一套二手房引發(fā)的艱難維權(quán)之路

王嬌

擁有一套好房子，是現(xiàn)今社會(huì)很多年輕人的奮斗目標(biāo)。而讓人們趨之若鶩的商品——房子，有時(shí)不可避免地會(huì)出現(xiàn)一些瑕疵，這也是人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)會(huì)精心挑選的根本原因。本文的主人公就因?yàn)橐惶追孔佣辛艘欢翁厥獾娜松?jīng)歷。

花園洋房，“夢(mèng)”開(kāi)始的地方

2020年初，陳先生的父親退休了。為了讓老兩口能有一個(gè)更好的晚年生活，陳先生用多年積蓄買(mǎi)下了位于市郊的一座小洋房。雖然是二手房，但房子面積很大，明亮寬敞，南北通透，附近的基礎(chǔ)設(shè)施也十分完善，超市、公園應(yīng)有盡有。最重要的是，老兩口特別喜歡花花草草，小區(qū)里剛好有一個(gè)大花壇。

陳先生說(shuō)，自己當(dāng)時(shí)在房屋買(mǎi)賣(mài)中介網(wǎng)站上看到這套房子就十分動(dòng)心，立馬就聯(lián)系客服中介詢問(wèn)了價(jià)格，跟房東也約在附近的餐廳見(jiàn)了面。來(lái)人是一位年紀(jì)輕輕的小伙子，名叫葛齊（化名）。他穿著干凈，滿面笑容地跟陳先生介紹說(shuō)這是他叔叔車(chē)俊榮（化名）的房子，叔叔嬸嬸因?yàn)榇蛩阋泼袼詻Q定把房子出手，所有的家具他們都贈(zèng)送，房子唯一的問(wèn)題就是衛(wèi)生間的門(mén)壞了，所以他們給拆了，讓陳先生自己安一個(gè)或者裝修一下都可以。

“價(jià)格能不能再便宜一點(diǎn)？”

“這個(gè)價(jià)位不貴的，如果不是叔叔要移民國(guó)外著急出手，房子不可能這么便宜就賣(mài)了。要不這樣吧，再給你讓3萬(wàn)塊錢(qián)，咱們談得也挺好的，我叔又催我給他把房子賣(mài)了。”

“那行吧。合同就在這簽嗎？什么時(shí)候能辦過(guò)戶手續(xù)？”

之后，陳先生帶父母去看了房。不出所料，老兩口對(duì)房子很滿意。于是，陳先生決定買(mǎi)下房子，并且簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。雙方很快到房產(chǎn)局辦理了過(guò)戶手續(xù)，從頭到尾，葛齊的叔叔就只在房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)候露過(guò)一次面，其余都是葛齊拿著各項(xiàng)委托手續(xù)配合陳先生辦理。陳先生也不是沒(méi)好奇過(guò)，但葛齊解釋說(shuō)叔叔因?yàn)檗k移民所以沒(méi)什么時(shí)間，陳先生沒(méi)怎么細(xì)想也就相信了。讓陳先生沒(méi)想到的是，他們一家人的“噩夢(mèng)”也因?yàn)檫@套房子開(kāi)始了。

時(shí)間過(guò)得很快，轉(zhuǎn)眼裝修完工，兩百多平方米的小洋房煥然一新，陳先生和父母開(kāi)開(kāi)心心地搬進(jìn)了新家。一開(kāi)始，日子還過(guò)得有滋有味。可是后來(lái)發(fā)生的事情讓這家人感到有些不對(duì)，陳先生和他的父母都隱約覺(jué)得周?chē)丝此麄兊难凵癫惶珜?duì)勁，還總喜歡一邊指著他們一邊竊竊私語(yǔ)，似乎大家都知道些什么但并沒(méi)有告訴他們，這讓全家人心里都不太安心。

“撿漏”撿到一座“兇宅”

一個(gè)休息日，天氣很好，陳先生跟父母一起在小區(qū)里散步，偶然聽(tīng)見(jiàn)鄰居們好像在議論著什么警察、兇宅之類(lèi)的事情。

“那家兇宅，好像有人住進(jìn)去了。”

“是呀，我那天也看見(jiàn)了。”

“出過(guò)那種事，居然還有人敢住，這人膽子挺大啊。”

“可不是，警察來(lái)的那天我還見(jiàn)過(guò)呢。”

“唉，你們說(shuō)，他是不是不知道這事啊？”

“噓——?jiǎng)e說(shuō)了。”

陳先生剛想走過(guò)去聽(tīng)一聽(tīng)，結(jié)果他們一看見(jiàn)陳先生靠近，就換成了別的話題。為了不讓年邁的父母多想，陳先生也沒(méi)說(shuō)什么。后來(lái)，他也悄悄詢問(wèn)過(guò)認(rèn)識(shí)的鄰居。但鄰居們似乎都本著多一事不如少一事的想法，選擇了閉口不言。陳先生隱隱約約猜到點(diǎn)什么，不過(guò)還是抱有僥幸心理，認(rèn)為不會(huì)就這么巧吧，自己買(mǎi)個(gè)房子還買(mǎi)到一座“兇宅”。

直到有一天。隔壁那對(duì)年輕小夫妻在樓下大鬧離婚。陳先生和父母終于聽(tīng)得真切。

“你是不是也打算有朝一日像旁邊那家的男的一樣，拿刀砍死我啊？”

一段艱難維權(quán)路

原來(lái)，陳先生買(mǎi)的房子的原房主，也就是葛齊嘴里的叔叔車(chē)俊榮，前兩年因?yàn)橘€博借了很多高利貸，他的妻子執(zhí)意離婚，鬧得周?chē)硕贾懒诉@檔子事。車(chē)俊榮覺(jué)得自己在鄰居面前丟了面子，在一次爭(zhēng)吵中，一怒之下殺害了妻子。兇殺地點(diǎn)就在衛(wèi)生間，正因如此，衛(wèi)生間的門(mén)縫內(nèi)一片血污，很難清理，所以車(chē)俊榮在處理尸體的時(shí)候就索性將衛(wèi)生間的門(mén)直接拆了。

后來(lái)，車(chē)俊榮在打掃干凈之后就搬離了這棟房子，讓侄子葛齊打理房產(chǎn)。當(dāng)然，車(chē)俊榮之所以著急把房子賣(mài)掉也不是為了什么所謂的“移民”，而是想快速拿到錢(qián)逃亡，但很快東窗事發(fā)，在陳先生辦理房子過(guò)戶手續(xù)之后不久，他就被公安機(jī)關(guān)拘留了。

得知事情真相的陳先生大為震驚，立刻與父母搬離了這個(gè)地方，陳先生的父母也因?yàn)檫@件事受到了不小的驚嚇，經(jīng)常做噩夢(mèng)。陳先生多次要求退房，但葛齊并不同意，陳先生也拿對(duì)方?jīng)]有辦法。為了解決這件事，在與對(duì)方爭(zhēng)執(zhí)了小半年無(wú)果以后，陳先生通過(guò)朋友介紹找到了我。

陳先生在回憶的時(shí)候無(wú)奈說(shuō)道，“現(xiàn)在想起來(lái)，當(dāng)時(shí)因?yàn)樘矚g這套房子，價(jià)格又很劃算，太相信對(duì)方了”。

作為一名專(zhuān)業(yè)的律師，我向陳先生提出了專(zhuān)業(yè)的意見(jiàn)。

本案的焦點(diǎn)在于原房主車(chē)俊榮、受托人葛齊在出售房屋時(shí)是否有義務(wù)告知陳先生該房屋曾發(fā)生過(guò)兇殺案;中介在居間服務(wù)中是否盡到審慎義務(wù)、是否全面了解了房屋的情況，如果沒(méi)有，該行為是否構(gòu)成違約或者成為解除合同的理由。

第一，原房東是否有義務(wù)告知購(gòu)房者實(shí)際情況，是否可以解除購(gòu)房合同。住房作為我國(guó)普通家庭的一項(xiàng)重大資產(chǎn)，同時(shí)具有增值和居住功能，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)房屋時(shí)也會(huì)避免發(fā)生過(guò)非正常死亡的房屋，這類(lèi)房屋會(huì)給居住者帶來(lái)不良感受也會(huì)影響到房屋的交易價(jià)格，構(gòu)成重大瑕疵。因此，于情于理，售房的一方都應(yīng)該如實(shí)告知購(gòu)房者該套房屋的真實(shí)情況。

而本案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，原房主車(chē)俊榮承諾該房屋未發(fā)生過(guò)兇殺、自殺等惡性事件。如隱瞞發(fā)生過(guò)此類(lèi)事件，視為違約，陳先生有權(quán)單方解除合同，如因解除合同導(dǎo)致陳先生遭受經(jīng)濟(jì)損失，由車(chē)俊榮承擔(dān)賠償責(zé)任。顯然，作為知情人的葛齊、車(chē)俊榮故意隱瞞事實(shí)，屬于法律上的重大違約，符合合同解除的條件。

第二，違約損失如何主張。陳先生也問(wèn)過(guò)我這個(gè)問(wèn)題。需要注意的是，在我國(guó)，合同的解除并不影響合同中結(jié)算和清算條款的效力。雖然本案中的合同解除，但車(chē)俊榮作為該房屋的實(shí)際所有人、葛齊作為其委托人，違反誠(chéng)實(shí)信用原則與陳先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任，對(duì)陳先生負(fù)有賠償責(zé)任。具體的賠償金額可以按照合同中相關(guān)條款確定。

第三，中介的責(zé)任。本案中的中介機(jī)構(gòu)，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的居間人未能對(duì)涉案房屋盡到審慎義務(wù)，也未能全面了解房屋的具體情況，致使陳先生未能及時(shí)獲悉與該房屋有關(guān)的重要事項(xiàng)，構(gòu)成合同違約，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。

陳先生接納了我的建議，我作為陳先生的委托代理人，基于以上三點(diǎn)，幫他打了這個(gè)官司。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一年多的一審、二審程序，法院最終支持了陳先生的訴訟請(qǐng)求，解除了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并判決被告返還購(gòu)房款、支付違約金。

編輯/周開(kāi)明