賣樓種地涉醫(yī)療 格力電器多元化向何方

楊現(xiàn)華

數(shù)日前江西贛州出讓五宗土地，格力電器（000651.SZ）控股的江西錦潤置業(yè)有限公司（下稱“錦潤置業(yè)”）以超過3億元拿下一塊近百畝的開發(fā)用地，這意味著格力電器在房地產(chǎn)上的布局再落一子。

格力電器的地產(chǎn)開發(fā)是打著為員工解決住房的旗號(hào)推進(jìn)的，最初預(yù)售的樓盤確實(shí)面向特定人群，后續(xù)開盤已經(jīng)不再受限制。

家電公司多元化不足為奇，但多數(shù)還是以相關(guān)領(lǐng)域?yàn)橹鳎瑥拇蠹译姷叫〖译姟纂姷胶陔娀蛘吆陔姷桨纂姷取８窳﹄娖髯畛跻彩侨绱耍旧孀阈〖译姟⑹召彵錁I(yè)務(wù)，后續(xù)開始走上跨界多元化，手機(jī)、新能源汽車基本都宣告失敗，投資半導(dǎo)體、醫(yī)療健康甚至買下農(nóng)業(yè)公司等，格力電器在多元化的路上越走越遠(yuǎn)，與主業(yè)的相關(guān)性也越來越小。對于這些問題，格力電器沒有回復(fù)《證券市場周刊》的采訪。

產(chǎn)業(yè)勾地如火如荼

7月30日，錦潤置業(yè)以337萬元/畝、總價(jià)3.33億元拍下江西贛州南康區(qū)一宗面積為98.68畝的住宅用地，溢價(jià)率達(dá)到34.8%。錦潤置業(yè)由格力電器（贛州）有限公司（下稱“格力贛州”）控股55%，后者則是格力電器100%持有。

按照出讓要求，此項(xiàng)目要求配建不低于計(jì)容建筑面積10%的人才房，精裝修后無償移交政府或指定接收部門。項(xiàng)目總計(jì)容面積最大78940平方米，在扣除10%的人才房后，可售計(jì)容面積上限為71046平方米，即樓面價(jià)4681元/平方米。

以贛州目前約8000元/平方米的銷售均價(jià)來看，錦潤置業(yè)此次拿地成本并不低。對于格力電器來說，一個(gè)不到8萬平米、可售貨值僅幾個(gè)億的項(xiàng)目并不算大。此前，格力電器早已斬獲了近100萬平米的超級(jí)大盤項(xiàng)目。

7月中旬，江西省投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)公布備案信息，由錦潤置業(yè)建設(shè)的濱江云宸項(xiàng)目由五個(gè)地塊組成，共計(jì)建設(shè)92棟住宅，總建筑面積達(dá)96.75萬平方米，總投資高達(dá)49.56億元，2026年竣工。該項(xiàng)目計(jì)容建筑面積75.74萬平方米，其中住宅面積合計(jì)59.62萬平方米，其余還包括3.34萬平方米的底商、2萬平方米的酒店和1.5萬平方米的公寓、人才房面積7.57萬平方米。

4月底，格力贛州共計(jì)拿下七幅地塊，合計(jì)出資14.17億元，其中的13.55億元是住宅用地價(jià)格，兩幅工業(yè)用地則是用于建設(shè)格力贛州智能制造基地項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地1455畝，總投資30億元，建設(shè)空調(diào)設(shè)備等，建成后可生產(chǎn)空調(diào)300萬套。

拿地時(shí)工業(yè)用地和住宅用地必須“搭配銷售”，拿地單位也限制在電氣機(jī)械和器材制造業(yè)，并且對投資強(qiáng)度、納稅標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)研發(fā)等做出了具體規(guī)定，看似招拍掛實(shí)際上已經(jīng)有所指了。

格力電器也在2020年年報(bào)中表示要加快贛州等地籌備進(jìn)度。公開信息也顯示，2020年7月格力贛州基地開工，董明珠親自出席。根據(jù)出讓公告，只有產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開工、一期建設(shè)并試生產(chǎn)和全部完工投產(chǎn)后，住宅項(xiàng)目才可以銷售約定的比例銷售，直至全部銷售。

這顯然是產(chǎn)業(yè)勾地的模式了。格力電器在贛州投建生產(chǎn)基地，當(dāng)?shù)卣湟宰≌?xiàng)目，曾經(jīng)不止一次宣稱不做房地產(chǎn)的格力電器變了。

產(chǎn)業(yè)勾地獲得住宅項(xiàng)目的成本不高。如前所述，格力贛州五幅地塊出資13.55億元，根據(jù)近60萬平方米的計(jì)容住宅面積，整體樓面價(jià)2273元/平方米。這是已經(jīng)扣除了人才房后的結(jié)果，并且沒有將酒店、商鋪和公寓等計(jì)算在內(nèi)。

按照贛州約8000元/平方米的均價(jià)，濱江云宸項(xiàng)目貨值接近50億元。加之公司日前拿地再下一城，格力電器在贛州的地產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備已經(jīng)不小。

格力贛州地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)留了10%的人才房，剩余項(xiàng)目是繼續(xù)向格力電器內(nèi)部銷售嗎？這個(gè)近百萬平方米的超級(jí)大盤會(huì)成為格力電器在贛州的生活社區(qū)？

答案也許是否定的。在洛陽，格力電器的地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始銷售，對象并不僅是格力電器的員工們。

格潤小鎮(zhèn)登場

2019年，格力電器存貨中增加了“開發(fā)成本”一項(xiàng)，金額為10.74億元，這是公司基于員工住房需求而開發(fā)建設(shè)的洛陽基地地產(chǎn)配套項(xiàng)目。2020年，格力電器開發(fā)成本增加至16.10億元，原因仍是一樣。

公開信息顯示，洛陽“格潤小鎮(zhèn)”的樓盤正在銷售中，樓盤均價(jià)為12500元/平方米，開發(fā)商是洛陽聯(lián)袂置業(yè)有限公司（下稱“聯(lián)袂置業(yè)”），其51%的股權(quán)最終由格力電器持有，剩余49%屬于洛陽銀潤置業(yè)有限公司。

不過，在2020年9月，洛陽銀潤置業(yè)將49%的股份質(zhì)押給了自然人李剛飛。李剛飛是聯(lián)袂置業(yè)董事長，也是格力電器旗下多家公司的高管或者負(fù)責(zé)人。

原本聯(lián)袂置業(yè)和格力電器并沒有交集。工商信息顯示，2019年8月16日，持有聯(lián)袂置業(yè)51%股份的原大股東退出，格力電器接盤并實(shí)現(xiàn)對聯(lián)袂置業(yè)的控股。在股權(quán)變更前的2019年8月11日，洛陽高新區(qū)掛牌兩幅“居住+商業(yè)”用地，合計(jì)約251畝，成交價(jià)分別為3.04億和7.29億元，合計(jì)10.33億元。兩幅地塊報(bào)名截止時(shí)間是2019年8月19日，成交時(shí)間為8月21日。

也就是說，在格力電器成為聯(lián)袂置業(yè)控股股東后，公司迅速拿下了位于洛陽高新區(qū)的兩幅地塊，這才有了格力電器2019年年報(bào)中逾10億元的開發(fā)成本。

拿地后不久，由聯(lián)袂置業(yè)開發(fā)的格潤小鎮(zhèn)（A區(qū)、B區(qū)）已審批備案，整個(gè)項(xiàng)目合計(jì)建筑面積達(dá)到60.86萬平方米。其中，地上建筑面積合計(jì)46.1636萬平方米，投資預(yù)計(jì)達(dá)到90億元，又是一個(gè)超級(jí)大盤項(xiàng)目。按照格力電器年報(bào)的介紹，公司在洛陽拿地是為了配套洛陽基地建設(shè)，給員工蓋房子。事實(shí)是否與年報(bào)所說的一致呢？

洛陽市住房保障和房產(chǎn)服務(wù)中心預(yù)售信息顯示，格潤小鎮(zhèn)的備案名為格潤明珠花園，目前預(yù)售的是B區(qū)項(xiàng)目;4月25日和26日項(xiàng)目獲得四張預(yù)售許可證，在頒發(fā)預(yù)售證后，當(dāng)?shù)卣姹硎具@四棟住宅樓售房對象是洛陽市高新區(qū)產(chǎn)城融合項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)人員，這似乎也符合格力電器年報(bào)中的介紹。