某地產公司城市花園住宅項目成本管理問題及改善對策探析

李厚明

摘要：面對日益激烈的市場競爭環境，降本增效成為企業發展的重要手段之一。本文以某房地產公司城市花園住宅項目為案例背景，在探討房地產項目成本內涵的基礎上，采用案例分析等研究方法，從工程項目設計、招投標、施工、竣工等幾個關鍵階段入手，對A地塊項目在成本管理工作中存在的問題進行了調查與分析，并對其改善措施進行了探討。本文以小帶大，以點帶面，以期助力企業穩定健康發展。

關鍵詞：房地產項目;成本管理;改善措施

隨著不斷加快的城市化進程，我國房地產行業迅速發展，推動了國家經濟與社會的發展，但也隨之產生了諸多消極影響。“房住不炒”，近年來國家更是不斷進行調控，施之以正確的引導。當下，面對愈來愈激烈的競爭，房企如何向內挖潛，向管理要效益，開源節流，值得管理者及廣大從業人員深思。

對于房企而言，一個樓盤項目需要投入大量資金，建設時間跨度大，投資回收期長，易受政策影響，同時其生產與運作過程中不確定因素眾多，因此企業的經營風險也隨之增加。而其成本管理，作為項目全壽命周期的一項核心工作，安排得妥當與否，對于企業的收益有著十分關鍵的影響。

一、房地產項目成本管理內涵

房地產項目成本管理是指以具體項目為管控主體，結合項目全壽命期內的各項費用，按照預測、計劃、控制、核算、分析及考核的程序進行[1]，在整個過程中采取各種檢查、糾偏措施，將各項影響成本的因素降到最低的范圍，以達到預期的成本目標。

土地費用、前期費用、建設工程費用、財政及事業性收費、基礎設施配套費、管理費、銷售費用、貸款利息支出稅費為房地產項目的成本的主要構成[2]。這些費用貫穿于項目的立項、策劃、設計、招投標、施工、銷售、竣工結算等階段。由于篇幅所限，本文將從設計、招投標、施工、竣工結算等階段進行探討。

二、項目基本情況

某房地產公司城市花園住宅A地塊項目，共有小高層住宅建筑20幢，物業配套用房1幢、沿街商鋪2座，總建筑面積231560m2。本項目位于濱江市新工路南側、黃山路東側，建設單位為某房地產開發有限公司。

三、本項目成本管理工作存在問題的調查分析

（一）工程項目的設計階段

設計一般分為方案與施工圖設計兩個階段，據不完全統計該階段決定了工程總造價的七成左右[3]，其中尤以方案設計為重。本項目設計階段的成本控制問題主要有以下四個方面。

①對部分樓棟戶型的定位不準確。因前期沒有充分地進行市場調研，在銷售過程中發現該戶型鮮有人問津，導致后期不得不進行調整，因此拉動了成本的上升。

②沒有嚴格執行投資估算指標。項目采取了高標準設計，比如對9#樓（銷售策劃定位為樓王）的混凝土等級、鋼筋的含量的設計比規范要求高一等級。事實上，所謂樓王，需要滿足的是樓棟位置、視野、裝修、戶型等方面的要求，對結構并無特殊要求。

③對設計單位的考察、調研不夠仔細。設計單位由于自身經營問題，其設計人員后期頻繁離職，導致本項目設計對接人員不能及時配合，對工期、后續的變更帶來嚴重的影響，產生了諸多預期外的施工索賠。

④不同施工環節的專業施工圖設計進度不匹配。比如本項目公共部位為精裝修，精裝修施工圖紙滯后，導致電氣、給排水等專業預埋施工時，只能按照建筑設計單位的相關圖紙預埋預留，但建筑設計單位設計的線路管路走向很難滿足裝修效果，以至于裝修施工時又重新施工，造成了極大的浪費。

（二）工程招投標階段

邀請招標和公開招標為工程招投標兩種常用形式，房地產項目一般采取邀請招標形式。雖然該企業擁有一套完善的招投標體系，但本項目招投標階段還存在一定的缺陷，主要包括以下三個方面。

①招標工程量清單的編制質量欠佳。在計價清單編制時個別清單項目描述不夠清晰、全面，產生后期不少額外簽證。另外，對總包單位與建筑分包單位的施工界面劃分上不夠清晰、明確，例如：對門窗框的填塞工序未作明確劃分，導致后續無施工單位愿意承擔這項利潤低、工藝復雜的工序，進而影響下一道工序，以至影響總工期。

②對甲供材的確定不合理。比如對單價高、數量多、施工質量及進度影響大、有利于成本控制的材料由施工單位供貨，如電纜;但對于那些不利于成本控制，易損耗、現場難管理的材料卻由甲方供材，如燈具、保溫材料等。

③在評標時，對于投標文件中的不平衡報價，沒有引起足夠重視。沿街商鋪原圖紙設計為采用少量外掛石材+外墻涂料做法，施工方在投標時，將外墻涂料按成本報價，將外掛石材項報價明顯高于市場價許多，而成本管理人員在合同談判及簽訂合同時未引起重視，當后期為了項目整體效果而增加石材面積變更時，建設單位成本大幅增加。

（三）工程施工階段

施工階段的成本控制為成本控制的核心環節，不僅關系到竣工結算，更是對施工質量、進度有重大影響，該階段的不足為以下四點。

①現場工程管理人員為該階段成本控制的主要涉及人員，其技術經驗豐富，但成本管理比較粗放[4]。對圖紙會審不夠重視，核查不細，導致后續設計變更多，不僅影響施工進度，更影響成本控制。例如室外管網施工前，圖紙未仔細核查，導致后期施工因標高、交叉施工的損壞等過多，極大地超出了成本。

②對設計變更及簽證的時效性控制不嚴，比如當某一項必須要進行的變更發生時，為了不影響進度，口頭通知施工單位進行變更，施工單位迫于壓力而實施變更，建設單位工程人員事后又未及時補齊手續。當變更文件中某些做法、用料與最終的變更文件不符時極易產生糾紛。

③對某些施工順序的安排缺乏全局觀、周密性。中心景觀工程需配合銷售提前施工，其位置東側6#樓基礎近期也要施工，但因考慮不周全，片面追趕工期，就先進行景觀的施工，導致6#樓基礎開挖的土方無處堆放，只能運至市郊土場，而基礎回填時得重新購買土方，此項造成了十多萬的成本增加。

④對進度款的支付沒有形成有效的復核機制，施工單位進度款的工程量，僅是現場工程師確認，而成本管理人員并未現場核查，此種做法極易由于工程人員的疏忽或審查不嚴，造成超付現象。

（四）竣工結算階段

竣工結算階段的成本管理為整個項目的扎口階段，如果此階段的控制不嚴，把關不到位，其損失將難以彌補。

①雖然企業對該階段已經有了體系化的要求和流程規定，但往往在該階段的成本管理人員，只重視重點項目的結算資料的審核，而忽視了合同額相對小，但項目數量多的零星工程。以道路工程為例，施工單位提出某部位道路的基礎砼可由C30改為C20，經核算可行并進行了更改。但施工單位的結算資料，并未附上該變更資料，成本初審人員疏于檢查，移交給第三方審計單位后發現，而導致建設單位遭受損失。

②對于交由第三方決算審計的項目，成本管理人員參與度低，過分信任第三方審計單位，對核量過程不重視，易產生工程量冒算風險。

四、成本管理問題改善對策

針對某房地產公司城市花園住宅A地塊項目在設計、招標、施工、結算等階段存在的成本管理問題，本文提出以下改善對策。

（一）設計階段

①在進入該階段前，技術、工程、成本、銷售等部門應做好市場調研，充分溝通探討，做好整體規劃，在滿足產品定位、符合目標客戶意愿的情況下，確定戶型及整體方案，確保項目支出的可控性。

②加強該階段控制成本意識，按規范設計，在產品推廣策略上創新思維，不要為了銷量和質量提升而盲目提高不必要的標準，努力做到成本和銷量的平衡。

③簽訂設計合同前，加強對設計單位的考察調研，多方多途徑了解，不能過度依靠設計單位過去的業績來判斷現在或將來的經營能力，在合同中對設計后續服務的質量加以明確約定。

④嚴把設計質量關、進度關，合理安排出圖順序。圖紙不全、設計深度不夠不施工，杜絕邊設計邊施工。

（二）招標階段

①從整體角度強化招標文件的編制，加強培訓，提高成本人員業務水平，嚴格執行自檢、互檢、抽檢機制，實行責任制，或引入咨詢機構承擔一部分任務。

②確定標段，劃分施工范圍之前，與工程部充分探討。怎樣劃分有利于施工、有利于現場管理、有益于降低成本，逐條明確。

③在評標和合同談判過程中，對不平衡報價法及其他報價策略要高度重視，提高警惕，并在合同中予以明確規定此類情況若在合同實施過程中發生，應該如何處理，避免落入對方報價陷阱。

（三）施工階段

①強化圖紙會審，可以分階段多批次組織包括但不限于設計單位、監理單位、施工單位、各分包商在內的圖紙會審專題會。如室外管網施工前，對雨污水、給水、消防水、強弱電、燃氣等管網進行疊加綜合，以便發現問題，提前調整。

②現場工程師應提升自身專業素養及責任意識，加強時效觀念，一切以數據、證據為準繩，對軟工程（各類資料）高度重視，實施動態化管理。

③重視總體施工部署，預置前控。將重點部位的工程推進，在施工組織設計中明確突出，合理地進度計劃的編制，并隨時檢查、調整。工程人員應跳出單一的工程專業，以工程整體的視角看待項目整體的進度及優先順序。

④現場工程與成本管理人員，密切溝通，成本管理人員應經常深入現場檢查、復核，并互為審核，形成良性的監督、糾正機制。

（四）竣工結算階段

①提升對零星項目工程的關注度、敏感度，加強資料管理與審查。設立高差額罰款制度，對報審價過高、提供虛假資料者，且審計結果與報審金額差異過大，設定一定的閾值，超過該值就需要對其進行處罰。

②對于進入第三方決算審計的合同，安排成本人員對接，全面整理資料梳理工程量，全程跟進，深度參與，對審核結果認真復核，確保最終報告真實性。

五、結束語

本文僅通過地產項目的實施階段來分析探究，地產項目之間雖然具有差異性，但也有相同點，采取措施進行有效的成本管控，必然能夠減少支出，促進企業降本增效。此外，建立健全成本考核制度，提高全員成本意識，提升業務水平，加強各個階段事前、事中、事后控制，必定能使企業在激烈的市場中擁有一片天地，實現可持續發展。

參考文獻：

[1]孫劍.工程項目管理[M].北京：中國水利水電出版社，2011.1（2019.12重印）

[2]王琳.房地產項目成本管理中安裝工程的成本控制[J].居舍，2019（18）：145+183.

[3]張少鋒.淺論設計階段工程造價控制的措施[J].沿海企業與科技，2010（10）：94-95+93.

[4]王欣.房地產企業成本管控的問題與對策[J].大眾投資指南，2021，（06）：153-154.