“一個明確”+“六大趨勢”

摘要：近日，住建部聯合十部委發布了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，內容可提煉為“一個明確”+“六大趨勢”，從宏觀層面進一步強調了物業服定價市場化的趨勢，釋放了物業服務企業潛在利潤空間。

關鍵詞：物業管理;制度健全;智慧物業

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）02-0070-72 收稿日期：2021-01-17

2021年1月5日，由住建部聯合十部委發布了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ穬热菘商釤挒椤耙粋€明確”+“六大趨勢”，其中“一個明確”即明確完善物業服務價格形成機制，強調住宅物業服務市場化定價基調，在實行政府指導價的區域建立動態調整機制。

《通知》指出，物業服務價格主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定服務價格?？筛鶕諛藴屎臀飪r指數等因素動態調整。在物業服務價格實行政府指導價的，由有定價權限的價格部門、住房和城鄉建設部門制定并公布基準價及其浮動幅度，建立動態調整機制。

物業管理行業具有準消費品屬性，因為其價格屬性隨所提供服務的價值而定。但是部分區域住宅物業的物業費受限價影響，尚未形成全面的動態調整機制，導致很多物業服務企業利潤空間被擠壓。《通知》的出臺從宏觀層面進一步強調了物業服定價市場化的趨勢，釋放了物業服務企業潛在利潤空間。

在《通知》發布后，1月6日全面引爆物業股上漲熱情。物業板塊基本全線飄紅，漲幅最大的為銀城生活服務，漲幅為39.53%，行業平均漲幅也達到了12.5%。行業總市值單日暴增超840億元人民幣。

除此之外，《通知》從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規范維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等6個方面提出要求，對此本文提出在政策導向下物業服務行業發展的六大趨勢。

1 明晰各方主體責任，提高物業管理與基層治理的融合度

《通知》明確建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。其次，《通知》明確街道屬地管理責任，提出在突發公共事件應對期間，街道指導物業服務企業開展應對工作，并給予物資和資金支持。再次，《通知》強調推動城市管理服務下沉，依托城市綜合管理服務平臺，建立群眾反映問題的受理處置機制。

解讀：黨的十九屆五中全會提出加強和創新社會治理，推動社會治理重心向基層下移。但是，目前物業管理與社區治理結合不充分，政府資源與管理向社區延伸不足。本次《通知》通過形成社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，使物業管理行業的社會價值得到充分體現。

2 健全業主委員會治理結構，發揮業主自治效能

《通知》明確街道負責指導成立業主大會籌備組，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中黨員比例。探索建立業主委員會成員履職負面清單。同時，《通知》要求業主委員會每年向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權。并探索將惡意拖欠物業費的行為納入個人信用記錄。

解讀：業主權利的回歸使得社區對業主委員會這一業主權利的“代言人”提出了迫切的需求。但部分社區的業委會難以有效發揮業主自治的作用，《通知》一方面規范了業主委員會運行機制，另一方面充分發揮業主委員會在物業服務企業與業主間的橋梁作用（如通過征信系統約束業主不良行為）。

3 管理規?；?、服務品質化、價格市場化、人員專業化

《通知》提出擴大物業管理覆蓋范圍，鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區;全面落實物業服務企業服務質量主體責任。支持物業服務企業兼并重組，推動物業服務規?；?、品牌化經營，提升整體服務水平;完善物業服務價格形成機制?？筛鶕諛藴屎臀飪r指數等因素動態調整。提倡酬金制計費方式;提升物業服務行業人員素質，引入高技能人才和專業技術人才。

解讀：提升服務水平是物業管理行業的永恒話題。在政策的引導下，一是實現物業管理全覆蓋意味著物業服務企業獲得更多市場拓展機會，以企業項目聯動周邊項目，形成區域化管理;二是強調品質服務是物業管理的基礎，通過兼并重組整合資源，實現品牌化經營;三是通過市場化定價機制，嘗試解決“物業費”調價難的問題，推進酬金制（解決信息不對稱問題，降低企業經營風險，維護業主權益）;四是提升員工專業素質，吸引多元領域的高級人才不斷加入。

4 發展以生活服務為主的增值業務，加速智慧物業建設

《通知》明確促進線上線下服務融合發展。鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式。物業服務企業開展養老、家政等生活性服務業務，可依規申請相應優惠扶持政策。同時，《通知》提出加強智慧物業管理服務能力建設，提升設施設備智能化管理水平，通過在電梯、消防、給排水等重要設施設備布設傳感器，實現數據實時采集。

解讀：增值業務和智慧物業是近年來物業管理行業重要的發展趨勢。政策在肯定上述兩個發展方向的同時，進一步提出具體的思路。在增值服務領域內，鼓勵企業發力生活服務（碧桂園服務、雅生活服務2020年中期生活服務類增值業務同比增長超過200%）;在智慧物業建設方面，物業服務企業加大科技開發資金投入（新城悅服務投資6100萬元用于先進技術及引進人才）。

5 維修資金使用和管理規范化

《通知》強調優化維修資金使用流程，提高維修資金使用效率。完善維修資金信息披露制度，方便業主查詢，接受社會監督。加大維修資金歸集力度，推動新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金。采用公開招標方式擇優確定專戶管理銀行。探索委托專業機構運營維修資金，提高資金收益水平，并將收益分配給業主。

解讀：此前維修資金的使用通常存在效率低、使用難、管理弱等問題?！锻ㄖ吠ㄟ^建立緊急維修事項清單等方式優化維修資金使用流程，通過探索委托專業機構運營維修資金，提高資金收益。有助于業主和物業企業充分利用維修資金，提升社區居民生活質量。

6 信用機制將在物業服務企業拓展項目，及涉入城市服務中發揮重要作用

《通知》提出建立物業服務信息公開制度和物業服務企業信用管理制度，加強信用信息在項目招投標、政府采購等方面的應用，優化市場競爭環境，完善物業管理招投標制度，強化市場退出機制，建立物業服務企業紅黑名單制度，推動形成優勝劣汰的市場環境。

解讀：2018年物業服務企業資質取消，使得監管層面缺乏有效抓手?！锻ㄖ方柚⒎招畔⒐_公示制度和物業服務企業信用管理制度，形成優勝劣汰的市場競爭機制，進一步加強對企業的監管。在監管逐漸趨嚴的背景下，企業唯有規范經營、不斷提升服務質量，方能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

文章來源：本文由中指研究院供稿。