建發房產逆勢“加速度”旗下項目漏水問題頻出

熊穎

近期房企上半年銷售、拿地榜單先后出爐。據克而瑞和中指院的數據顯示，建發房產銷售沖刺明顯，不光全口徑銷售額排名從2020年的第31名增至2021年上半年的第21名，提升10個名次;拿地金額排名也從2020年的第13名提升至2021年上半年的第3名。

值得注意的是，在建發房產“加速度”沖刺的同時，多數房企卻在“三道紅線”和集中供地大背景下維穩減速。這一特征，尤其體現在了房企的拿地態度上。

在房地產開發行業，拿地銷售比，是衡量房企拿地積極性的重要指標之一，通常拿地銷售比數值越大，拿地積極性越高。而建發房產的拿地銷售比為77.43%，是中指數據得出的50家代表房企拿地銷售比均值29.3%的兩倍之多，而且拿地金額僅次于萬科和保利。

那么為何建發房產在“三道紅線”和集中供地等收緊政策下仍要逆勢而上、加速拿地？

4月，建發房產母公司建發股份曾發公告表示，由于限價等原因，建發房產旗下多項目計提存貨跌價準備。而一位曾在多家上市房企從事投融資工作的地產人士向《紅周刊》記者表示，房企因高價地導致的虧損，可以用再拿高價地融資的方式進行覆蓋。

逆勢“加速度”拿地金額僅次萬科、保利

近期，克而瑞發布2021年上半年房企銷售排行榜，2021年上半年，建發房產實現全口徑銷售額933.7億元，排名房企第21位。和其在2020年實現的全口徑銷售額1296.8億元、排名第31名相比，建發房產今年上半年不光已經完成了去年銷售超7成，還在房企排名上提升了10個名次。

同樣增速明顯的還有建發房產的拿地表現。中指院數據指出，2021年上半年，建發房產拿地金額為723億元，房企排名僅次于萬科、保利發展。不過從房企體量上來說，在2020年剛過千億門檻的建發房產規模明顯小于前述兩家大型房企。而在2020年全年，建發房產所花費的拿地金額也才723億元，并以此排名房企第13位。

建發房產在拿地上的積極表現，與其他房企比起來，顯得比較特殊。《紅周刊》記者結合克而瑞、中指等榜單數據計算得出建發房產2021年上半年的拿地銷售比為77.43%（拿地銷售比=拿地金額/銷售金額）。而根據中指數據，2021年上半年50家代表企業拿地銷售比均值為29.3%，較去年同期下降了12.3個百分點。

多數房企選擇放慢拿地節奏，是因為2020年來房地產監管政策多措并舉。一方面，三道紅線從融資端抑制房企拿地能力;另一方面，集中供地政策又通過影響拍地保證金周轉效率從而在供給端上改變房企的拿地節奏。

值得一提的是，2021年上半年，建發房產所拿地塊中高價地頻現。2月，建發房產聯合融創中國以64.52億元價格斬獲上海普陀區住宅用地，成交樓面價84346元/平方米。隨后，建發房產還因該宗地塊的高溢價成交遭到上海普陀區區規劃資源局和區房管局約談。

此外，在后續的多城集中供地中，建發房產更是頻頻斬獲高價地。5月27日，建發房產以28億元、競配20%的政府持有商品住宅產權份額競得北京朝陽崔各莊L06地塊，成交樓面價5.7萬/平方米。首批集中供地中，作為閩系房企的建發房產還在自家“大本營”福建的福州、廈門分別斬獲3宗熱門地塊。

不過億翰智庫研報指出，建發在兩城拿地的盈利空間均較窄。

建發房產多項目計提減值準備

業內人士：再拿高價地融資是覆蓋虧損有效手段

4月20日，建發股份發布關于計提資產減值準備的議案，其中涉及建發房產旗下多個物業項目。公告指出，由于限價等原因，福州·建發榕墅灣項目計提存貨跌價準備7.95億元;杭州·三墩北項目計提存貨跌價準備2.77億元;珠海·建發悅璽項目計提存貨跌價準備2.15億元，合計計提減值準備12.87億元。

此前過高的拿地價格為建發房產旗下項目的計提減值準備埋下伏筆。以建發榕墅灣項目為例，2017年建發地產以27.17億+配建28800㎡公租房競得福州·建發榕墅灣前身地塊，實際可售樓面價為3.15萬元/平方米。截至2021年，該樓盤仍舊在售，2.4萬元/平方米的銷售價格比拿地時的可售樓面價少了近7500元/平方米。

而根據建發房產2021年度跟蹤評級報告，2020年建發房產利潤總額為77.03億元。不難看出，計提減值準備的12.87億元將大大影響建發房產的盈利能力。

一位曾在多家上市房企從事投融資工作的地產人士向《紅周刊》記者表示，當一家房企因拿高價地、地王從而導致部分虧損項目、或不賺錢時，覆蓋虧損最好的辦法就是，（企業）再拿一批同樣的地去融資，用融資的錢來覆蓋現有虧損。

上述辦法雖能起到一定成效，但治標不治本。近年來，建發房產的房地產業務毛利率持續走低。2018年、2019年、2020年、2021年前三月，公司房地產業務毛利率依次為31.43%、27.32%、18.04%、10.77%。

聯合資信出具的建發房產2021年度跟蹤評級報告也指出，2020年及2021年一季度，建發房產房地產開發業務毛利率已下降至較低水平;同時公司于部分熱點城市拿地價格較高，未來項目銷售利潤空間可能進一步收窄。

長沙單價地王存漏水、排水等問題

業內人士：頻繁漏水說明房企管理水平較差

不光利潤空間面臨收窄風險，有業主表示，此前建發房產在長沙所斬獲的地王項目，目前深陷質量問題。

2016年，建發房產在長沙梅溪湖以29億元拿下建發央著前身地塊，折合樓面價9241元/平方米。這一樓面價不光讓建發央著成為當時的長沙單價地王，還出現了較為罕見的“面粉比面包貴”現象。安居客數據顯示，2016年長沙新房均價為6952元/平方米，比建發央著前身地塊的樓面價每平方米少兩千多元。