房地產業集聚發展對區域經濟增長的影響分析

摘?要：基于南寧房地產集聚指數與經濟增長數據，對房地產業集聚度進行測度，并建立房地產業集聚發展與經濟增長關系的回歸模型。實證研究表明，南寧房地產業集聚度與物質投入程度、對外開放度、政府干預度有顯著的正向關系，房地產業集聚對經濟增長有顯著的負向影響。為確保經濟的可持續發展，應注重協調區縣的平衡發展，發揮政府對產業集聚的推動作用，正確處理房地產業階段性集聚和擴散的關系。

關鍵詞：南寧?房地產業?集聚發展?經濟增長

房地產業在國民經濟中占重要地位，房地產業集聚在提升區域產業競爭力的同時，對區域經濟也產生一定的影響。近年來，南寧市房地產業隨著經濟的持續較快發展，產業規模逐漸擴大并初步形成產業集群。以南寧市為實例，通過建立房地產集聚發展與經濟增長關系的線性回歸模型，探討南寧市房地產業集聚發展對區域經濟增長的影響，并提出協調兩者關系的政策建議，促進區域經濟的協調發展。

一、文獻綜述

（一）產業集聚及測度方法

Marshall在20世紀二十年代提出了集聚經濟的概念，此后國內外學者對產業集聚發展理論及實證進行了研究。Porter（1985）認為，產業集聚是企業及機構集中在一定區域內，在空間形成集聚的一種現象，這些企業及機構在經營業務上具有一定的聯系或競爭關系。Daniel和Prajogoa等（2012）指出，產業結構、空間集聚、政策等對產業集群演化產生不同程度的影響。產業集群發展的測量方法較多，如Herfindahl指數法、M函數和EG指數法等。（Ellison）和（Glaeser）提出了EG指數分析方法，其中空間基尼系數（G）是測算某經濟體產業集聚水平的一個模型。唐金穩（2012）運用空間基尼系數，對旅游產業空間集聚及其影響因素進行了測算。凌瑋（2016）和王寧（2019）采用區域熵法，對物流產業集聚進行了研究。

（二）產業集聚發展對經濟增長的影響

Prem?Chhetri（2014）通過實證研究，探討了產業集聚的空間效應量化問題，認為產業集聚對經濟落后地區的經濟增長有一定的帶動效應。王曉碩（2014）通過實證分析，認為產業集聚水平對經濟增長呈“倒U型”的影響。張紅等（2016）運用MoransI指標對房開發投資的空間聚集進行了測度，回歸分析表明經濟增長率、產業升級、基礎設施投資、城市化對房地產投資空間聚集產生顯著的影響。吳亞菲和孫森（2017）通過對城市群的產業集聚研究，指出生產性服務業集聚發展對經濟增長產生負向影響。曾藝等（2019）認為，生產性服務業集聚對區域內外經濟增長的影響不同，對本區域經濟增長影響相對顯著，但對外部經濟增長的影響不顯著。劉升學和康利機（2020）指出，服務業集聚對經濟增長有顯著的負向影響。

二、南寧房地產業集聚及經濟發展現狀

（一）南寧房地產業發展現況

近年來，廣西首府南寧市房地產業規模逐步擴大。截止2019年底，南寧擁有房地產企業8079家，比2018年增長8.08%。從區域分布來看，這些房地產企業主要集聚于南寧市區。2015年以來，南寧房地產從業人數相對穩定。2019年，南寧城鎮單位房地產從業人員3.39萬人，占城鎮單位就業總人數的3.11%（如圖1）。南寧目前已經形成一定的房地產業集群，并以市區為中心輻射周邊各縣，集聚效應初步顯露。

從南寧房地產投資及市場規模來看，2019年全市完成投資規模為1461.08億元，同比增長32.1%;完成商品房施工面積9704.05萬m2，同比增長19.4%;完成商品房銷售面積和銷售額分別為1805.23萬m2、1517.49億元，同比分別增長3.4%和11.7%。

（二）南寧房地產業集聚度分析

1.南寧房地產業集聚發展趨勢

房地產業集聚水平可以運用空間基尼系數（G）來度量，其計算式為：

G=∑?M?i=1??Si-Xi?2（1）

式（1）中，Si表示第i個地區房地產業從業人數占某經濟體房地產業總從業人數的比重;Xi表示第i地區從業人數占某經濟體總從業人數的比重。

2009—2018年，南寧房地產業空間基尼系數呈震蕩下降趨勢，2013年達到頂峰（G為0.0114），隨后一路下滑至2017年低點（G為0.0032）;2018年出現回升，G值回到0.0061，比上年上升90.63%（如圖2所示）。

2.南寧房地產業區域集聚狀況

房地產業區域集聚水平可以用區位熵值法進行度量，其計[LL]算公式為：

LQ=?A1/B1?A2/B2?（2）

式（2）中，LQ?表示區位熵值;A1表示某區房地產業從業人員數;B1表示某區所有產業的從業人員數;A2表示全區房地產業從業人員數;B2表示全區所有產業的從業人員數。理論上，LQ越大則表明該區域房地產業集聚程度越高，房地產開發經營專業化水平越高。

2012—2018年，南寧LQ均值為0.4720，說明期間南寧房地產業集聚程度平均水平相對較低，而且房地產業集聚發展不平衡問題突出。南寧房地產聚集度最高的是南寧市市區，LQ均值為1.1594，明顯高于平均水平;其中縣域高于平均水平的只有賓陽縣，房地產業集聚發展水平最低的是上林縣（如表1）。

（三）南寧經濟發展現狀

近年來，南寧GDP和人均GDP呈明顯的上升趨勢。2019年，南寧GDP為4506.56億元，增速為5%;人均GDP達6.17萬元，比上年上升3.6%。2015—2019年，南寧GDP增速呈一定的下滑趨勢，說明存在一定的經濟下行壓力，經濟企穩的基礎尚未牢固。但近年來GDP增速仍以不低5%的增長，實現經濟相對平穩增長（如圖3）。

從南寧三產結構及產業發展來看，2019年南寧第一、二、三產業增加值同比均呈一定的增長，增速分別為5.3%、4.4%和5.3%;三次產業比重調整為11.2∶[KG-*3/5]23.2∶[KG-*3/5]65.6，第一產業比重有所上升，第二、第三產業比重有所下降。

三、南寧房地產業集聚對經濟增長的影響實證分析

（一）模型構建

1.變量選擇

經濟增長指標（PGDP）為被解釋變量，用人均GDP來表示。

核心解釋變量為房地產?業集聚度，用空間基尼系數（G）表示。由于影響經濟增長因素很多，只采用產業集聚指標分析，可能會出現內生化或估計失效等問題，因此加入三個控制變量：物質投入度（KG）、對外開放度（OPEN）和政府干預度（GOV）指標。其中，KG為固定資產投資占GDP比重，OPEN為FDI占GDP比重，GOV為財政支出占GDP比重。

2.模型建立

本研究通過建立多元線性回歸模型，來解釋房地產業集聚發展對經濟增長的影響。為消除數據的異方差，對解釋變量與被解釋變量進行對數化處理，并用如下模型表示：

（二）樣本數據

樣本數據主要來自2005—2018年《廣西統計年鑒》《南寧市統計年鑒》及各年度經濟社會發展公報，選取期間影響南寧經濟增長的房地產業集聚水平及上述三個控制變量指標數據，運用SPSS19.0對數據進行對數化處理及統計分析。

（三）數據統計分析

1.相關分析

本次采用Pearson相關系數來觀察南寧房地產業集聚發展與經濟增長之間的相關性，測量結果如表2。結果顯示：南寧房地產業集聚水平、物質投入程度、對外開放度、政府干預度均與經濟增長在0.1水平上顯著相關（Sig值均小于0.1）;南寧房地產業集聚水平均與物質投入程度、對外開放度、政府干預度在0.1水平上顯著相關（Sig值均小于0.1）;政府干預度均與物質投入程度、對外開放度在0.1水平上顯著相關（Sig值均小于0.1）;對外開放度與物質投入程度在0.1水平上顯著相關（r=0.972，Sig值為0，小于0.1）。

2.回歸分析

（1）模型擬合情況。將影響區域經濟增長的南寧房地產業集聚度變量及三個控制變量依次進入形成的模型擬合情況如表3所示，結果總方程的擬合度為0.775，這四個自變量解釋了南寧經濟增長的75.5%，說明模型有較高的擬合度。

（2）方差分析。影響經濟增長的南寧房地產業集聚度變量及三個控制變量全部自變量進入模型的方差結果如表4所示，Sig值為0，遠小于0.05顯著水平，拒絕總體回歸系數為0的原假設，說明南寧房地產業集聚發展與經濟增長之間存在線性關系，而且線性回歸模型是非常顯著的。

（3）回歸系數及檢驗結果。模型自變量回歸系數如表5所示，南寧房地產業集聚度對經濟增長的影響回歸系數為-0.918，兩者的關系方程表達式如下：

回歸結果拒絕了回歸檢驗系數均為0的原假設，房地產業集聚水平（G）回歸檢驗的Sig值為0，小于0.05，表明南寧房地產業集聚發展對經濟增長有顯著的負向影響。

四、結論與政策建議

綜上所述，南寧房地產業近年來呈現一定的空間聚集特征，其空間聚集指數出現不同的變化特征，這與國內社會經濟變化具有一定的關聯。在南寧房地產業聚集度測算的基礎上，建立了房地產業集聚發展與經濟增長的關系回歸模型。實證研究表明，南寧房地產業集聚發展對經濟增長有顯著的負向影響，至少從現階段來看，南寧房地產業集聚發展對經濟增長的正面推動還不是非常的顯著;目前南寧房地產業集聚水平不平衡問題仍較突出，縣域房地產集聚程度不高;南寧房地產業集聚發展對物質投入度、對外開放度和政府干預度有顯著的正向關聯。為了協調房地產業集聚發展，降低對區域經濟增長帶來負面影響，現提出如下建議：

第一，協調區縣的平衡發展。推動以“中心帶動外圍”的發展模式，發揮省會南寧對周邊地區的輻射帶動作用。各縣因地制宜發揮本地區的資源優勢，科學制定并加大物質和人才等生產要素的投入，加大對外開放，吸引有實力的房企進駐，推動房地產業集聚及產業的健康發展，促進地區經濟的協調增長。

第二，重視政府對產業集聚中的推動作用。房地產業集聚水平在一定程度上反映了外部環境、政府因素及企業自身因素的影響，其中政府干預度對產業集聚產生較強的相關關系。因此，應重視政府對產業集聚中的推動作用，通過出臺相關的財政政策和完善相關制度體系，推動房地產集群發展，進而拉動經濟增長。

第三，正確處理好房地產業階段性集聚和擴散的關系。目前南寧房地產業集聚水平與先進城市相比還相對較低，房地產開發專業化程度還較低，產業集聚對拉動經濟的增長還不太顯著。但房地產業在南寧經濟中占重要位置，因此應正確處理好房地產業階段性集聚和擴散的關系，確保區域經濟的可持續發展。

參考文獻：

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[2]張紅，于渤，鞠立新.中國住房開發投資空間聚集變動及影響因素研究[J].運籌與管理，2016，（2）：197-202.

[3]謝逢潔，王寧.“一帶一路”視角下西部12省區物流產業集聚及空間分布研究[J].商業經濟研究，2019，（766）：81-84.

[4]王曉碩.服務業集聚的形成以及與經濟發展水平演化的關系[J].廣西財經學院學報，2014，（5）：9-19.

[5]劉升學，康利機.服務業集聚、城鎮化與經濟增長——基于省際面板數據的研究[J].生態經濟，2020，（1）：92-98.

（黃宣銘，中國社會科學院研究生院）