為2%左右，盈利能力弱，這導致企業利潤有限，投資成本回收期長，規模擴張越快，盈利越困難。雖然可通過提供生活、社區衍生服務等額外增加收入，但就目前蛋殼公寓提供的各種服務來看，所得收入有限，對企業最終盈利沒有過多影響，其財報也顯示，公司正處于連年虧損狀態，2017—2019年3年分別虧損2.72億元、13.7億元和34.47億元，而2020年一季度營收雖有19.4億元，但在新冠肺炎疫情等多因素的影響下，其虧損高達12.31億元。

3.2 經營成本過高

對長租公寓而言，企業經營成本可分為房源、裝修、人工、置空成本。①為搶占相對稀缺的房源，蛋殼公寓與許多同行企業一樣顛覆“低入、高出”的基本商業規律，頻頻提高收房價格，增加了房源獲取成本。②裝修是除租房成本外的第二大成本，雖然蛋殼公寓實行統一裝修，但其房源分散，在裝修時總會存在差異且裝修過程雜項多，成本難以精確掌控。③無論是收房階段、銷售階段還是運營階段，為了搶占更多的市場份額，現金激勵可以很好地調動員工的積極性，但是增加了企業人工成本。同時，蛋殼公寓房源較為散落，給租客提供豐富選擇的同時，也會增加運營難度，其服務半徑更大，人力成本隨之也更高。④如果公寓置空率偏高，資本運營效率就會下降，利潤也會被攤薄，而蛋殼公寓正面臨這樣的困境。2017—2019年，蛋殼公寓置空率逐年上升。2020年第一季度，其公寓置空率高達24.3%。

3.3 融資渠道狹窄，濫用“租金貸”

我國長租公寓模式決定無論是哪類企業，前期經營都需要投入大量資金。蛋殼公寓雖然融資超過60億元，但是融資渠道依然單一，資金壓力大，其主要原因有以下幾點：①抵押擔保方式單一，難以參與債券融資。蛋殼公寓等大部分企業的房源主要為租賃所得，僅擁有房屋的租賃使用權而非產權，而銀行貸款、CMBS等要求抵押業務所有權，所以很難通過這種方式獲得融資[1]。②長租公寓行業基礎薄弱，未有健全的財務制度，各企業財務信息質量參差不齊，使得企業資信水平普遍較低。③雖有眾多資本已涌入該行業，但是“進來”容易，“出去”難，保障這些資本順利退出的機制還未健全，不少投資者仍顧慮重重。

在資金壓力下，蛋殼公寓大量使用“租金貸”，不可否認其在蛋殼公寓擴大經營規模、提高資金周轉率等方面有積極作用，但是它高杠桿、高風險的特性帶給蛋殼公寓更多的是負面影響。對蛋殼公寓本身而言，一旦企業出現長期租金減少、房屋置空率持續上升、投資失誤等問題，就容易使“租金貸”模式無法維系，進而導致企業資金鏈斷裂，不利于企業長期發展。

3.4 企業品牌溢價低

實現企業品牌化有利于企業樹立良好形象，并由此實現市場份額的增長，但是行業經過近年幾的快速發展后，包括蛋殼公寓在內的各企業品牌溢價仍然有限，其主要原因是我國長租公寓行業正處于發展階段，人們對該行業的認識普遍不夠深入，相較于傳統的房地產行業，其相關的監督和規范還較為寬松，各運營平臺雖多但服務質量差異大，行業整體信用風險較高。在這種背景下，蛋殼公寓的品牌效應較低。而且，各大長租公寓近年來頻頻爆出租戶被驅趕、違規經營、集體維權、破產、跑路等新聞，加重了公眾對該行業的負面印象，使企業的品牌溢價更難體現。

4 對長租公寓行業風險管理的建議

4.1 政府層面

4.1.1 多方式支持長租公寓行業發展

在2021年政府報告中，堅持“住房不炒”、保障群眾的住房需求仍是我國今年政府工作的重點。為規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，促進行業發展，政府可采取以下措施。①增加租賃住房數量。首先，政府可鼓勵房地產企業進入該行業，對開展長租業務、出租閑置住房的房地產系企業給予政策優惠。其次，可通過改造閑置的商業、工業用房增加租賃住房用地。最后，政府可加大租賃住房專用項目用地比例，在增加租房用地的同時減少了企業購地成本。②積極推進REITs減稅。對于REITs而言，稅收優惠影響其效能。我國應切實減輕REITs發行、運營、退出階段的稅收負擔，避免重復征稅，適當免征部分增值稅、企業所得稅、投資者個人所得稅，降低REITs項目運營成本，增加其投資收益，激發長租公寓投資者投資熱情[2]。③幫助拓寬融資渠道。政府應引導更多社會資本進入該行業，例如鼓勵金融機構向符合條件的長租公寓企業提供更多、更優惠的金融支持產品。鼓勵銀行業參與，加強對企業的信貸支持，適當放寬貸款額度、期限，降低貸款利率等。

4.1.2 完善長租公寓市場監管體系，保障租戶合法權益

加強長租公寓市場監管是促進該行業健康發展的重要舉措。為此，政府可采取以下措施。①加強企業準入管理。可提高準入門檻，對企業的實繳注冊資本、成立資格條件等做出規定，將運營能力弱、投機的企業拒于行業外，優化長租公寓市場環境。②建立長租公寓企業資金監管機制。要對租金進行監管，尤其對融資獲得資金要實施專戶管理，防止企業挪用，增加風險杠桿。③建立企業信用檔案。整合企業、市場、銀行、執法機關等多方信息，形成企業誠信檔案，并對其信用狀況進行評級公示。

此外，就目前出現的一系列問題來看，承租者相對弱勢。對此，政府可通過以下方式保障承租者的權益。①落實“租購并舉”“租購同權”。給予簽訂并實際履行長期住房租賃合同的承租者政策補貼，賦予他們更多權利，如使其獲得和購房者同等的醫療、就業、教育、體育等基本公共服務。②明確各方權責，穩定租賃關系。可通過立法形式對各方的權利和義務進行明確，適當限制企業行為，使承租者在租賃關系中有更多的話語權。③推動建設住房租賃服務平臺。平臺提供租賃合同登記備案、投訴等服務，規范市場交易，保障承租者的權益。

4.2 企業層面

4.2.1 降低資金風險

當前，多數長租公寓企業面臨資金壓力，要想降低資金風險，各企業可從以下幾個方面入手。①拓寬融資渠道，推動REITs發展。長租公寓企業可加強與銀行、其他金融機構的合作，嘗試使用ABS、CMBS等金融工具，以及發展混合金融產品降低風險。此外，企業可以使用REITs融資，作為一種創新型的房地產融資手段，其所代表的資產證券化方式可能是長租公寓企業未來融資的主要方式[3]。當前，國內的“類REITs”是不成熟的，因此企業可探索發展更為有利的公募REITs。②有序擴張。過于強調擴張反而會導致資金鏈斷裂，喪失競爭力，因此企業必須在運營能力、資金都有保障的情況下進行有序擴張規模，做到持續發展。③增加營業收入。提供更多高附加值的增值服務，通過深入分析現有客戶需求，對公寓進行綜合化開發，拓寬價值創造鏈。

4.2.2 加強成本管理

對于企業而言，只有把成本管控意識前置，才能為后續管控提供更大的空間[4]。為控制企業成本，可以采取以下方式。①控制房源成本。以精確的成本預算作為是否收房的判斷依據，堅決抵制“高收低出”行為，可適當放棄部分非核心區域房源，提高出房效率，進而降低成本。②控制改造、裝修、維護成本。盡量采用標準化方式，對工期、裝修用量、價格等進行控制。日常維護應明確承租者與企業各自應該承擔的責任。③控制人工成本。企業各階段對人員需求都很大，對此企業可招收、培養更多“一專多能”的員工，精簡人員;也可利用信息化技術降低對人員的依賴，提高工作效率。

4.2.3 樹立企業正面形象、加強品牌建設

企業的生存和發展除了政策的支持，還需得到公眾和媒體的認可。一方面，租戶是企業實現盈利的基礎，只有提升租戶對企業的歸屬感和好感度，才能給企業樹立良好的口碑，吸引更多租戶入住，進而減少置空率。因此，企業需要提供真正符合租戶需求的創新性產品和更高質量的服務提升企業的口碑效應，尤其要抓住年輕白領這一長租公寓主要消費群體[5]。另一方面，媒體的力量不可小覷，正面積極的媒體宣傳對長租公寓企業的發展及品牌形象的樹立至關重要。為此，各企業應通過各種有益活動吸引傳統媒體和各種自媒體進行報道，起到正面宣傳的效果。

5 總結

無論是政府的支持、市場和資本的青睞，還是租戶的需求，都在顯示長租公寓前景廣闊，而當前受多種因素影響，行業整合速度加快，進入優勝劣汰階段，企業要想未來在行業內拔得頭籌，更應積極解決目前自身存在的問題，科學管理、合法經營，合理控制風險，以最終實現持續發展。

參 考 文 獻

[1]貝殼研究院.長租公寓是否還有春天[J].中國房地產，2021（4）：14-20.

[2]趙展慧.解決好大城市住房突出問題[N].人民日報，2021-02-03（002）.

[3]劉圣歡，龍思宇，劉煜冰.長租公寓動力、問題及相關對策[J].決策與信息，2019（10）：71-76.

[4]孫德欣.論長租公寓成本控制——以分散式長租公寓為例[J].財會學習，2020（24）：178-180.

[5]王建紅.長租公寓行業發展現狀、問題及對策研究[J].住宅與房地產，2016（33）：237，240.