金融監管從嚴“治房”

2021年1月，市場短期資金價格有不同程度的上漲，貨幣市場流動性階段性明顯偏緊。市場上有觀點認為，此輪流動性階段性偏緊、利率上行主要是針對房地產泡沫。筆者認為監管部門針對住房金融政策嚴格規范的意圖已經比較明確，國內房價上漲過快及其泡沫風險更多體現的是局部、結構性的。

房地產金融監管政策意在建立規范和長效機制

自2020年三季度開始，金融監管部門對房地產融資采取了一系列針對性的調節措施。前有“三道紅線”，對房企資產負債的水平和結構提出新的要求；后又發布銀行業金融機構房地產貸款集中度的通知（下稱《通知》），對銀行房地產貸款的結構提出要求，包括適當控制居民購房貸款規模，嚴防利用消費貸、首付貸資金違規加杠桿行為；對房企加強融資管控，包含貸款、信托及境內外債券融資。過去幾年居民部門杠桿率增長較快，貸款價值比LTV從2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道紅線”和集中度管理體現了監管部門對住房金融政策的連續性，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措。

2019年以來，銀行個人按揭貸款增速進一步有所放緩。2020年全國個人按揭貸款3萬億，同比增長9.9%，增速較2019年回落5.2個百分點，并低于同期金融機構人民幣貸款余額12.5%的增速。自2016年以來，新增個人按揭貸款占金融機構新增貸款比例已經從19.3%降至13.4%。可見，當前并沒有大幅收縮按揭貸款余額、大幅放緩按揭貸增速的必要。長期以來房地產開發貸款占整個貸款的比重始終在7%左右的較低水平，近年來變化不大，升得快的是按揭貸款。未來在“三條紅線”的管理下，部分杠桿水平較高的房企，其負債規模增長將有所放緩，政策意圖主要是控制房地產金融風險。未來商業銀行房地產開發貸款增速將會有所放緩，在銀行信貸余額中的比重會在穩定運行中有所下降。

根據已披露的財報來看，大部分銀行涉房貸款增速在過去幾年均保持兩位數增長，存在部分銀行個人住房貸款超過相應標準的狀況。“踩紅線”的銀行在未來2-4年時間內將做出相應調整，在控制新增個人住房信貸增速的同時，適當壓縮存量，達到監管要求。實際需要進行調整涉房貸款的銀行規模相對有限，涉及到的房地產貸款余額占到整個金融機構涉房貸款余額的比例約四分之一，主要集中在建行、郵儲、招行、浦發、興業等幾家中資大中型銀行。據測算，假設這幾家銀行整體貸款增速運行平穩，平均每家銀行在2021年涉房貸款或少增1000-1500億之間，占到各自涉房貸款的比例在5%-10%之間，占到各自銀行貸款余額的比重在1%-3%，占銀行業房地產貸款比重約1.5%，應當說需要調整的規模并不大，而且具有2-4年的整改期。而更多的銀行并未踩紅線，客觀上存在填補空缺的可能性。可見，監管部門的集中度管理政策并不會帶來房地產貸款增速大幅下滑、占比明顯走低的結果。從這一點看，集中度政策更多地是具有規范性和著眼長遠風險管理的考量，并非是為了達成短期控制房價上漲的目標。

按上述判斷，當前房貸利率全口徑顯著上行的概率也較小。1月份首套房貸平均利率較2020年12月下降了1個基點，結合降低實體經濟融資成本的要求和央行貨幣政策采取“不急轉彎”的策略來看，短中期內基準利率LPR向上調整的概率不大。參考以往涉房信貸收緊時期的表現來看，住房金融政策在未來6-12個月內可能將保持中性的姿態，主要還是針對深圳、廣州、上海等房價漲幅相對較大、涉房貸款增速較快的區域，會適當偏緊一些。

多管齊下針對性地改善結構性問題

2020年中央經濟工作會議首次明確提出，要解決好大城市住房供給不足的問題。長期以來，國內房地產市場地區間人地錯配是部分城市房價高企的首要原因。近期統計數據表明地方政府正在落實因城施策的政策理念。2020年，一線城市土地供應占地面積同比增長33%，明顯高于二線（9%）、三線（2%）城市的土地供應增速。

房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非“一刀切”。尤其是在結構上，合理調節大中型商業銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解局部住房金融風險將起到關鍵的作用。1月廣州房貸利率整體上調15個基點。

在地方政府層面，按照“因城施策”原則，針對熱點城市繼續采取限制性調控措施，加大租賃住房供給建設；從供需兩端出臺政策，以穩定房地產市場運行為主要目標。包括上海、深圳、廣州、杭州、成都、廈門、南京等主要熱點城市都相應出臺了管控政策，從土地、銷售和信貸領域實施綜合管理。未來政策主線重在建立規范和長效機制，會取得比以往注重金融總量調控更好的政策效果。