用數據解讀你不知道的REITs（上）

杜麗虹

截至2020年底，美國上市交易的REITs共223只，總股權市值約1.2萬億美元，較2019年下降6%，加上非交易型REITs，美國公募REITs合計擁有資產約2.5萬億美元。私募REITs近年來也發展迅速，全美有2000多只私募REITs，擁有資產總值近萬億美元。截至2020年底，美國私募和公募REITs合計擁有近3.5萬億美元的物業資產，擁有50多萬棟建筑。到2021年6月底，美國REITs的總股權市值已接近1.5萬億美元。

就全球來看，截至2019年底，全球REITs總股權市值約1.7萬億美元，其中，美國占65%，亞洲占13%，加上澳大利亞的話，亞太區合計占比接近20%，英、法、德等歐洲市場合計占16%。

亞洲已經成為北美之外最重要的REITs市場，2020年受疫情影響，為支持REITs市場發展，香港和新加坡政府都放寬了對REITs的政策限制，印度也在2019年推出兩只辦公物業REIT，2021年又有一只辦公物業REIT和兩只基礎設施REIT發行上市，中國內地的REITs市場則正在萌芽之中。截至2020年底，亞洲市場共有REITs 185只，總市值達2814億美元，較2019年下跌約5%，其中，日本、新加坡和中國香港合計占到總市值的90%以上。

圖1：全球REITs市場的市值分布（2019年）

圖2：亞洲REITs的市值分布（2020年底）

圖3：美國REITs自2008年以來的資本市場累計融資額分布

REITs市場總融資額

截至2020年12月底，過去三十年，北美REITs已累計從資本市場融資超1.2萬億美元，其中，約50%來自于股票和優先股融資，50%來自于債券融資;而過去十年的資本市場累計融資總額也達到7400億美元，其中，48%來自于股權融資，52%來自于債券融資。

具體來說，過去三十年，北美累計有300多只REITs IPO上市，首發融資780億美元;股權增發融資3000多次，累計融資近5500億美元;債券融資2000多次，累計融資6000多億美元。而自2008年金融危機以來，有90多只REITs IPO上市，首發融資近300億美元;股權增發融資近1400次，累計融資近3900億美元;債券融資近千次，累計融資4200億美元。

2020年，盡管受到疫情沖擊，但美國市場仍有4只REITs首發上市，融資9億美元，年內REITs股權增發融資260億美元，債券融資730億美元，全年合計通過資本市場融資1000億美元;2021年1-6月，北美REITs又累計通過資本市場融資466億美元，其中股權融資220億美元，債券融資246億美元——在持續低息環境下，債券融資已成為北美REITs最主要的融資手段。

REITs市場的并購活動

自2004年以來，北美REITs公司的并購交易總額達到5700多億美元，其中，60%是上市公司之間的并購，40%是上市公司和私人企業之間的并購交易;而2008年以來，REITs公司的并購交易總額也達到3300多億美元，其中，73%是上市公司之間的并購交易，27%是上市公司與私人企業之間的并購交易。

2020年受疫情沖擊，并購活動減少，全年北美REITs公司的并購交易總額僅為130億美元，較2019年減少了45%，更顯著低于2018年，其中，75%為上市公司之間的并購交易，25%為上市公司與私人企業之間的并購交易。不過，隨著疫苗的普及，2021年REITs并購市場重新活躍，上半年的并購交易總額就達到385億美元，其中68%是上市公司之間的并購交易，32%是上市公司與私人企業之間的并購交易。

圖4：美國REITs的年度資本市場融資總額

表1：REITs和其他主要投資工具的風險收益比較（截至2020年底）

2020年以來主要的并購交易包括：2020年初零售類REITs老大Simon Property Group對高端購物中心REIT Taubman Centers的收購，收購交易總額達到75億美元;2021年4月社區商業中心巨頭Kimco Realty宣布將對另一家社區商業中心REIT Weingarten Realty Investors發起收購，收購交易總值56億美元;同樣是在4月，獨立店面REITs巨頭Realty Income Corporation宣布對多元化REIT VEREIT的收購，收購交易總值超過170億美元，收購后，Realty Income將會把兩家公司的辦公地產剝離出來成立一個公開交易的獨立REIT;5月辦公物業REIT Equity Commonwealth宣布將收購工業地產REIT Monmouth Real Estate Investment Corporation，交易總值34億美元;6月又傳出黑石將收購數據中心REIT QTS Realty Trust，收購交易總值也將接近80億美元……