工業(yè)廠(chǎng)房改造長(zhǎng)租公寓的降本提效
——以上海吳涇產(chǎn)業(yè)園廠(chǎng)房改造長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目為例

趙 皞

上海梁悅實(shí)業(yè)有限公司 上海 200040

隨著城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)更新，老舊工業(yè)廠(chǎng)房早期業(yè)態(tài)不能再推動(dòng)城市發(fā)展，逐步喪失了活力，其老舊化、空心化逐步形成了城市更新的“毒瘤”。但城市發(fā)展的腳步?jīng)]有停止，以前作為城市邊緣的老廠(chǎng)房，如今變成了城市重要節(jié)點(diǎn)。如何讓老舊工業(yè)廠(chǎng)房重新賦能、激活城市空間是未來(lái)必須直面的重要課題。

通過(guò)上海吳涇產(chǎn)業(yè)園廠(chǎng)房改造長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的實(shí)踐，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的把控以及新模式、新技術(shù)的采用有效的減低了施工難度與建造成本，在空間改造上增加了老廠(chǎng)房的使用面積，提高了改造后長(zhǎng)租公寓的使用效率。

1 建筑改造—增加使用面積、提升經(jīng)營(yíng)指標(biāo)

1.1 平面改造

原工業(yè)廠(chǎng)房平面總進(jìn)深42m，縱向?yàn)?個(gè)柱跨，建筑內(nèi)部為水平大空間。何如使內(nèi)部的昏暗空間得到有效利用，是改造設(shè)計(jì)首要任務(wù)。建筑外圍柱跨可直接采光，結(jié)合柱網(wǎng)6m模數(shù)，可一分為二獨(dú)立劃分房間。內(nèi)部的兩跨柱網(wǎng)的間距為21m，為提高出廠(chǎng)房空間使用效率，增加房間數(shù)量，在內(nèi)部屋頂開(kāi)設(shè)通風(fēng)采光中庭，圍繞著中庭增加“內(nèi)圈”142間小面積客房（圖1、圖2）。中庭空間激活了原本消極的室內(nèi)空間，其不僅改善了內(nèi)部空間的物理環(huán)境，而且提升了物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。

圖1 廠(chǎng)房一層原始平面

圖2 廠(chǎng)房一層改造后平面

1.2 豎向改造

原工業(yè)廠(chǎng)房豎向?yàn)閮蓪涌臻g，每層層高為6m，通過(guò)豎向增加夾層，使得原來(lái)的高度空間被充分利用，增加了一倍的房間數(shù)量，而且3m的層高對(duì)居住體驗(yàn)來(lái)說(shuō)尺度宜人，也能創(chuàng)造一個(gè)更加舒適的居住空間。屋頂中庭部分處局部打開(kāi)，通過(guò)鋼結(jié)構(gòu)屋頂?shù)募咏ǎ蛟鞛榭刹晒獠Ａы敚瑸橄虏?2m通高的中庭提供充足的日照、宜人的空間。因?yàn)榇怪笨臻g的加層，垂直空間被高效的利用，原223間客房提升到446間，增加了整體經(jīng)營(yíng)收入、減少了單方運(yùn)營(yíng)管理成本，使項(xiàng)目能夠順利通過(guò)運(yùn)營(yíng)測(cè)算的指標(biāo)，促進(jìn)項(xiàng)目改造得以順利推進(jìn)。

2 結(jié)構(gòu)改造—降低建造難度、避免結(jié)構(gòu)加固

2.1 拆除

在整體設(shè)計(jì)開(kāi)展初期就與工程部明確，避免建筑結(jié)構(gòu)加固，減少整體的成本投入與施工工期增加，確保項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)可控。

平面的拆除主要涉及二層的中庭樓板拆除（圖3）與屋面的頂棚拆除。不改變整體結(jié)構(gòu)為原則，原有二層平面主梁與次梁都得以保留，之拆除樓板，不改變?cè)Y(jié)構(gòu)的整體性、給后續(xù)加層改造創(chuàng)造有利的條件。原廠(chǎng)房屋頂整體采用鋼結(jié)構(gòu)，保留原單跨主鋼梁，僅拆除了原有鋼檁條，為后面加建鋼結(jié)構(gòu)的采光屋面預(yù)留條件。

圖3 二層樓板拆除示意圖

立面拆除首要保證加層后夾層有開(kāi)窗采光的空間，避免“黑房間”影響居住的感受。由于二層梁為1.4m高，通過(guò)加層改造后原來(lái)立面的開(kāi)窗大小僅為1.6m高，為了避免對(duì)梁的拆改，整個(gè)二層夾層采用落地玻璃，避免內(nèi)部采光量不夠來(lái)拆改梁的高度。

2.2 增改

一層夾層的結(jié)構(gòu)與主體結(jié)構(gòu)脫開(kāi)，獨(dú)立設(shè)置。由于項(xiàng)目地質(zhì)條件較差，為避免建筑主體通過(guò)加層造成荷載過(guò)大，原土質(zhì)無(wú)法承托增加的荷載，造成整體沉降。一層主體結(jié)構(gòu)采用獨(dú)立基礎(chǔ)的形式與主體建筑完全脫開(kāi)，同時(shí)脫開(kāi)的留縫部分采用鍍鋅鋼板加防火巖棉進(jìn)行防火封堵。在地面面層為了避免構(gòu)造層次過(guò)多增加荷載，采用了水磨石做法。這樣在土建樓板上僅增加30mm的裝飾與找平面層，較瓷磚飾面節(jié)約了較多的材料與人工成本。

二層夾層結(jié)構(gòu)是附加在原結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上，為了使夾層的荷載傳遞比較合理，整個(gè)結(jié)構(gòu)柱、隔墻都附加在主梁與次梁上面，避免原樓板直接承擔(dān)墻體荷載造成樓板開(kāi)裂。同時(shí)，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)非常注重結(jié)構(gòu)柱的尺寸，使300mm的方柱突出在陽(yáng)臺(tái)與走廊的外側(cè)，而房間內(nèi)部采用220X400的扁柱，避免突出到公寓使用空間內(nèi)部，對(duì)家具布置的靈活性造成干擾。二層夾層的樓板與廠(chǎng)房的結(jié)構(gòu)主體脫開(kāi)，避免主體結(jié)構(gòu)柱變成短柱，造成整體結(jié)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。

屋頂?shù)耐L(fēng)采光窗采用了較為輕質(zhì)的鋼結(jié)構(gòu)（圖4）。由于原廠(chǎng)房屋面結(jié)構(gòu)為跨度21m的鋼結(jié)構(gòu)，跨度較大，且后續(xù)會(huì)增加采光窗增加較多荷載。為了保持屋頂結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，在二層樓板上增加了6m高的鋼筋混凝土方柱來(lái)支撐屋頂?shù)暮奢d，且原來(lái)21m的跨度被降到10.5m，增加了屋面整體的安全性。

圖4 原始結(jié)構(gòu)預(yù)留與屋頂采光改造

通過(guò)對(duì)各層結(jié)構(gòu)形式合理的設(shè)置，避免結(jié)構(gòu)加固，整體加建部分都采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，節(jié)省整體成本支出。

3 機(jī)電—節(jié)能降耗、省空間

3.1 空調(diào)系統(tǒng)

分體式空調(diào)相比中央空調(diào)，前期投入，且滿(mǎn)足公寓分戶(hù)計(jì)量，分戶(hù)取電。分體式空調(diào)后期管理也較為方便，每戶(hù)只需按電費(fèi)取費(fèi)即可。靠建筑外圍的房間空調(diào)室外機(jī)分兩組，一層及一層夾層為一組，二層及二層夾層為另一組。室外機(jī)分別設(shè)于外立面6m與12m層高處。為避免冷媒管外露影響建筑的立面效果，外圍的冷媒管通過(guò)穿梁進(jìn)入室內(nèi)。而“內(nèi)圈”的外機(jī)全放置于中庭內(nèi)部會(huì)產(chǎn)生大量的熱量與噪音，如全部至于屋頂外部，則冷媒管過(guò)長(zhǎng)會(huì)影響空調(diào)的制冷效果。最終折中一層及一層夾層空調(diào)外機(jī)設(shè)置于二層出挑樓板上，二層及二層夾層空調(diào)外機(jī)設(shè)置于屋頂處，有效的解決了空調(diào)室外機(jī)對(duì)內(nèi)部中庭的影響。

中庭區(qū)域是沒(méi)有做空調(diào)設(shè)備，在屋頂天窗的側(cè)面做了四扇導(dǎo)流扇，這樣夏季如果玻璃中庭內(nèi)太熱則開(kāi)啟導(dǎo)流扇，加速“煙沖效應(yīng)”的形成，促使熱空氣上升，帶走中庭熱量，促進(jìn)空氣流通。同時(shí)，屋頂天窗玻璃增設(shè)了遮陽(yáng)百葉，避免陽(yáng)光直射，使光線(xiàn)更加柔和的投入到室內(nèi)空間。

3.2 排煙系統(tǒng)

整個(gè)公寓考慮兩個(gè)防火分區(qū)，中庭空間獨(dú)立設(shè)置防火分區(qū)與居住空間利用防火卷簾相隔。由于原始廠(chǎng)房的梁高一米，無(wú)法開(kāi)洞穿排煙管，所以整個(gè)走廊設(shè)置了四個(gè)機(jī)械排煙井道，間距60m、盡端30m以?xún)?nèi)，避免增設(shè)了鍍鋅排煙管道，節(jié)省了走廊凈高空間。

3.3 集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)

整個(gè)項(xiàng)目由于前期為廠(chǎng)房功能，預(yù)留的用電量不足，但用電量增容的費(fèi)用非常高，所以綜合考慮不使用電熱水器。項(xiàng)目采用較為節(jié)能的太陽(yáng)能加空氣源熱泵混合BOT模式，集中供應(yīng)熱水對(duì)于租戶(hù)隨開(kāi)隨用，有較好的生活體驗(yàn)。采用BOT模式，屋頂太陽(yáng)能與空氣源熱泵的設(shè)備費(fèi)用由供應(yīng)商免費(fèi)提供，項(xiàng)目只需提供管道安裝的費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)階段按一定費(fèi)用來(lái)收費(fèi)，雙方按一定比例來(lái)分成，即減少了前期投入，又增加了后期的收益。

3.4 集成衛(wèi)浴

衛(wèi)生間建造也是整個(gè)施工過(guò)程最復(fù)雜，且后期運(yùn)營(yíng)易于出問(wèn)題，造成反復(fù)維修的痛點(diǎn)。經(jīng)過(guò)成本造價(jià)的嚴(yán)格比對(duì)，由于本項(xiàng)目466間客房都采用統(tǒng)一尺寸的衛(wèi)生間，通過(guò)批量化生產(chǎn)與采購(gòu)，集成衛(wèi)浴較傳統(tǒng)濕作業(yè)工法施工的綜合成本更低。而且集成衛(wèi)浴自重輕、荷載小可以減少對(duì)結(jié)構(gòu)計(jì)算的改造負(fù)擔(dān)。由于工廠(chǎng)模塊化生產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)整體拼裝，施工快捷，建設(shè)周期短節(jié)省了較多施工周期。在后期使用階段，漏水、滲水的情況將不會(huì)發(fā)生，減少的后期運(yùn)營(yíng)、維護(hù)的投入。在使用上，集成衛(wèi)浴的內(nèi)部采用了環(huán)保材料，不易磨損、易于清掃，帶來(lái)較高的居住體驗(yàn)（圖5）。

圖5 集成衛(wèi)浴施工完成后現(xiàn)場(chǎng)效果

4 小結(jié)

廠(chǎng)房改造較新建建筑較難系統(tǒng)管控，一些不可見(jiàn)隱形的成本會(huì)在建造階段暴露出來(lái)，所以需要再圖紙階段，從各個(gè)專(zhuān)業(yè)的角度出發(fā)，統(tǒng)一、系統(tǒng)的思考，降低施工難度、避免大量的拆改，造成成本支出無(wú)限擴(kuò)張。與此同時(shí)，要發(fā)揮主觀(guān)輪動(dòng)性，積極的借鑒新材料、新工藝、新技術(shù)、新模式讓設(shè)計(jì)圖紙創(chuàng)造更多的價(jià)值，讓項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)性與操控性，使得廠(chǎng)房改造項(xiàng)目做一成一，重新?lián)Q起廠(chǎng)房的生機(jī)與活力。