地產(chǎn)股低位反彈中長(zhǎng)期仍需謹(jǐn)慎投資者布局宜通過被動(dòng)指基

梁杏

近幾年，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一系列政策洗禮。股價(jià)表現(xiàn)上，地產(chǎn)板塊是近兩年“最慘”行業(yè)之一。但8月初，地產(chǎn)股忽然集體爆發(fā)，由于基本面韌性強(qiáng)、估值低位、股息高，板塊在“土拍政策”調(diào)整等積極信號(hào)下，可能會(huì)出現(xiàn)階段性情緒修復(fù)行情，但中長(zhǎng)期調(diào)控政策趨緊，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)仍在，對(duì)于地產(chǎn)股這輪上漲的持續(xù)性仍需保持謹(jǐn)慎，投資者布局或通過被動(dòng)指基更好。

地產(chǎn)股反彈關(guān)注度提升中長(zhǎng)期板塊制約因素仍在

8月以來，房地產(chǎn)指數(shù)反彈上漲已超7%，市場(chǎng)關(guān)注度明顯提升（截至8月12日）。8月4日，央企保利集團(tuán)公開增持保利地產(chǎn)50萬股，并擬在未來6個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持，顯示對(duì)公司投資價(jià)值的認(rèn)可，直接助推市場(chǎng)情緒。去年7月出現(xiàn)一輪風(fēng)格切換下的快速上漲行情后，行業(yè)的調(diào)整一直持續(xù)，最大跌幅已超30%。不少機(jī)構(gòu)提出，房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)到來，那么應(yīng)該如何看待這輪反彈？

首先房地產(chǎn)行業(yè)估值處在歷史低位。近期鋰電、光伏、新能源汽車為代表的高估值成長(zhǎng)板塊交易結(jié)構(gòu)擁擠，投資者出現(xiàn)分歧，一些資金開始關(guān)注相對(duì)更便宜的板塊。而目前地產(chǎn)指數(shù)PB估值約0.9倍，基本上為歷史最低，也是A股為數(shù)不多的破凈板塊之一。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)基本面并不算差。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2021年1～6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長(zhǎng)27.7%，商品房銷售額92931億元，同比增長(zhǎng)38.9%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長(zhǎng)15.0%。銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勁主要是居民購(gòu)房需求的持續(xù)釋放，以及房企整體加大供貨量后市場(chǎng)供需兩旺所致，所以基本面還是有比較強(qiáng)的韌性。

最后，近期土拍制度完善，地產(chǎn)企業(yè)拿地端毛利率有望逐步企穩(wěn)。由于22城首批集中供地整體表現(xiàn)較為火熱，7月22日高層指出，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

此后深圳、天津、青島等城市第二批集中供地時(shí)間延期;杭州提高第二批集中供地競(jìng)拍門檻、降低溢價(jià)率上限、試點(diǎn)“競(jìng)品質(zhì)”地塊;天津明確加強(qiáng)房企資金來源審查，調(diào)整后土地溢價(jià)率不超過15%，達(dá)限價(jià)后搖號(hào)競(jìng)拍。集中供地制度持續(xù)完善，疊加融資端收緊影響顯現(xiàn)，均有望帶來下半年土拍市場(chǎng)逐步降溫及拿地端毛利率的企穩(wěn)。

但后續(xù)來看，地產(chǎn)股股價(jià)上漲也有制約因素。去年以來為防止流動(dòng)性涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)管層出臺(tái)精準(zhǔn)調(diào)控政策，包括“三道紅線”和住宅供地“兩集中”等。在“房住不炒”的基調(diào)下，未來政策端調(diào)控基本不存在放松的可能。另一方面，部分中大型房企信用事件逐步暴露、2021年7月中誠(chéng)信下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)展望至負(fù)面，進(jìn)一步引發(fā)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)資金端擔(dān)憂。

地產(chǎn)個(gè)股投資風(fēng)險(xiǎn)較大投資者可選指數(shù)基金配置

從半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)來看，滬深有52家房企發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，逾四成的房企凈利潤(rùn)錄得虧損。對(duì)比去年同期而言，凈利潤(rùn)同比下跌的房企超過三成。其中，中小房企成為凈利潤(rùn)下滑較為嚴(yán)重的群體，這與地產(chǎn)主業(yè)利潤(rùn)表現(xiàn)乏力有直接關(guān)系。

不過，截至8月12日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)的股息率為3.36%，位居全行業(yè)前列。當(dāng)前低估值、高股息，地產(chǎn)行業(yè)短期還是有一定的配置價(jià)值。不過選擇房企股票投資難度較大，可能會(huì)出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)。此前有房企實(shí)控人違法犯罪，讓投資者感受到“爆雷”防不勝防。此外，政策壓力下，部分房企財(cái)務(wù)和信用風(fēng)險(xiǎn)也不小。

為了防止個(gè)股風(fēng)險(xiǎn)，最好的策略就是分散化投資，指數(shù)基金是相對(duì)穩(wěn)妥的選擇。目前市場(chǎng)上投資于A股房地產(chǎn)行業(yè)的指數(shù)基金共有5只，跟蹤的有4個(gè)指數(shù)。根據(jù)這幾個(gè)指數(shù)的編制規(guī)則，中證800地產(chǎn)指數(shù)偏中等市值，滬深300地產(chǎn)等權(quán)重指數(shù)偏大市值，持倉(cāng)比較集中。

比較而言，中證全指房地產(chǎn)指數(shù)基本上在全部A股選樣，選入了比較多的小市值房企，具備較高的彈性但長(zhǎng)期不夠穩(wěn)健。國(guó)證地產(chǎn)指數(shù)選取了市值排名前50的房地產(chǎn)個(gè)股，考慮了行業(yè)的馬太效應(yīng)，整體市值風(fēng)格也相對(duì)均衡。從對(duì)應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)的來看，跟蹤這一指數(shù)的國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)基金成立于2013年，是國(guó)內(nèi)最早成立的房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)基金。

（文中提及基金僅做舉例。不做買入或賣出推薦）

附表 當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)基金一覽

（數(shù)據(jù)來源：Wind，截至8月12日）