環首都及雄安新區周邊區域地價變動及影響因素分析

郭愛請， 韓素卿， 李 哲， 孫 藝

(1.河北地質大學 土地科學與空間規劃學院， 石家莊 050031； 2.河北經貿大學 公共管理學院， 石家莊 050061；3.河北省自然資源利用規劃院， 石家莊 050051)

土地價格是土地經濟作用的反映，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。國內的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式[1]。土地價格是反映土地供需關系的“晴雨表”，也是政府宏觀調控土地市場的重要杠桿。

當前，京津冀協同發展進入實質性操作階段，精準承接北京非首都功能疏解和京津產業轉移，擴大環境容量生態空間，推進河北省產業轉型升級成為當前面臨的關鍵問題，急需各類用地的支撐和有力保障[2]。同時，雄安新區的建立也將對周邊土地價格及房地產市場造成一定的影響。

研究河北省環首都及雄安新區周邊區域地價變動規律，分析地價變化的趨勢及空間差異特征，運用定性與定量方法揭示京津冀協同發展背景下，區域范圍內地價影響因素的作用機制以及由此造成的區域土地價格差異，對于調整土地供應規模、調節土地供應方式、完善土地供應政策、不斷優化土地供應結構與布局、切實發揮好土地在供給側改革中的要素作用[3]、促進區域經濟協調發展具有重要的理論和實踐意義。

1 相關研究述評

國外對城市地價時空變化的研究最早始于區位論與地租地價理論，主要集中在地價變化規律模型構建和地價變化因素分析方面，如Alonso提出了土地利用同心圓模型；Davis基于數據庫對美國住宅地價空間分布規律進行了研究；Witte運用衍生需求模型、住宅市場分析模型分析了影響城市土地價格因素，等等，對中國城市地價時空變化規律研究具有一定借鑒意義和參考價值。

國內學者多從時間序列、空間結構和時空變化等方面對地價變化規律展開研究。王克強等[4]較早提出了動態地價指數模型；王茂春[5]利用地價平臺、地價陡坡等概念，探索了地價在時間上的變化規律，并分析了其動因。在地價空間變化規律方面，李玲等[6]利用統計分析和空間分析方法對北京市地價的變化規律進行了研究，指出土地用途不同，其空間變化規律也不同；張鴻輝等[7]分析了南京市區位因素對地價空間結構演變的影響；梁彥慶等[8]指出了土地價格有增長趨勢且區域差異性明顯，不同尺度、不同類型區域地價變化規律不同等。大量研究表明，監測并研究土地價格的時空變化規律，對于把握地產經濟宏觀發展趨勢、引導投資、合理調控土地供應與規范土地市場秩序具有重要意義。

土地價格的數據資料來源主要有以下3種途徑：①基準地價。以不同輪次的基準地價時間和空間變化情況，探索基準地價變化過程及其變化規律[9]，但由于基準地價的年度不連續性，使其難以與年度經濟和社會發展數據相匹配使用。②城市地價監測數據。以全國105個大中城市的地價監測數據為基礎，探討不同城市地價水平與變化趨勢[10]，屬于宗地評估價格，一般選取設區市以上的大中城市為監測點，更適合大中城市間地價的比較與協調平衡。③土地市場交易數據。以公開招拍掛出讓土地價格的時間變化和空間分布為基礎，分析城市土地價格的變化規律及影響因素，旨在促進土地市場建設和強化地價管理。土地市場交易數據以宗地交易地價為基礎，是土地交易的實際價格，在數據真實性方面具有優勢，更能反映土地市場的真實情況。

本文采用土地市場交易數據，通過分析連續5年的土地出讓價格，探討環首都及雄安新區周邊縣市的地價變化規律。同時，標準差橢圓作為研究時空分布方向變化的經典方法，在區域經濟和社會學領域研究中適用廣泛，但在土地價格變化規律研究中，有關分布方向的變化尚不多見。本研究基于標準差橢圓方法對土地出讓單價的時空分異規律進行分析，從而更直觀地反映地價空間格局總體分布規律與空間差異，進而從土地價格形成的內在和外在因素分析土地價格變化的影響因素。

2 研究區范圍界定

環首都及雄安新區周邊區域共包括26個縣(市、區)，其中環首都15個縣(市、區)，分別為赤城縣、懷來縣、涿鹿縣、崇禮區、淶水縣、涿州市、固安縣、安次區、廣陽區、香河縣、大廠回族自治縣、三河市、興隆縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣。

雄安新區周邊區域縣市包括雄縣、容城縣、安新縣、高陽縣、清苑區、徐水區、定興縣、高碑店市、霸州市、文安縣、任丘市共11個縣(市)。

本研究在區域分析數值計算中，固安縣同時包括在環首都縣(市、區)和雄安新區周邊縣(市、區)中。

3 土地平均出讓單價情況

2014—2018年，26縣(市、區)國有建設用地土地平均出讓單價分別為70.49、71.5、87.94、132.21、110.02萬元/畝。2018年比2014年增長39.53萬元/畝，年均增長14.02%。其中，雄安新區及周邊各縣的國有建設用地平均出讓單價分別為60.36、56.69、82.91、125.31、104.53萬元/畝，呈波狀增長趨勢。環京周邊建設用地平均出讓單價分別為100.96、100.31、92.03、141.78、114.9萬元/畝。除2017年增長幅度較大外，其余年份變化幅度較小。廊坊北三縣增長幅度較大，其他縣市變化幅度不大，見表1。

表1 26縣(市、區)2014—2018年土地出讓平均單價及變化情況 單位：萬元/畝

續表1

總體而言，廊坊北三縣土地出讓單價最高，其次是雄安新區周邊各縣、環京其他各縣市及崇禮區，最低的是雄安新區。

就變化趨勢和幅度來看，廊坊北三縣除2018年稍有回落外一直呈遞增趨勢，且增幅最大；雄安新區周邊各縣總體呈波動性上升趨勢，環京其他縣市及崇禮區2017年增長幅度較大，但2018年回落幅度也大，基本與2014年持平。雄安新區由于政策原因自2017年起不再出讓土地。

4 基于標準差橢圓的地價變動規律分析

環首都及雄安新區周邊區域地價存在明顯的空間差異特征，這種差異是基于國土空間上的縣域集聚，尚需從整個環首都及雄安新區做進一步的結構細分和實證。本文運用標準差橢圓方法分析區域地價變化規律。

4.1 標準差橢圓方法

標準差橢圓方法可以通過要素空間分布橢圓的變化，從整體上反映要素空間聚集格局的變化趨勢。如果要素空間分布橢圓面積縮小，表明其呈現集中化聚集發展趨勢；如果空間分布橢圓面積擴大，出現空間擴張，表明其出現離散化聚集發展趨勢；如果空間分布橢圓面積基本保持不變，表明要素呈穩定化聚集發展趨勢[11]。

要素的空間分布橢圓可以劃分為橢圓內部和外部兩個空間，橢圓的中心及長軸、短軸又將橢圓內部空間劃分為4個子空間。分布在橢圓內部的經濟要素是該要素空間分布的主體部分，如果分布在橢圓外部區域的要素增長速度快于內部區域的增長速度，要素空間分布的橢圓面積就會變大，呈現出擴張趨勢；反之，經濟要素空間分布的橢圓會變小，呈現收縮趨勢。在橢圓內部，要素空間分布橢圓的中心會朝著增長速度較快的子空間方向移動，方位角同時會相應地沿著順時針或逆時針方向旋轉[12]。

橢圓長半軸表示數據分布方向，短半軸表示數據分布范圍，長短半軸的值差距越大(扁率越大)，表示數據的方向性越明顯[13]。反之，如果長短半軸越接近，表示方向性越不明顯。如果長短半軸完全相等，就等于是一個圓，表示沒有任何方向特征。短半軸表示數據分布范圍，短半軸越短，表示數據呈現的向心力越明顯；反之，短半軸越長，表示數據的離散程度越大。同樣，如果短半軸與長半軸完全相等，就表示數據沒有任何分布特征[14]。

中心點表示整個數據的中心位置，一般來說，只要數據的變異程度不是很大，中心點的位置與算術平均值的位置基本上一致。

4.2 地價標準差橢圓變動規律

以26個縣(市、區)的區位空間為足跡空間，選用一個標準差為計算標準，從聚集角度計算和分析出讓地價的空間聚集變化趨勢。

如表2與圖1所示，2014—2018年地價橢圓中心不斷變化，總體來看2014—2017年地價橢圓中心均位于大興區內，到2018年地價中心移動到北京市城區內，其中2014年中心在中間，2015年向正東方向移動6 897 m，2016年相比2014年向西偏北方向移動5 726 m，相比2015年更靠近北京城區，2017年相比2014年向東偏南方向移動5 088 m，2018年向正北方向移動409 m，進入北京市城區內。

表2 2014—2018年地價中心變化表

圖1 2014—2018年地價中心變化圖

地價標準差橢圓的長短軸變化見表3和圖2。2015年與2014年相比，長軸和短軸都加大，扁率由0.37變為0.34，數值在減小，表明環首都及雄安新區地價方向性不明顯，2016年與2015年相比，長軸和短軸都在加大，扁率由0.34變為0.38，數值在增大，表明2016年地價的方向性加強，即地價沿著長軸分布的方向集中，2017年與2016年相比，長軸和短軸都在減小，扁率由0.38變為0.31，數值在減小，表明地價方向性越來越不明顯，2018年與2017年相比，長軸和短軸都在加大，扁率沒有變化，都為0.31，表明地價方向性沒有發生明顯變化。

表3 地價橢圓的基本參數

圖2 2014—2018年地價標準差橢圓分布圖

從表3和圖2可以看出，2014—2018年橢圓面積和橢圓周長變化趨勢一致，即先增大后減小又增大，2016年是拐點。2014—2016年與2017—2018年年橢圓面積在加大，外側在擴張，表明橢圓外的地價高于橢圓內側地價，即2016年與2014年、2018年與2017年相比，橢圓外側的崇禮區、赤城縣、懷來縣等縣(市、區)地價上漲高于橢圓內部的其他縣(市、區)，拉動著地價橢圓的偏移，也表明環首都及雄安新區周邊地價呈現離散型增長，聚集趨勢不明顯。同時2014—2016年、2017—2018年長半軸在增加，說明地價橢圓2016年與2014年、2018年與2017年相比在拉伸，表明橢圓長軸外側地價高于內側，即赤城、崇禮、懷來、豐寧等縣(市、區)地價高于涿州市、固安縣、高碑店市、霸州市等地價的增長；2016—2017年地價橢圓面積減小，周長縮短，表明橢圓外的地價低于橢圓內側地價，橢圓外側的崇禮區、赤城縣、懷來縣等縣(市、區)地價上漲低于橢圓內部的涿州市、固安縣、永清縣、高碑店市、霸州市等縣(市、區)，拉動著地價橢圓的偏移。

2014—2016年、2017—2018年短軸拉伸，說明短軸外側地價高于內側地價增長，即涿鹿、淶水等縣(市、區)高于北三縣地價增長。2016—2017年短軸縮短，短軸外內側地價高于外側地價增長，即北三縣地價高于涿鹿、淶水等縣(市、區)地價增長。從橢圓的方位角來看，2014—2015年橢圓北偏東旋轉近5°，2015—2016北偏西旋轉15°，2016—2017年東偏南旋轉近8°，2017—2018年西偏北旋轉3°，橢圓方向呈不規則變化。

5 地價影響因素分析

5.1 地價影響因素選擇

影響地價的因素很多，立足于環首都及雄安新區周邊區域土地市場的現實狀況，參考相關專家的研究成果，兼顧內外因素，選取出讓總量、出讓結構等土地出讓內在因素和人口密度、人均GDP、城鎮化率和政策效應等區域經濟社會發展外在因素作為評價因素，選用灰色關聯分析法分析環首都及雄安新區周邊區域土地出讓單價的影響因素。

5.2 數據來源

土地出讓單價、出讓應總量、出讓結構數據來自自然資源部土地市場動態監測與監管系統，人口、土地面積、城鎮化率數據來自《河北統計年鑒2016》(因2017年起雄安新區不再出讓土地，很多有關土地數據為0，為保持數據的年限一致性，綜合考慮所有數據均采用2016年數據)，政策效應根據相關政策整理而得。選用的原始數據見表4。

5.3 灰色關聯分析

相較于回歸分析的局限性(大樣本，樣本有較好的分布規律，可能出現量化結果與定性分析不符現象)，灰色關聯分析是區別于相關和回歸分析的一種因素分析方法，它通過因素之間發展態勢的相似或相異程度,來衡量因素間的關聯程度，采用關聯分析的方法做系統分析，用關聯度作為動態過程發展態勢的量化表征[15]。關聯度分析認為幾何形狀越接近，則發展變化態勢越接近，關聯程度越大，因此不會出現異常的、將正相關當作負相關的情況。此外，灰色關聯分析對數據量沒有太高的要求，即數據量多或數據量少都可以進行分析。

灰色關聯分析的關鍵步驟如下。

5.3.1 計算關聯系數

做關聯分析需要指定參考數據列和待比較的數據列。參考數據列即母序列，表示為

X0(t)={x0(1),x0(2),…,x0(n)}

(1)

待比較的數據列也稱為子序列表示為

Xi(t)={xi(1),xi(2),…,xi(n)}

(2)

母序列X0(t)和子序列Xi(t)在時刻k的關聯系數表示為[16]

表4 環首都地價影響因素原始數據

續表4

(3)

式中，0.5為分辯系數,記為ξ,一般在0～1選取。

5.3.2 計算關聯度

序列Xi(t) 各時刻關聯系數的平均值稱為子序列Xi(t) 對母序列X0(t)的關聯度，記為[17]

(4)

5.3.3 關聯度測算

首先用每一時刻(縣市區)子序列數值除以母序列數據將數據列進行無量綱化處理，然后按照式(3)進行關聯系數計算，最后再運用式(4)計算各因素的關聯度。計算結果見表5。

表5 各子系列與母系列的關聯度

5.4 結果分析

從表5可以看出，環首都及雄安新區周邊區域土地出讓單價的6個影響因素中，城鎮化率對地價影響最大，關聯度為0.892；其次是政策效應，關聯度為0.879；再次是人均GDP，關聯度為0.856；排第四位的是人口密度，出讓總量和出讓結構對地價影響最小。

各個分區中，雄安新區城鎮化率對土地出讓單價的影響最大，關聯度為0.993；其次為政策效應，關聯度為0.974；第三為人均GDP，關聯度為0.973；人口密度和出讓總量并排第四位，出讓結構對地價影響最小。雄安新區周邊縣市中政策效應對地價的影響最大，關聯度為0.934；其次為人均GDP，關聯度為0.931；再次為城鎮化率，關聯度為0.921；人口密度排第四位，出讓總量和出讓結構對地價影響最小。廊坊北三縣城鎮化率影響最大，關聯度為0.840；其次為政策效應，關聯度為0.754；第三為供應結構，關聯度為0.787；人均GDP排第四位，人口密度和出讓總量對地價影響最小。環首都其他縣市城鎮化率影響最大，關聯度為0.861；其次為政策效應，關聯度為0.849；第三為人均GDP，關聯度為0.806；人口密度和出讓總量排第四位，出讓結構對出讓單價影響最小。

由此可以看出，影響環首都及雄安新區周邊區域出讓地價的六個因素中，出讓總量和出讓結構兩個內在因素對出讓單價的影響都較小，而其他4個外在因素在不同區域的排序雖然有所差異，但大多在前四位，可見外在因素對于土地出讓單價的影響都較大，尤以政策效應和城鎮化率為甚。

6 結論

采用土地市場交易數據，運用橢圓標準差方法與灰色關聯法，分析環首都及雄安新區周邊縣市地價變化規律及影響因素，得出如下結論：

1)不同區域地價變化趨勢不同。廊坊北三縣土地平均出讓單價最高且增長幅度較大；雄安新區周邊各縣地價呈波動性上升趨勢；環京其他縣市2017年增長幅度較大，其他年份變化不大。

2)標準差橢圓方法直觀地反映了地價變化的方向性規律及地價空間變化的位移與差異：2014—2018年，地價橢圓中心不斷變化，由大興區移動到北京市城區內；地價的方向性沒有明顯變化，但每年略有偏移；地價呈現離散型增長，聚集趨勢不明顯。

3)政策效應與城鎮化率是影響環首都及雄安新區周邊地價的主要因素，而出讓總量和出讓結構對地價的影響相對較小。