房地產價格與通貨膨脹的關系研究

王一 周文杰

摘要：本文先從通貨膨脹的三個成因（需求拉動、成本推動、社會經濟結構）分析房地產價格對通貨膨脹的影響，接著從利率、房地產保值、成本三方面研究通貨膨脹對房地產價格的傳導機制。最后對其進行回歸分析，得出房地產價格與通貨膨脹具有一定聯系的結論并提出建議。

關鍵詞：房地產價格;通貨膨脹;回歸分析

作為我國的支柱性產業之一，房地產行業的發展帶動了電力、鋼鐵、煤炭等其他相關行業發展的同時也減少了就業，緩解了社會壓力，推動我國經濟發展。住房制度改革后，隨著房地產行業的蓬勃發展及國民收入的穩步提升，房地產價格一直處在不斷上升的狀態，2018年我國商品房平均銷售價格已經達到了8736.90，相比于2010年，漲幅達到了46%，在房地產的帶動下，其他相關行業的物價也逐步上漲，從而引起了整個社會物價的上漲，帶來了通貨膨脹，而通貨膨脹又通過相關機制作用于房地產價格，最終導致了“雙膨脹”現象[1]。為此，本文研究房地產價格與通貨膨脹的關系，分析其中的原理，并針對“雙膨脹”現象提出自己的建議。

1.房地產價格對通貨膨脹的影響

1.1房地產價格引起需求拉動的通貨膨脹

需求拉動的通貨膨脹是指經濟社會中的總需求大于總供給而引起的通貨膨脹，下文將從財富效應、托賓Q效應、信貸擴張效應、財政政策四個方面分析由于房地產價格上漲，引起消費需求、投資需求及政府需求的增加，進而導致的需求拉動型通貨膨脹。

1.1.1財富效應

對于已經擁有住房的消費者來說，房地產價格上漲使其擁有的總財富增加，在房價上漲時，消費者可以出售住房使其現有財富增加[2]，對于那些未出售住房的消費者來說，房價上漲也會使得消費者覺得自己更加富有了，增加了自己的預期財富，從而擴大當期的消費。而對于那些沒有擁有住房的消費者來說，房價的上漲對其現在的消費產生約束效應，消費者必須減少當期消費，提高儲蓄以便在以后房地產價格下降時購買，同時對于在房價上漲時貸款購房的消費者，較高的房產價格增加其房貸金額，使其必須減少當期消費來還房貸，這就產生了負的財富效應。雖然房價變動引起的消費需求內在機制很復雜，但是房地產作為我國居民的重要財產，其價格上漲一般會引起正向的財富效應，由于此效應的影響，居民會擴大當期消費，使消費需求增加，進而引起總需求的增加，造成通貨膨脹。

1.1.2托賓Q效應

對于房地產行業，可以將Q值定義為房地產的售價與其成本的比，當房地產價格上漲時，其遠遠高于房地產原始的建造成本，Q值大于1[3]，很多房地產投資者就會發現開發房地產有利可圖，進而加大對房地產的投資，投資需求的增加促進經濟社會總需求的增加，進而引起通貨膨脹。

1.1.3信貸擴張效應

由于信息不對稱現象的存在，銀行等金融機構等貸款人為了降低自身貸款風險，會提高其貸款標準，以企業資產凈值為基礎對企業授信。當房地產價格上升時，房地產行業的產凈值會增加，使其抵押資本的價值增多，其可貸款的資金量增加[4]。

房地產行業景氣時，房地產價格持續上漲，房地產投資者更愿意向銀行貸款并加大對房地產產業的投資，由于房地產價格上漲導致的信貸擴張效應使得企業貸款金額的增加，最終會很大程度上促進經濟社會投資需求的增加，進而引起社會總需求的增加，帶來通貨膨脹。

1.1.4財政政策

房價的上漲使得一些依靠競拍土地而收取土地出讓金的地方政府收入增加[5]。公共儲蓄增加，政府為了平衡財政收支，必然會增加政府支出，從而導致政府需求的增加，進而引起總需求的增加，導致通貨膨脹。

1.2房地產價格引起成本推動的通貨膨脹

成本推動的通貨膨脹是指由于供給方面成本增加導致經濟社會總供給增加進而引起通貨膨脹，下文將從工資推動的通貨膨脹和利潤推動的通貨膨脹兩方面進行分析。

房地產行業不屬于完全競爭市場，工資是工會及雇主議價而成的，不具有完全競爭性。當房地產的價格上升時，工會會認為企業的盈利升高，進而會要求企業提高其工資[6]，除此之外，企業發現房價上漲有利可圖時，會擴大工程建設，進而增加工人的工作時間，會提高工資水平，工資的提高導致企業成本的增加，進而引起通貨膨脹。

而房地產行的幾大寡頭在房地產價格上漲時為了追求更高的利潤，會共同商議，操作價格，使得房地產價格進一步提高，導致其價格上率高于其成本率，導致通貨膨脹。

1.3房地產價格引起結構性的通貨膨脹

結構性的通貨膨脹是指經濟結構的變化引起的通貨膨脹。

房地產價格的上漲，使得房地產產業利潤增加，當其高于社會平均利潤水平，

必然會導致其行業一些職工的工資高于其他行業職工的工資，在這種情況下，其他行業職工會要求“公平，要求向房地產行業員工工資“看齊”，要求“趕上去”，政府及社會其他相關部門迫于壓力使其他行業工資上漲來縮小整個社會工資水平差距[7]。除此之外，房地產價格上漲，會對一些低收入者產生約束效應，為了以后有足夠的資金購房，其會減少當期消費并增加工作量，政府為了保障其基本權利、刺激消費，會適當提高當地最低工資水平，進而導致通貨膨脹的壓力。

2.通貨膨脹對房地產價格的影響

2.1利率效應

實際利率為名義利率與通貨膨脹率的差額[8]。通貨膨脹的發生會使房地產行業實際貸款利率下降，在利率沒有根據市場及時進行調整時，消費者會趁低利率時選擇貸款購房，進而使得房地產的當期需求增加，引起房地產價格的上漲。

2.2房地產保值效應

通貨膨脹來臨時，消費者為了防止因為貨幣貶值而帶來的損失[9]，保證自己的財產價值，會極大增加對保值效果好的房地產的需求，進而提高房地產價格。

2.3成本效應

通貨膨脹的發生使得房地產行業所需要的原料價格及職工工資上漲，其建筑成本增加，同時由于貨幣貶值，開發商的資金壓力加大，其為了解決現狀其會減少房地產的供給或者直接將通貨膨脹帶來的損失轉移到房地產價格上[10]。而對于那些收入較低沒有自有住房的人群來說，通貨膨脹使得其房屋租金成本顯著提高，刺激了其購買住房的欲望，使得整個社會的房地產總需求增加，總需求的增加及總供給的減少，最終會導致房地產價格的上漲。

3.OLS模型驗證

3.1數據的選取

在指標選取上，本文以居。民。消。費。價。格。指數作為通貨膨脹的衡量指標，以住。宅，，商。品房。平均銷。售價格作為房地產價格的衡量指標。并選取近10年的數據進行回歸分析。

3.2回歸分析及檢驗

為了證實房地產價格與通貨膨脹的相關性，本文運用回歸分析方法，并用EXCEL工具計算出回歸分析的結果。

由計算結果可知，可決系數為0.933596，說明住宅商品房平均銷售價格做出解釋的居民消費價格指數差異占居民消費價格指數的93.3596%，說明房地產價格對通貨膨脹有重要的影響。

從計算結果可以得出參數，的P值為8.2E-09和5.46E-06，若取顯著性水平為=0.05時，的P值8.2E-09遠小于0.05，而的P值5.46E-06也遠小于0.05，拒絕：=0，=0。故可以說明住宅商品房平均銷售價格對居民消費價格指數有顯著影響。

4.政策建議

4.1發揮宏觀調控作用

保證房地產價格的穩定，及時把控住市場，防止因為房價上漲而帶來的社會恐慌，以及因房價下跌而導致大量消費者貸款購房及投資者的過度投機，影響經濟社會的穩定發展[11]。與此同時，也要重點調控房地產供需平衡，一方面適當增加中低價位普通商品房供給，滿足低收入者的購房需求，同時嚴格遏制投機性炒房，嚴查投資性購房，引導公眾合理購房，減少投機者的購房需求，另一方面，由于近年來房價飛漲，很多發現房地產行業有利可圖的企業都想涉足，為此要完善房地產行業的準入政策，嚴格把關，適當減少房地產供給，保證房地產的供需平衡，進而保證房價穩定，減少因房價上漲而帶來通貨膨脹的可能性。

4.2加強市場監測

完善市場信息披露制度，嚴查違法違規銷售行為，并對違規行為進行曝光，為公眾營造一個透明公正的房地產市場，同時也與根據通貨膨脹形成雙監測機制，對于預期到未來會發生通貨膨脹時，及時調整房地產市場結構，防止因通貨膨脹而帶來的房價上漲。

參考文獻：

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[11]何朋志，徐爽.中國房地產價格變化與通貨膨脹關系的實證研究[J].中小企業管理與科技（上旬刊），2014（03）：183-184.

作者簡介：

王 一（2000-），女，滿族，河北承德人，會計學專業本科在讀。

周文杰（1999-），女，漢族，河北承德人，會計學專業本科在讀。