農村宅基地使用權流轉制度的改革與完善探析

曹雙雙

摘要：農村經濟是我國經濟的重要組成部分，而宅基地屬于農民的重要財產，因此保護宅基地也是當前工作的重要步驟和方向。但是目前現有的宅基地使用權流轉制度還存在著一些弊端，并不能夠有效維護農村居民的整體利益。在此背景下，需要對農村宅基地使用權流轉制度進行深入改革，完善相關法律法規，制定行之有效的管理策略，推動農村宅基地使用權流轉制度順利發展。

關鍵詞：農村;宅基地;使用權流轉制度

土地安全是國家之根本，宅基地制度的形成對土地公有化起到一定的積極作用，但是隨著所有權和使用權的分離，農村宅基地的流轉還存在著諸多問題，制約著使用權的順利流轉。本文對農村宅基地使用權流轉制度進行了簡單的概述，對其中出現行政管理不健全以及宅基地使用權取得較為繁瑣等各項問題展開了深入的討論，提出對宅基地使用權進行登記，強化物權概念等基本方式，有效地改善農村宅基地使用權流轉制度中存在的各種弊端，有力地促進相關制度的完善，保障農村居民的基本利益。

一、農村宅基地使用權流轉制度概述

宅基地屬于農民的重要財產，保護宅基地是對農民利益的有效保護。在實際的宅基地使用中，由于農村人口的變化，導致部分宅基地閑置，還有一些地區缺乏足夠的宅基地，這就影響了農民的日常生活。因此需要推動農村宅基地使用權的流轉，從而使村民可以通過合法審批程序取得一部分宅基地的使用權，也是合法利用集體宅基地建房的前提。目前，農村違法使用宅基地的現象還普遍存在，導致了閑置率不斷升高，間接增加了宅基地的管理成本，影響了農村住宅用地的正常使用，增加了生活成本。為能夠改變現狀，對現有宅基地使用權的審批制度需要進行改革完善，才能讓宅基地發揮出真正的價值。

二、在農村宅基地使用權流轉制度實施階段出現的問題

（一）行政管理不健全

在宅基地的流轉階段，需要向國家申請不動產登記，明確宅基地使用人的基本權利。起初，宅基地使用權的物權事項需要申請才能確權，這就在一定程度上讓該項政策陷入了被動的局面。相關部門也沒有權利對其進行干涉，導致在行政管理階段，并不能有效維護農民的合法權益，造成土地流轉階段各項工作進展緩慢，無疑會增加農民的管理成本。行政管理不健全，也會讓整體工作陷入低效率狀態，如一些土地流轉的手續非常繁瑣，難以在短時間內完成，造成土地流轉成本的上升，阻礙了土地流轉，也不利于提升農民土地的利用率。因此，行政管理混亂也是當前改革的重點。

（二）宅基地使用權的取得較為繁瑣

從現行的法規可以知道農民取得宅基地的使用權的過程較為繁瑣，需要取得相關政府部門的審批，但是與這個宅基地的所有人卻關系不大。因此，農民宅基地使用權的取得需要得到政府的審批。而我國農民的人口非常多，單是依靠有效的政府資源難以滿足農民對土地使用權流轉的需要，導致在此種模式下，政府審批行為也相當于行政許可，在靈活上有所欠缺，違背了宅基地使用權設置的本身意義。另外，作為村集體成員，農民天然地享受到宅基地的使用權利，而行政機關所謂的審批則在一定程度上違背了宅基地使用權流轉制度設置的本身意義。根據《物權法》，宅基地使用權的獲得主要依賴于農民以及宅基地的所有權人村集體之間的合同，這就使宅基地的使用權取得較為繁瑣，不利于操作。

（三）一戶多宅現象的出現

在農村的宅基地流轉方面，如兒子長大結婚后需要先建新房然后結婚，這就會造成一戶多宅的情況發生。這也就和《土地管理法》中的相關規定有所違背。另外，宅基地的面積也需要遵守地方上規定的相應標準。但是在實際操作階段，由于房屋也能夠合法繼承，導致了一戶多宅等情況的出現，給相關部門的工作帶來難度。在農村宅基地使用權流轉過程中，由于情況相對復雜，給使用權的流轉造成困難，直接或者間接影響了使用權流轉的效率。

三、農村宅基地使用權流轉制度的改革方向

（一）對宅基地使用權進行登記，強化物權概念

充分發揮《物權法》作用，積極推動并強化宅基地使用權的登記力度，對登記權利人進行依法保護。雖然我國相關法律并不對宅基地使用權登記進行強制要求，但是為了能夠更好地對宅基地使用權流轉進行有效管理，行政部門應當健全相關行政法規，積極推動相關制度的實施。從物權法相關制度上看，如果在不登記情況下發生物權變動，會對確權造成不利影響，如無法對抗善意第三方人。這些情況表明，只有進行物權登記才能夠有效地享受國家法律的保護，否則在受到侵害的情況下無法受到國家法律的保護。因此，積極推動宅基地使用權進行登記，能夠對物權概念進行強化，更好地維護農民的宅基地使用權，促進流轉制度的公正公平。

（二）對宅基地使用權取得審批制度進行改革

從農民宅基地使用權的取得方式上看，需要政府進行審批，這就無疑增加了宅基地流轉的成本。在這種模式下，并不能充分發揮出宅基地本身的實際價值，也就在一定程度上影響了宅基地的使用權流轉。另外，宅基地使用權的取得需要設定物權合同，其使用權的母權屬于集體土地所有，也就是通過農民進行集體合同的簽訂，才能夠獲得對宅基地的使用權。這也是村集體經濟成員應當享受的基本權利，然而宅基地是關系國計民生的重要資源，因此，國家的監管勢在必行，這就需要行政審批作為重要環節加入土地流轉的過程中去，還要進行手續過程的簡化，才能提升辦事效率。

（三）進一步明確宅基地在法律上的使用權范圍

宅基地的使用權也是用益物權之一，可以在法律允許的范圍內實行轉讓、抵押以及租賃等各項權利。但是由于宅基地主要的作用就是保障住房，這就喪失了其商品屬性，在法律層面上還僅限于對純宅基地的使用權上，如果有房屋存在，宅基地使用權流轉卻沒有進一步的規定。因此，需要對宅基地轉讓用途、轉讓方式等進行審查，避免出現炒地皮或者其他商業用途流轉等行為。這也能夠在很大程度上規范宅基地使用權的流轉范圍，使其能夠真正流轉到需要它的人手中，充分發揮出流轉的積極意義。也可以在進行流轉過程中，對參與者進行身份限制，對宅基地使用權的流轉方式和適用范圍進行監管，使市場的行為更加規范，從而確保宅基地使用權能夠獲得很好的流通。通過走訪的形式，對一戶多宅的情況進行深入了解，積極做好備注，為今后的工作開展提供決策依據，還要靈活運用相關政策，對于符合條件的農村居民應當適度地開展法律法規的培訓工作，使其對相關政策有著準確的理解，能夠根據自身需求進行適當的土地流轉操作。