中國房地產中介服務業發展研究

易成棟 畢添宇 夏西

摘要：以全國經濟普查資料等為依據對2004至2018年中國房地產中介服務業發展狀況進行分析，發現法人單位數量與從業人員數量增長明顯，行業已具有一定規模，且小機構較多;資產、負債和企業收入以及三者的單位法人平均值和單位從業人員平均值皆增長明顯;行業杠桿率上升，償債能力下降。

關鍵詞：房地產中介服務業;經濟普查數據;趨勢

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0022-26 收稿日期：2021-05-10

作者簡介：易成棟，中央財經大學管理科學與工程學院城市與房地產管理系教授，博導，經濟學博士。

畢添宇、夏西，中央財經大學投資學專業博士生研究生。

基金項目：國務院第四次全國經濟普查領導小組辦公室重點課題項目《基于產業與環境協同演化視角的國際房地產業比較研究》（項目號JJPCZB39）。

根據2001年8月修訂的《中華人民共和國城市房地產管理法》，房地產中介服務是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。其中，房地產咨詢指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動;房地產價格評估指對房地產進行測算，評定其經濟價值和代理業務的經營活動;房地產經紀指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。當前，在新型城鎮化、房地產業轉型以及后疫情時代的新形勢下，我國房地產市場逐漸從賣方市場向買方市場轉變，由以開發為主體轉為存量房屋經營為主體，房地產企業經營模式由建設模式為主轉為運營模式為主。因此，房地產中介服務業將有很好的發展空間。

2004年我國開展了第一次經濟普查，并在2008年、2013年和2018年開展了第二次、第三次和第四次經濟普查。經濟普查資料中收集了大量、詳細的房地產開發經營、物業管理、中介服務、租賃經營和其他房地產的單位數量、就業人數、生產經營和財務狀況等方面的信息。除了個別調查項目發生了變化，絕大部分保持了一致，具有很好的可比性。

本文運用此數據分析了2004-2018年中國房地產中介服務業的發展狀況，預判我國房地產中介服務業的發展趨勢，從而為行業健康發展提供政策建議，更好地促進房地產平穩健康發展，對完善我國房地產基礎制度和長效機制具有重要的意義。與此前的研究（易成棟，2006;杜宸等，2015;蔣宇芳，2019;王歡等，2019;王霞等，2019;王霞等，2020）相比，本文使用了四次經濟普查資料，分析更加全面，從而推進了現有研究。

1 中國房地產中介服務業的動態變化

1.1 總體規模快速擴張，單位法人規模下降

2004至2018年，中國房地產中介服務業行業規模擴張明顯。從企業法人單位數量看，2018年第四次經濟普查時，我國房地產中介服務業有企業法人20萬家，比2013年的6.6萬家，增長約14萬家，相比于2004年增長18.6萬家。從從業人員數量看，2004至2018年，我國房地產中介服務業從業人員數量從23.5萬人增至158.3萬人，增長537.62%。與此同時，中國房地產中介服務業行業規模占房地產業比例也在穩步上升，企業數量的占比從2004年的15.5%上升至2018年的27.8%，從業人員數量占比從5.9%上升到了12.5%。

伴隨行業規模迅速擴張的是不斷下降的單位法人規模。如表1所示，我國房地產中介服業的單位法人平均規模從2004年的11.75人/家下降到了2018年7.68人/家。其中2004、2008和2013年的三次普查，中介服務業平均每單位法人從業人員數量均在11人/家以上，平均值為11.52人/家。主要的下降來自于第四次經濟普查期間，從11.76人/家下降到7.68人/家。如圖1所示，2004至2008年以及2009至2013年兩段時間內，中介服務業的企業法人數量和從業人員數量的增長高度同步，而在2014至2018年間，房地產企業數量的增速為212.12%，約為從業人員增速103.99%的兩倍。根據王霞等（2020）的研究，經營10年以上的房地產經紀機構占全部機構數量的14.19%，一級（含分支）房地產估價機構占全機構數量的30.4%。行業總體規模不斷壯大，行業集中度持續提升，小機構依然是主體。

1.2 財務狀況不斷改善

從資產總計情況看，2004至2018年房地產中介服務業資產總計由718.3億元增加至13305.22億元，漲幅1753.32%。相應地，單位法人的資產均值從359.15萬元/家增至645.88萬元/家，單位從業人員人均資產擴張近3倍，從30.57萬元/人增至84.05萬元/人。負債總計同樣實現巨量增長，從2004年的394.10億元大幅度增至2018年的9756.75億元;單位法人平均負債從197.05萬元/家上升至473.63萬元/家，單位從業人員人均負債從16.77萬元/人上升至61.63萬元/人。如表2所示，基于負債總計和資產總計數據，可知中國房地產中介服務業杠桿水平上升，資產負債率從2004年的54.87%上升到2018年的73.33%。

在行業營收方面，2004年公布的中介服務業主營業務收入為211.10億元，至2018年的營業收入為3277.62億元。雖然統計口徑不同，但仍能看出行業總營收實現了明顯增長。相比于總量的增長，單位企業和單位從業人員的創收增長幅度相對較小。如表3所示，2004年的單位法人主營業務收入為105.55萬元/家，2018年的單位法人營業收入159.11萬元/家，如果統一為主營業務收入數據，則2018年的水平則會小于159.11萬元/家。同樣，2004年的單位從業人員主營業務收入為8.98萬元/人，2018年的單位從業人員營業收入20.71萬元/人。用收入數據和負債數據作為估算基礎，可以發現行業償債能力在下降，收入與負債比率從2004年約53.57%下降到2018年的33.59%左右。

2 中國房地產中介服務業的發展趨勢

2.1 行業發展前景看好，拓展新興業務領域

按照西方發達國家的平均標準人均套內建筑面積40平方米左右（相當于我國建筑面積50平方米）來計算，中國在達到此標準后，數量需求（人均建筑面積）不再增加，而質量、功能和環境方面的需求不斷提升。我國城鎮人均住房建筑面積由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米，還有一定的提升空間。與此同時，很多大城市已經進入了存量房時代。這樣，房地產行業將從建設為主的房屋建筑業和房地產開發業逐漸轉為房地產中介服務、物業管理、資產管理行業為主。

房地產經紀行業業務結構不斷轉變。目前新房交易成為房地產經紀公司增長最為顯著的業務。據中房學數據，2019年新房交易業務在我國房地產經紀機構全部業務中占比約30%。最近幾年的房地產市場供求關系發生變化，采取了因城施策等措施加強了調控，加之居民購房理念也發生了變化，新房市場逐漸進入了買方市場，房地產開發企業越來越依賴于經紀公司強大的銷售能力與資源（王霞等，2020）。同時，房地產經紀機構開始依托原有存量房市場資源，向新房市場拓展。同時，存量房交易仍是房地產經紀機構的重要業務來源，并且占比越來越大。據貝殼研究院數據，2019年我國二手房買賣交易量為426萬套，成交額6.67萬億元。此外，中國住房租賃交易規模穩步攀升，從2014年的0.9萬億元逐步增長至2019年的1.7萬億元。房地產估價行業進入到房地產司法評估、農村集體建設用地入市、租賃住房估價等新領域。與此同時，國家金融制度改革過程中的具體措施和創新也為房地產估價行業創造了新機遇。如2018年4月《關于住房租賃資產證券化相關工作的通知》（證監發〔2018〕30號）明確了房地產估價機構在住房租賃資產證券化估值工作中的主體地位。

2.2 政策法規不斷完善

1995年1月《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第72號）實施，確定了房地產經紀機構的設立條件，標志著我國房地產經紀行業有了明確的法律地位;同時，也規定實行房地產價格評估制度以及房地產價格評估人員資格認證制度，從1995年起開始實施房地產估價師執業資格制度（石春艷等，2018）。在房地產經紀行業方面，2001年12月《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》（人發〔2001〕128號）頒發，決定對房地產經紀人員實行職業資格制度。2005年后，《房地產經紀管理辦法》《房地產經紀執業規則》《房地產經紀業務合同推薦文本》等一系列行業規范文件出臺。在房地產估價行業方面，1999年第一版《房地產估價規范》制定發布，并在2015年修訂，行業技術標準得以完善、與時俱進。2016年后，《資產評估法》頒布實施，正在修訂房地產估價行業的監管規章。近年來，開展了房地產經紀行業檢查、整治和整頓，圍繞房地產估價行業簡政放權、簡化辦事流程等完善營商環境。

2.3 行業信息化平臺化加速

很多房地產經紀公司構建網頁端和手機App信息平臺，為開發商、經紀人和購房、租房者提供匹配空間和提升交易效率。根據東北證券的總結，2018 年以前的“房多多”平臺提供了賣方與買方直接進行交易的平臺;安居客旨在為經紀人發布房源提供信息平臺;易居等公司則為線下經紀人提供了交易數據庫等。此外，還加強了VR看房等新技術的應用，如貝殼找房、安居客、鏈家和我愛我家等機構均已實現VR看房。還有一些采取了直播看房等新媒體方式。這些新技術的應用極大緩解了交易雙方信息不對稱、時空距離等問題，提升了存量房交易效率。一些房地產估價企業紛紛采取大數據、AI等新技術，從傳統的估價走向了大數據開發和應用場景拓展。

3 結論和政策建議

中國房地產行業正在從以房屋建筑業和開發業為主向側重房地產中介服務、物業管理、租賃經營等方向轉變。房地產中介服務作為房地產交易環節中涉及房地產交易流轉匹配效率的重要行業，成為新時期房地產業進一步發展壯大的重要支撐之一。從房地產中介服務業發展狀況來看，從2004至2018年中國房地產中介服務業法人單位數量與從業人員數量增長明顯，集中度有所提升，小機構依然是主流;資產、負債和企業收入，以及三者的單位法人平均值和單位從業人員平均值皆增長明顯;平均而言，行業杠桿率上升，償債能力下降。未來行業發展前景看好，政策法律環境不斷完善，信息化趨勢加快。

根據上述分析，本文針對促進房地產中介服務業的健康發展提出以下政策建議：一是加強在新環境下的政策法律體系建設，規范和合理引導房地產中介服務機構在住房租賃、大數據應用等新實踐情境下的行為，保護委托交易雙方合法權益;二是構建全國統一的房地產中介服務業誠信信息庫，對房地產經紀人和經紀機構、估價師和估價機構等的經營行為進行評價，并建立相應的獎懲體系，形成行業自律監督的誠信體系;三是進一步加強大數據、人工智能、物聯網等技術的應用，豐富服務種類、拓展服務領域，提升服務質量;四是進一步強化人才隊伍建設，優化房地產經紀人、房地產估價師等考試水平及其與實踐的結合程度，培養相關人才的職業榮譽感和責任感，打造一支能夠提供優質服務、具有高度自律意識的專業人才隊伍。

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