限售政策影響住房市場的機理與效果評估

周冠彣 劉洪玉

摘要：限售政策是限制新購入商品住房再轉讓行為的政策措施，旨在通過降低住房流動性來抑制投機性購房以促進市場穩(wěn)定。選取2016年至2020年國家統計局全國70個大中城市月度住房價格指數及住建部統計的70個大中城市住房成交面積月度數據，使用多期雙重差分模型，考察限售政策對住房價格和住房交易量的影響，并區(qū)別套型大小以及購房者是否來自本市進行異質性分析。研究表明，限售政策可以顯著抑制新建商品住房與二手住房的價格增速和交易量增速。限售政策平抑中小套型住房價格增速的效果優(yōu)于大套型住房;對外地購房者購買量增速的抑制效果大于本市購房者。表明限售政策能有效抑制投資需求、精準打擊投機需求，短期內有顯著的穩(wěn)定市場效果。

關鍵詞：房地產調控;限售政策;住房流動性;多期雙重差分模型

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）05-0008-15 收稿日期：2021-04-20

作者簡介：周冠彣，清華大學建設管理系碩士研究生。

劉洪玉，清華大學建設管理系教授，博士生導師。

1 引言

自1998年我國全面實施住房商品化以來，伴隨著房地產市場的快速發(fā)展，住房價格也呈現快速上漲的態(tài)勢。過快上漲的房價衍生出居民住房支付能力下降、住房投資品屬性被不斷強化、住房市場風險加大等一系列問題，引發(fā)了政府對房地產市場一波接一波的調控干預。

第一輪嚴厲的房地產市場調控始于2010年。當時，為應對國際金融危機而采取的經濟刺激計劃帶動了住房市場持續(xù)升溫，政府陸續(xù)出臺了限購政策及限貸政策，取得了較好的調控效果，有效抑制了房價上漲（鄧柏峻等，2014;陳旭等，2018）。

第二輪嚴厲的房地產市場調控始于2016年。當時，面對房地產去庫存政策刺激而再次快速上漲的房價，許多城市重啟限購政策，部分熱點城市還在原先限購及限貸政策的基礎上，增加了限價和限售政策，使我國房地產調控進入了“限購、限價、限貸、限售”的“四限時代”。

限售政策是要求購房人買房后必須持有一定年限，才能再次上市交易。2017年3月17日，北京市率先針對企業(yè)購房出臺限售政策，要求“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年以上”。緊接著3月25日，廈門市出臺了個人買房的限售政策。此后，其他一線城市和熱點二線城市也陸續(xù)出臺限售政策，并逐步向低能級城市擴散，使實施限售政策的城市達到了40個左右。

作為極具中國特色的房地產調控政策，限售政策是否真的限制了住房投機行為？是否有效抑制了房價過快上漲？對不同套型住房的影響是否存在異質性？對本市及外地購房者的影響效果有何不同？本文將通過研究限售政策對住房價格及成交面積的影響，來嘗試回答上述問題，展示限售政策的實施效果。

2 限售政策及其調控機理

2.1 限售政策及其內涵

限售政策作為對住房市場進行流動性管理的行政手段，要求住房持有者在購房后，必須持有一定年限，才準予再次上市交易。以廈門市為例，其規(guī)定為“新購買住房的，須取得產權證后滿2年方可上市交易”。通過規(guī)定最短持有時間，可以有效減少住房的流動性，加重炒房者負擔并影響其盈利預期，從而抑制房價上漲，引導住房回歸居住屬性（張宏偉，2017;鐘庭軍，2017;Lyu等，2018;榮晨等，2018）。

限售政策制定及頒布由各城市地方政府負責，各城市限售政策的細則也因城市情況而異。主要差異表現如下：

（1）限售起始時間認定：分為取得不動產權證后起算和從網簽合同簽訂后起算兩類。廈門、廣州、福州等多數城市以取得不動產權證后起算;然而也有哈爾濱、貴陽等少數城市從網簽合同簽訂后起算。

（2）限售區(qū)域范圍：分為全市域限售、主城區(qū)限售及部分區(qū)域限售三類。北京、廈門、青島等多數城市在劃定限售區(qū)域時，將整個城市劃入限售區(qū)域;而福州和昆明等城市僅對城市主城區(qū)及部分區(qū)域實施限售。

（3）限售對象：分為對所有商品住房限售和對新建商品住房限售兩類。多數城市將該市所有商品住房列入限售管理范圍，昆明和貴陽等少數城市僅把新建商品住房列為限售對象。

（4）最低持有年限：每個城市依據自身情況，擬定最低持有年限，時長在2至5年不等。廈門、福州、重慶等城市限售2年;北京、杭州、成都等城市限售3年;而石家莊、沈陽等城市的限售時長長達5年。

（5）限售主體：限售主體根據是否為自然人、是否為本市戶籍有兩種分類方法。大多數城市在限售主體上未作區(qū)分，而廣州、泉州等少數城市針對不同購房主體制定差異化政策。廣州規(guī)定自然人購房限售2年，法人購房限售3年;泉州規(guī)定本市戶籍不跨市本級、縣購房限售2年，非本市戶籍及本市戶籍跨市本級、縣購房限售5年。

2.2 限售政策的調控機理

限售政策對市場的影響可以分為短期影響和長期影響，如圖1所示。短期影響體現在減少住房流動性從而降低住房需求中的投機需求，長期則對需求和供給同時產生影響。短期來看，限售政策直接降低了投資投機需求，從而導致需求曲線D1左移至D2;由于短期受到限售政策影響的住房數量遠低于市場總數，因此假設短期內供給不變（維持在S1）。由于需求曲線左移且供給不變，則市場均衡點從E1移動至E2，價格及交易量同時下降。

長期來看，需求曲線隨著政策沖擊逐漸弱化由D2右移至D3，而受限售政策影響的住房數量占市場總數達到一定水平，導致供給曲線出現左移（從曲線S1到S2），均衡點從E2移到E3。最終的房價及成交量由供給曲線左移程度及需求曲線右移程度決定，但仍低于政策實施前的市場水平。

根據對限售政策效果的理論分析做出如下假設：實行限售政策將對住房市場價格及交易量產生負向的影響。本文將利用國家統計局70個大中城市住房價格指數及住建部統計的70個大中城市住房成交面積數據對上述假設進行檢驗。

3 實證模型與數據

3.1 實證模型（DID模型）

Ashenfelter和Card （1985）首次使用了雙重差分模型（Difference in Difference），之后雙重差分模型成為估計政策效應中使用相當廣泛的計量方法。其基本原理是基于一個反事實框架來對比在政策執(zhí)行和沒有執(zhí)行的兩種情況下因變量的變化差異。本文以限售政策作為沖擊，從城市間及時間兩個維度分析政策的影響，城市間比較限售和未限售城市房價及交易量的差異，時間維度比較限售政策出臺前后的房價及交易量的差異，雙重差分模型可以同時從兩個維度度量限售政策的影響。此外，每個城市實施限售政策的時間點并不相同，為了精確考察不同時間出臺的限售政策對住房市場的影響，本文構建多期雙重差分模型（Multiple Period Difference in Difference）來檢驗限售政策的實行效果。

模型構建上，參考張德榮等（2013）和安輝等（2020）的思路，將70個大中城市分為兩組，分別為限售城市（實驗組）及未限售城市（對照組）。限售政策效果是限售城市和未限售城市房價增長率均值及住房成交面積增長率均值在實施限售政策前后的差異。圖2表達限售政策對住房價格增長率與住房成交面積增長率的影響效果。

根據上述對雙重差分模型的介紹，設定模型的函數方程式如下：

Yi，t = αi + β1Di，t + ui + ηt + εi，t ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? （1）

其中，下標i代表城市，下標t代表時間，Yi，t為被解釋變量，指的是城市i在t期時的住房價格增長率或住房成交面積增長率;Di，t指的是城市i在第t期是否有實施限售，實施限售取1，沒有實施限售則取0;ui是城市固定效應;ηt是時間固定效應;εi，t是誤差項。

此外，本文同時考察限售政策對住房市場影響的時效性，參考張索迪（2016）和黃昕等（2018）的思路，在模型中引入限售政策實施后第一、二、三、四、五、六個月的6個虛擬變量。加入新的虛擬變量后，模型如下：

Yi，t = αi + β1Di，t + β2Di，t+1 + β3Di，t+2 + β4Di，t+3 + β5Di，t+4 + β6Di，t+5 + β7Di，t+6 + ui + ηt + εi，t ? ? ? ? ? ? （2）

3.2 實證數據

本文選取的城市范圍是我國70個大中城市，其中40個城市出臺了限售政策，30個城市未出臺限售政策。限售政策來源于各城市政府官網發(fā)布的限售政策相關文件。在衡量限售政策的影響始點上，沿用李淼（2019）的方法，以該月20日作為臨界點，當月20日（含）之前出臺限售政策的，以當月作為限售政策實施的起始月份;20日之后出臺的，以下個月作為限售政策實施的起始月份。

本研究考察的是限售政策對住房價格和成交面積的影響，被解釋變量數據分別為：（1）住房價格，選用國家統計局70個大中城市新建商品住房及二手住房價格指數，用月度指數的環(huán)比增長率度量價格的變化;（2）住房成交面積，選用住建部統計的70個大中城市新建商品住房及二手住房成交面積數據，考慮到住房交易量容易受到季節(jié)性的影響，采用同比增長率進行度量。

時間跨度方面，由于限售政策的出臺時間集中在2017年3月至2018年7月之間，在樣本時間跨度的選取上，選擇2016年1月至2020年12月作為樣本期，故而有足夠的時間跨度考察限售前后房價及住房成交面積的變化。圖3是40個城市限售政策生效時間。

4 實證研究與結果分析

本文探討限售政策對全國70個大中城市的新建商品住房及二手住房的交易價格環(huán)比增長率及成交面積同比增長率的影響，并將政策效果按月份拆解，甄別政策的時效性。進一步區(qū)別套型大小以及購房者是否來自本市進行異質性分析。

4.1 對住房價格及交易量的影響

限售政策對住房價格月度環(huán)比增長率的影響效果如表1所示。模型（1）是限售政策對新建商品住房價格增長率影響的整體效果，結果表明限售政策可以使新建商品住房價格環(huán)比增速下降0.33%;模型（2）是限售政策實施后的前6個月的政策效果，可以發(fā)現在實施限售政策后的第一個月，出現負向的效果，到限售實施后的第四個月時影響效果最大，可以使新建商品住房價格環(huán)比增速下降0.27%;模型（3）是限售政策對二手住房價格增長率影響的整體效果，結果表明限售政策可以使二手住房價格環(huán)比增速下降0.35%;模型（4）是限售政策實施后的前6個月的政策效果，在實施限售政策后的第一個月，出現負向的效果，并且到限售后第四個月時影響效果最大，可以使二手住房價格環(huán)比速下降0.33%。通過實證結果，得出限售政策可以有效抑制新建商品住房及二手住房的房價增速，在短期內有顯著的穩(wěn)定市場效果。

限售政策對住房成交面積同比增長率的影響效果如表2所示。模型（1）是限售政策對新建商品住房成交面積增長率影響的效果，結果表明限售政策可以使新建商品住房成交面積同比增速下降20.27%。模型（2）是限售政策對二手住房成交面積增長率影響的效果，結果表明限售政策可以使二手住房成交面積同比增速下降41.41%;通過實證分析得出在新建商品住房市場及二手住房市場中，限售政策皆能有效抑制住房流動性，降低投資投機需求，降低住房交易面積的增速。

4.2 對不同套型大小住房的影響

將住房市場按不同套型大小進行區(qū)分，分為90平方米及以下（小套型）、90～144平方米（中套型）及144平方米以上（大套型）3個子市場，本文將進一步探討限售政策對3種不同套型大小的住房子市場是否存在異質性影響。

限售政策對不同套型大小住房的影響效果如表3所示。模型（1）（2）（3）分別是限售政策對新建商品住房不同套型子市場住房價格增長率的影響效果。結果表明限售政策對三個子市場的住房價格增長率的影響效果皆顯著為負，對中小套型子市場的影響較大，對大套型子市場的影響最弱。模型（4）（5）（6）分別是限售政策對二手住房中不同套型子市場的價格增長率的影響效果，其結果與新建商品住房市場的結果相似，同樣表明限售政策的影響主要集中在中小套型子市場。

限售政策對不同套型子市場的影響效果異質性，可能原因在于相比大套型住房，中小套型住房總價更低、流動性更高，從而吸引了更多投資投機需求。然而，限售政策實施后，所有住房的流動性均受到限制，投資投機需求降低，從而使得中小套型子市場的住房價格下降的更多，受到的影響更大。

4.3 對本市與外地購房者的影響

投資投機行為具有全國屬性，其購房需求主要集中在外地購房需求。為了進一步檢驗限售政策是否會對投資投機行為產生約束，將購房需求區(qū)分為本市購房和外地購房進行實證研究。本文將住建部統計的新建商品住房成交面積數據區(qū)分為本市購房和外地購房兩個子樣本，探討限售政策的實施對本市和外地購房者的影響效果，實證結果如表4所示。

模型（1）是限售政策對本市購房者成交面積增長率的影響效果。結果表明實施限售政策對成交面積增長率影響顯著為負，使本市購房者成交面積同比增長率下降13.34%。模型（2）是限售政策對外地購房者成交面積增長率的影響效果，結果表明實施限售政策對成交面積增長率影響顯著為負，使外地購房者成交面積同比增長率下降32.86%。實證結果進一步驗證，限售政策的主要目的是打擊投資投機需求，因此對外地購房者購買量增速的抑制效果更強。

5 結論與政策建議

本文使用多期雙重差分模型研究限售政策對住房市場的影響，得到以下結論：

（1）限售政策可以有效抑制住房價格和成交面積增速，這種抑制效果對新建住房市場和二手住房市場同時存在，且對后者的影響略大。表明限售政策短期內發(fā)揮了減緩房價增速，降低市場熱度，使房地產市場回歸平穩(wěn)的作用。

（2）限售政策對降低中小套型子市場的住房價格增速效果更大，對大套型子市場的影響較小。限售政策對降低外地購房者購買量增速的影響大于本市購房者。由于中小套型子市場的投資投機需求更為旺盛，而外地購房的投資投機概率更高，為此本研究結論驗證了限售政策能有效抑制投資需求、精準打擊投機需求。

基于以上實證研究，本文嘗試對于房地產市場調控提出以下政策建議：

（1）實施限售政策的同時，須把控調控政策的松緊程度。限售政策通過流動性的管理，短期內可以抑制房價的過快上漲，但過度嚴格的限售政策容易導致市場流動性不足，使二手住房市場供給量縮。在過多的住房無法自由流動的情況下，容易導致市場價格反彈。也就是說，限售政策因減少當前需求而抑制了價格，也會減少未來的供給而抬升價格。各城市在擬定限售政策時，須斟酌當地二手住房市場供給量的情況，避免政策過嚴，導致中長期限售政策效果降低。

（2）科學施策，結合當地住房市場的特點，提升政策實施的精準度。根據本文對不同的住房子市場進行異質性分析，可以發(fā)現限售政策對各個住房子市場影響不一。地方政府在制定政策時，應對政策效果進行初步評估，并結合當地市場特點，如投機者屬性、居民換房周期、居民及投機者對住房區(qū)位和套型大小的偏好等。精準加強特定熱點區(qū)域及投機需求的管理，確保調控政策精準有效，在盡量不傷害改善性需求的前提下，達到調控預期。

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