推進(jìn)物業(yè)管理“三網(wǎng)”并建助推城市品質(zhì)提升

鎮(zhèn)海區(qū)住房和建設(shè)交通局

去年以來(lái)，鎮(zhèn)海區(qū)以住宅小區(qū)物業(yè)管理工作為抓手，通過(guò)優(yōu)化管理機(jī)制、深化監(jiān)管舉措、發(fā)展紅色物業(yè)，建立“黨建引領(lǐng)、屬地管理、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、業(yè)主自治”的物業(yè)管理機(jī)制，有效助推城市品質(zhì)提升。目前，鎮(zhèn)海區(qū)小區(qū)業(yè)委會(huì)覆蓋率從67.5%提高至89.1%，物業(yè)繳費(fèi)率突破90%，2020年度物業(yè)管理工作考核結(jié)果位列全市第一，全市信用等級(jí)A級(jí)的本地物業(yè)法人企業(yè)增至3家，B級(jí)企業(yè)增至11家，同比分別增長(zhǎng)200%、120%。

優(yōu)化管理機(jī)制，扎緊物管部門(mén)“組織網(wǎng)”

創(chuàng)新“分級(jí)”考核獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制改變以往區(qū)物管辦直接考核各小區(qū)物業(yè)的粗放方式，精細(xì)化分工各級(jí)權(quán)責(zé)，形成由區(qū)物管辦對(duì)鎮(zhèn)（街道）的專(zhuān)職人員落實(shí)、專(zhuān)項(xiàng)制度建立等6個(gè)方面17項(xiàng)工作進(jìn)行考核，再由鎮(zhèn)（街道）對(duì)各社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)進(jìn)行履職考核的“分級(jí)”考核機(jī)制，根據(jù)考核結(jié)果撥付專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金，激勵(lì)各級(jí)管理團(tuán)隊(duì)創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)。2020年共投入400萬(wàn)元專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金用于分級(jí)考核獎(jiǎng)勵(lì)。

創(chuàng)新“分類(lèi)”糾紛化解機(jī)制對(duì)各類(lèi)糾紛開(kāi)展“分類(lèi)施治”。物業(yè)糾紛、生活噪音等鄰里矛盾，安排社區(qū)調(diào)解員、物業(yè)聯(lián)絡(luò)員、業(yè)委會(huì)代表等參與調(diào)解；物業(yè)費(fèi)糾紛等涉法矛盾，安排司法局派駐、經(jīng)住建部門(mén)培訓(xùn)的專(zhuān)職調(diào)解員參與調(diào)解。針對(duì)調(diào)解不成、矛盾激化等問(wèn)題，落實(shí)法院調(diào)解速裁、公安調(diào)解訓(xùn)誡等兜底辦法。實(shí)施該機(jī)制以來(lái)，平均每件物業(yè)糾紛處置效率提升50%。

推行“分階”部門(mén)協(xié)同處置聚焦信訪、網(wǎng)格上報(bào)、上級(jí)委派等事項(xiàng)所反映的重點(diǎn)突出問(wèn)題，對(duì)涉及多部門(mén)職責(zé)的問(wèn)題先后分“及時(shí)響應(yīng)”和“長(zhǎng)效管理”兩個(gè)階段協(xié)同處置。如2020年7月電梯質(zhì)量問(wèn)題投訴量激增，區(qū)建設(shè)交通局及時(shí)會(huì)同區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局、駱駝街道聯(lián)合整治，實(shí)現(xiàn)8月份電梯投訴件環(huán)比上月減少73%，并召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議商定各部門(mén)管理措施和科室聯(lián)絡(luò)責(zé)任人，建立起電梯質(zhì)量安全長(zhǎng)效管理機(jī)制。

深化監(jiān)管舉措，抓好物業(yè)行業(yè)“服務(wù)網(wǎng)”

在全市率先實(shí)現(xiàn)“紅黑榜”納入信用管理以“紅黑榜”物業(yè)服務(wù)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)為重要依據(jù)，對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)信用管理。以問(wèn)題為導(dǎo)向探索完善信用管理考評(píng)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)精細(xì)管理和信用數(shù)字的深度融合，信用等級(jí)與物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)企業(yè)選聘掛鉤，倒逼物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。目前，已開(kāi)展6次“紅黑榜”評(píng)比，調(diào)整完善9條考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)令更換物業(yè)經(jīng)理20名，各小區(qū)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題動(dòng)態(tài)整改率達(dá)100%。

在全市率先推行“定制化”裝修管理規(guī)約以新交付小區(qū)為試點(diǎn)，督促物業(yè)企業(yè)在物業(yè)交付前從嚴(yán)規(guī)范房屋陽(yáng)臺(tái)包封、露臺(tái)和綠化使用等行為，“量身定制”小區(qū)裝修管理規(guī)定并報(bào)建設(shè)、城管部門(mén)備案，通過(guò)合法程序?qū)⒅{入小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約，依規(guī)依約加大裝修巡查和管控力度，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)交付前、交付中、交付后的全過(guò)程裝修管理。目前，已在翰林甲第南苑、碧水蓮晴四期等14個(gè)小區(qū)成功實(shí)施裝修管理規(guī)約。

圖為金邑社區(qū)紅色物業(yè)聯(lián)盟組織架構(gòu)示意圖。

圖為第一季度評(píng)估檢查報(bào)告會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)。

圖為紅榜小區(qū)中大新苑內(nèi)環(huán)境。

在全市率先推行“加一次”前期物業(yè)費(fèi)撥付出臺(tái)《前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)撥付管理辦法(試行）》，在原有前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)分兩次撥付的基礎(chǔ)上，增加一次撥付條件，撥付額從原先的50%、45%調(diào)整為50%、25%、20%。對(duì)于第三次撥付根據(jù)業(yè)委會(huì)或社區(qū)對(duì)物業(yè)主要公用部位和共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的滿(mǎn)意度確定是否撥付，倒逼物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)承接查驗(yàn)和保修期內(nèi)維保工作。目前，瀚寧府、東渡璽悅等10個(gè)項(xiàng)目已納入新規(guī)管理。

推進(jìn)紅色物業(yè)，織密社區(qū)小區(qū)“自治網(wǎng)”

“退引培留”優(yōu)化業(yè)委會(huì)人員結(jié)構(gòu)全面開(kāi)展業(yè)委會(huì)組建、改選、補(bǔ)選工作，清退“亂作為”成員，引進(jìn)“有擔(dān)當(dāng)”業(yè)主，依托“培育+激勵(lì)”模式，持續(xù)留用優(yōu)秀人才。截至目前，已勸退418名不適宜人員，引進(jìn)300余名精干能手，組織400余名業(yè)委會(huì)主任、副主任參加履職能力培訓(xùn)，并落實(shí)優(yōu)秀業(yè)委會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)辦法。

“一核多元”建立紅色物業(yè)聯(lián)盟架構(gòu)以黨建引領(lǐng)基層治理為核心，建立“橫向到邊、縱向到底”的多方黨組織覆蓋體系。小區(qū)業(yè)委會(huì)成立功能性黨支部，物業(yè)企業(yè)根據(jù)黨員數(shù)量或單建黨組織，或與社區(qū)聯(lián)建黨組織，或派駐黨建指導(dǎo)員，搭建起由社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)、居民自治互助站共同組建的“紅色物業(yè)聯(lián)盟”架構(gòu)，并同步推行各方“交叉任職”，實(shí)現(xiàn)小區(qū)治理和社區(qū)共治緊密銜接。目前，全區(qū)147個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)全部成立黨支部，46家物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)黨建工作全覆蓋，已建立業(yè)委會(huì)的小區(qū)紅色物業(yè)聯(lián)盟全覆蓋。

“多方聯(lián)動(dòng)”聚力議事協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制依托紅色物業(yè)聯(lián)盟架構(gòu)，建立議題發(fā)起、紅色物業(yè)聯(lián)盟聯(lián)議、業(yè)委會(huì)（或業(yè)主大會(huì)）決議、多方資源統(tǒng)籌的議事協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制，推動(dòng)各方黨組織和黨員紅色力量下沉小區(qū)，先后形成 “業(yè)主接待日”“紅色代理人”等20余個(gè)經(jīng)驗(yàn)做法，打造“屋里廂”“駱駝俠”等紅色物業(yè)聯(lián)盟品牌，累計(jì)處置違規(guī)開(kāi)設(shè)家教機(jī)構(gòu)等事項(xiàng)1598件。