保障性租賃房政策對青年新市民群體的影響

張輝

【關鍵詞】保障性租賃房 新市民 青年群體 【中圖分類號】F299.23 【文獻標識碼】A

伴隨著我國城鎮化的進程，截至2020年，我國共有3.76億流動人口，其中北、上、廣、深、杭等大城市成為大學生等青年群體和進城務工人員大量流入就業的地區。然而，大學生等青年群體和進城務工人員相對有限的購買力和大城市高企的房價加劇了住房矛盾。2021年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），這是我國面向青年新市民過渡期住房需求的制度創新，為進一步促進新市民在城鎮化進程中發揮更重要的作用，推動新型城鎮化，優化人力資本的空間配置，激活我國工業現代化及創新發展的中堅力量奠定了基礎性的制度保障。

青年新市民的住房問題

大城市房價高企，青年新市民短期內缺乏購房能力。近年來，大城市的房價上漲過快，房價上漲幅度遠遠超出了人們收入上漲的幅度。我們用房價收入比（家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值）來衡量住房壓力的大小。一般而言，在經濟發展較為穩定的發達國家，房價收入比的合理水平在3—6倍之間。發展中國家由于經濟發展快速，住房市場供需兩旺，房價收入比相對較高，6—9倍之間均可視為合理水平。2020年，我國部分城市的房價收入比超過了20，遠超合理水平的2—3倍，尤其是北上廣深等特大城市房價收入比已遠超合理水平。為了保障中低收入群體的住房需求，絕大多數城市為城鎮低收入家庭提供了公租房、共有產權房等保障性住房，但這些政策基本面向的是本市城鎮戶籍的低收入人群，對剛流入城市的青年新市民群體的覆蓋度和針對性相對不足。青年新市民由于新進入勞動力市場，自身財富積累有限，購房難度較大，且由于戶籍和收入等原因限制沒有資格申請城市提供的其他保障性住房。大城市中住房的困難人群主要集中在新市民和青年人群體。迫于市場和保障政策雙方覆蓋缺失的事實，大量青年新市民只能通過租房滿足其住房需求。根據第七次全國人口普查數據，中國房屋市場租賃人口規模達2.2億，其中83.6%的租房者為90后。可見，購買力不足以支撐購房的青年群體，只能通過房屋租賃市場滿足其住房需求。

住房租賃市場發展不完善，青年新市民居住品質得不到保障。長期以來，我國住房發展重購輕租，租房市場發展不完善，對承租人的利益保障不足。一方面，承租人的租賃權益沒有有效保障，表現為出租者隨意上漲租金，中介克扣欺騙費用、臨時解除租賃關系等，青年群體長期面臨不穩定的租房環境；另一方面，由于出租房屋的位置偏遠、室內外環境及配套不完善，且承租后的維修護理等服務沒有保障，部分出租房甚至存在違規室內建筑、地下建筑改造等問題，承租人的居住舒適度較低。根據《北京青年人才住房現狀調查》的數據，近60%的青年人認為租房對其心理產生過負面影響，其中居住在非正規房源中的青年對于租房的不滿意程度最大。住房租賃市場中存在的一系列侵權問題已經影響了青年新市民的居住品質。青年群體作為住房租賃市場的主力軍，亟需更多的租賃保障房以滿足其過渡階段的住房需求。

“有恒產者有恒心”，住房壓力削弱了青年人才在大城市的集聚效應。“有恒產者有恒心”，青年群體對于自有住房具有強烈偏好。自有住房能夠保障居住穩定性和舒適性，同時，住房也有資產增值及產權繼承功能。住房逐漸演化成代表社會認同、身份地位、成功標識的符號，多重屬性致使青年傾向購買住房。然而，隨著人才在大城市的集聚，大城市的房價不斷上漲，在大城市擁有自有住房對于青年群體愈加困難，這也反過來影響了人力資源在城市之間的配置。一方面，大城市的就業機會多，薪資水平高，對高素質的青年群體有較強的吸引力。高素質人力資本在空間上的集聚和規模擴張，是造成大城市房價上漲的核心因素之一。另一方面，由于青年群體的財富積累不足，且大城市的購房壓力過大，房價已經成為青年群體選擇在某個城市落戶就業的重要影響因素之一。高企的房價對青年人才在大城市的長期發展造成一定的負面影響，青年群體在大城市的住房成本和薪資、發展之間作出權衡，房價反過來也影響了人力資本在城市空間上進行再次配置。人力資本流動和房地產市場的發展相互影響，而人力資本是一個城市長期發展和創新升級的重要原動力。近年來，我國的“人口紅利”逐漸消失，面臨著從“人口紅利”向“人才紅利”轉型的關鍵過渡期，青年作為最重要的人力資本，將成為轉型發展的重要驅動力。各城市為了儲備發展潛力，全國從一線、準一線到二三線城市掀起了“人才爭奪戰”，青年群體成為各個城市爭相搶奪的重要資源。而住房條件和較低的房價收入比優勢成為城市吸引人才的主要因素之一。大城市高昂的生活和居住成本制約著青年人才的就業意愿。

保障性租賃房政策是針對青年新市民的住房保障制度創新

1998年之前，我國城鎮住房制度處于福利分配階段，新進城人員通過單位解決居住需求，住房問題并不突出。1998年之后，開始住房資源市場化配置，隨著快速城鎮化進程中大量新人員涌入城市，房價高企，低收入的新市民的住房問題日益凸顯。從2005年開始，各級政府陸續出臺多項政策以保障城市中低收入群體的住房需求。起初，政策的關注點主要集中于農民工住房困難問題。隨著城市房價的不斷上漲，除了農民工，其他新進入城市群體，如剛工作的大學生群體、創新創業群體等，面臨的住房壓力也愈加突出。2010年，住建部等七部門發布《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號），文件指出中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出，為城市中等偏下收入住房困難家庭提供公共租賃住房供應，有條件的地區，可以將新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員納入供應范圍。并鼓勵在產業園區和開發區等地區建設公共租賃住房，以保障園區及周邊地區外來就業人員的居住需求。此外，文件鼓勵各地方政府因地制宜，從發放補貼、實行“安家貸”、降低公租房申請門檻、實施人才住房政策等方面，積極探索解決新市民住房問題。2015年，中共中央政治局會議特別提出以“新市民”為出發點推進住房制度改革，“新市民”這一概念是指從其它地方流動而來，并穩定居住在城市之中的人口，這其中就包括外來就業人員、新就業大學生等群體。同年的中央經濟工作會議中再度強調以滿足新市民住房需求為主要出發點，建立購租并舉的住房制度，把公租房擴大到非戶籍人口。2020年中央經濟工作會議中將“解決好大城市住房突出問題”和“解決好青年人的住房問題”作為重要議題進行討論。2021年7月，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，多措并舉促進保障性租賃住房發展，是保障性租賃住房的基礎制度和支持政策。