基于目標動態成本管理的房地產項目成本管理探討

車學青

摘要：成本管理是房地產項目的重要內容，與開發企業自身市場競爭力提高密切相關，特別是現代化社會經濟的飛速發展，要高度關注房地產項目成本管理。目標動態成本管理是產品開發設計的重點，下文對基于目標動態成本管理的房地產項目成本管理情況作探討。

關鍵詞：房地產項目;成本管理;目標動態成本管理法

地產企業近年發展飛速，許多房地產企業跨區域建設逐年增多，比如多項目發展的情況較多，致使房地產企業的成本管理出現較大的問題，包括成本失控和成本超支等情況持續加重，給房地產企業的可持續發展造成較大的影響?；谀繕藙討B成本管理的控制體系構建對房地產企業發展尤為重要，全方位成本控制和管理，提高和維持房地產企業的市場競爭力。

1.目標動態成本管理對房地產項目成本管理的作用

1.1保證目標成本可行

目標動態成本管理能根據項目的實際情況設置目標成本，包括拿地決策和方案設計、實施階段的成本控制。項目整個建設過程中可適當的調整，比如根據項目的實施進展，合理的調整目標成本，以保證每個階段的目標成本可行，每個項目能順利展開。

1.2動態調控目標成本

房地產項目實施的動態變化特點明顯，整個過程中會因為主客觀因素影響進度，或者存在明顯的不可抗力因素，出現上述情況時，項目的目標成本會產生較大的變化。目標動態成本管理能實時調整成本目標，加強項目實施的動態管理，從而有效管理成本目標存在的問題，處理成本超支的情況，根據實際情況對成本目標做出調整，同時加強整個項目的前置管理與控制，全方位防止成本失控的問題出現[1]。

1.3維持資金正常運轉

房地產項目的開發時間長，且需要較大量的資金投入，如果成本未能有效控制，則項目建設承擔的風險較大，容易出現各種不可控的問題，導致項目不能正常的建設。房地產項目實際建設過程中，要高度關注項目的資金籌集，全面考量每個項目的支出計劃，因為項目建設時容易發生資金超額投入的問題，這時企業極易出現資金運轉困難的情況，嚴重時可能致使企業破產。房地產項目的目標成本動態管理作用顯著，因為動態管理的數據能及時體現項目中各個工程建設產生的成本，能根據項目建設實況及時籌集資金，從而定期支付成本資金，以保證房地產企業的現金流不斷，能穩定的運轉和維持項目建設[2]。

1.4提供決策需要的數據資料

房地產項目本身有較大的市場競爭，所以房地產企業管理與決策者要根據實際情況進行合理的調整，以市場競爭和需求情況，對項目的定位適時調整，以使項目建設符合現代化社會發展需求。如果房地產項目建設的定位與市場實際情況相差較大，便要根據實際數據和資料進行重新決策和定位，并對項目的相關指標進行再次測定，了解項目的實際利潤率，從而以新的目標成本進行管理，保證每項決策科學合理。

2.基于目標動態成本管理的房地產項目成本管理實踐

2.1 項目概況

本文以某房地產項目為例，該項目規劃用地166679m2，建筑面積388783m2，規劃包括洋房和合院、商業及配套建筑等。該項目投資成本高，企業預期目標高，但項目實際建設中的風險較多，需要高度關注項目成本管理，下文對項目目標動態成本管理的各方面內容作分析。

2.2 目標成本管理

（1）目標成本設置

該項目分為四個階段的目標成本，包括拿地決策階段的可研版目標成本和方案設計階段的方案版目標成本、實施階段的施工圖版目標成本、項目結束的后評估。第一階段的目標成本控制注重項目地段和市場定位等情況的問題，了解項目的檔次水平和配套設施等。第二階段的目標成本要關注含鋼量指標和砼指標等，了解項目的基礎形式和園林綠化、精裝修及綜合管線等，綜合考量管線的走向和機電系統，對各項指標嚴格限額。第三階段的目標成本要注重招標比價和變更簽證等，確保合同中的每條款項科學合理，注意審核各種款項的條件和依據等。第四階段的目標成本要注重機械進出和各種臨時設施、塔吊安裝拆卸等資金控制，注意在招標時將各種費用嚴格控制并確定，根據施工進程合理的調控。

（2）基于合約規劃法的目標動態成本管理

根據項目實況建立基于合約規劃法的目標動態成本管理機制，該機制主要是在方案版目標成本設置好時，便構建關于項目的合約規劃，對項目的目標成本進行詳細的合大類。注意由上而下和逐級分解，將獲得的結果作為招投標→工程結束的合同簽訂參考依據，用合約規劃的方式對項目的目標成本進行嚴格管理。管理機制要高度關注項目合約規劃的說明表和規劃表以及簽約金額、目標成本校核表等，嚴格管理和審核合約規劃過程中的合同簽訂與執行情況，根據項目的實際推動情況進行調整。

（3）定期動態成本控制情況審核

房地產項目管理者與決策者要定期審核動態成本控制情況，綜合考量相關人員上報的季報數據，分析其中是否有成本異常的情況，準確及時的了解成本目標控制情況，對合同的變更與預估變更實現等情況進行全方位掌控。注重合同變更的高度控制，為地產項目建設中各方面工作提供合規性保障，避免相關項目負責人出現職責扯皮的情況，防止變更范圍出現較大的變化，及時為決策者提供項目成本管理實時動態，加強成本控制的實時調控。

（4）用掙值法控制工程款支付

掙值法的目的是對房地產項目建設的實際情況和計劃存在的差異進行比較，從而進行剩余任務預測和調整、控制等，這種方法能對項目進行有效的績效管理?？刂茣r要注重建造預算成本和工程進度的各方面安排，根據時間段對預算成本與項目成本估算進度進行有效的計劃，通過一段時間的計算，能獲得每月的費用預算，從而對預算成本和實際成本進行計算，根據獲得的結果調整工程款支付。

3.小結

新形勢下越來越多的房地產企業轉變成本管理的思路與方法，對目標成本管理的關注度不斷提高。房地產項目實際開發時，要根據項目實際情況進行成本管理調整，及時改變成本管理思路，在項目建設不同階段，設置適宜的目標成本，對項目成本進行動態目標管理，定期分析成本管理過程中形成的數據和資料，為決策者的成本控制和項目定位調整提供參考。

參考文獻：

[1]何寧.探討目標動態成本管理法下的房地產項目成本管理策略[J].當代會計，2021，（01）：44-45.