工業廠房改造長租公寓的降本提效
——以上海吳涇產業園廠房改造長租公寓項目為例

趙 皞

上海梁悅實業有限公司 上海 200040

隨著城市發展與產業更新，老舊工業廠房早期業態不能再推動城市發展，逐步喪失了活力，其老舊化、空心化逐步形成了城市更新的“毒瘤”。但城市發展的腳步沒有停止，以前作為城市邊緣的老廠房，如今變成了城市重要節點。如何讓老舊工業廠房重新賦能、激活城市空間是未來必須直面的重要課題。

通過上海吳涇產業園廠房改造長租公寓項目的實踐，對設計圖紙的把控以及新模式、新技術的采用有效的減低了施工難度與建造成本，在空間改造上增加了老廠房的使用面積，提高了改造后長租公寓的使用效率。

1 建筑改造—增加使用面積、提升經營指標

1.1 平面改造

原工業廠房平面總進深42m，縱向為4個柱跨，建筑內部為水平大空間。何如使內部的昏暗空間得到有效利用，是改造設計首要任務。建筑外圍柱跨可直接采光，結合柱網6m模數，可一分為二獨立劃分房間。內部的兩跨柱網的間距為21m，為提高出廠房空間使用效率，增加房間數量，在內部屋頂開設通風采光中庭，圍繞著中庭增加“內圈”142間小面積客房（圖1、圖2）。中庭空間激活了原本消極的室內空間，其不僅改善了內部空間的物理環境，而且提升了物業的商業價值。

圖1 廠房一層原始平面

圖2 廠房一層改造后平面

1.2 豎向改造

原工業廠房豎向為兩層空間，每層層高為6m，通過豎向增加夾層，使得原來的高度空間被充分利用，增加了一倍的房間數量，而且3m的層高對居住體驗來說尺度宜人，也能創造一個更加舒適的居住空間。屋頂中庭部分處局部打開，通過鋼結構屋頂的加建，打造為可采光玻璃頂，為下部12m通高的中庭提供充足的日照、宜人的空間。因為垂直空間的加層，垂直空間被高效的利用，原223間客房提升到446間，增加了整體經營收入、減少了單方運營管理成本，使項目能夠順利通過運營測算的指標，促進項目改造得以順利推進。

2 結構改造—降低建造難度、避免結構加固

2.1 拆除

在整體設計開展初期就與工程部明確，避免建筑結構加固，減少整體的成本投入與施工工期增加，確保項目整體運營可控。

平面的拆除主要涉及二層的中庭樓板拆除（圖3）與屋面的頂棚拆除。不改變整體結構為原則，原有二層平面主梁與次梁都得以保留，之拆除樓板，不改變原結構的整體性、給后續加層改造創造有利的條件。原廠房屋頂整體采用鋼結構，保留原單跨主鋼梁，僅拆除了原有鋼檁條，為后面加建鋼結構的采光屋面預留條件。

圖3 二層樓板拆除示意圖

立面拆除首要保證加層后夾層有開窗采光的空間，避免“黑房間”影響居住的感受。由于二層梁為1.4m高，通過加層改造后原來立面的開窗大小僅為1.6m高，為了避免對梁的拆改，整個二層夾層采用落地玻璃，避免內部采光量不夠來拆改梁的高度。

2.2 增改

一層夾層的結構與主體結構脫開，獨立設置。由于項目地質條件較差，為避免建筑主體通過加層造成荷載過大，原土質無法承托增加的荷載，造成整體沉降。一層主體結構采用獨立基礎的形式與主體建筑完全脫開，同時脫開的留縫部分采用鍍鋅鋼板加防火巖棉進行防火封堵。在地面面層為了避免構造層次過多增加荷載，采用了水磨石做法。這樣在土建樓板上僅增加30mm的裝飾與找平面層，較瓷磚飾面節約了較多的材料與人工成本。

二層夾層結構是附加在原結構基礎之上，為了使夾層的荷載傳遞比較合理，整個結構柱、隔墻都附加在主梁與次梁上面，避免原樓板直接承擔墻體荷載造成樓板開裂。同時，在結構設計時非常注重結構柱的尺寸，使300mm的方柱突出在陽臺與走廊的外側，而房間內部采用220X400的扁柱，避免突出到公寓使用空間內部，對家具布置的靈活性造成干擾。二層夾層的樓板與廠房的結構主體脫開，避免主體結構柱變成短柱，造成整體結構的風險。

屋頂的通風采光窗采用了較為輕質的鋼結構（圖4）。由于原廠房屋面結構為跨度21m的鋼結構，跨度較大，且后續會增加采光窗增加較多荷載。為了保持屋頂結構的穩定性，在二層樓板上增加了6m高的鋼筋混凝土方柱來支撐屋頂的荷載，且原來21m的跨度被降到10.5m，增加了屋面整體的安全性。

圖4 原始結構預留與屋頂采光改造

通過對各層結構形式合理的設置，避免結構加固，整體加建部分都采用鋼筋混凝土結構，節省整體成本支出。

3 機電—節能降耗、省空間

3.1 空調系統

分體式空調相比中央空調，前期投入，且滿足公寓分戶計量，分戶取電。分體式空調后期管理也較為方便，每戶只需按電費取費即可。靠建筑外圍的房間空調室外機分兩組，一層及一層夾層為一組，二層及二層夾層為另一組。室外機分別設于外立面6m與12m層高處。為避免冷媒管外露影響建筑的立面效果，外圍的冷媒管通過穿梁進入室內。而“內圈”的外機全放置于中庭內部會產生大量的熱量與噪音，如全部至于屋頂外部，則冷媒管過長會影響空調的制冷效果。最終折中一層及一層夾層空調外機設置于二層出挑樓板上，二層及二層夾層空調外機設置于屋頂處，有效的解決了空調室外機對內部中庭的影響。

中庭區域是沒有做空調設備，在屋頂天窗的側面做了四扇導流扇，這樣夏季如果玻璃中庭內太熱則開啟導流扇，加速“煙沖效應”的形成，促使熱空氣上升，帶走中庭熱量，促進空氣流通。同時，屋頂天窗玻璃增設了遮陽百葉，避免陽光直射，使光線更加柔和的投入到室內空間。

3.2 排煙系統

整個公寓考慮兩個防火分區，中庭空間獨立設置防火分區與居住空間利用防火卷簾相隔。由于原始廠房的梁高一米，無法開洞穿排煙管，所以整個走廊設置了四個機械排煙井道，間距60m、盡端30m以內，避免增設了鍍鋅排煙管道，節省了走廊凈高空間。

3.3 集中熱水供應系統

整個項目由于前期為廠房功能，預留的用電量不足，但用電量增容的費用非常高，所以綜合考慮不使用電熱水器。項目采用較為節能的太陽能加空氣源熱泵混合BOT模式，集中供應熱水對于租戶隨開隨用，有較好的生活體驗。采用BOT模式，屋頂太陽能與空氣源熱泵的設備費用由供應商免費提供，項目只需提供管道安裝的費用。運營階段按一定費用來收費，雙方按一定比例來分成，即減少了前期投入，又增加了后期的收益。

3.4 集成衛浴

衛生間建造也是整個施工過程最復雜，且后期運營易于出問題，造成反復維修的痛點。經過成本造價的嚴格比對，由于本項目466間客房都采用統一尺寸的衛生間，通過批量化生產與采購，集成衛浴較傳統濕作業工法施工的綜合成本更低。而且集成衛浴自重輕、荷載小可以減少對結構計算的改造負擔。由于工廠模塊化生產，現場整體拼裝，施工快捷，建設周期短節省了較多施工周期。在后期使用階段，漏水、滲水的情況將不會發生，減少的后期運營、維護的投入。在使用上，集成衛浴的內部采用了環保材料，不易磨損、易于清掃，帶來較高的居住體驗（圖5）。

圖5 集成衛浴施工完成后現場效果

4 小結

廠房改造較新建建筑較難系統管控，一些不可見隱形的成本會在建造階段暴露出來，所以需要再圖紙階段，從各個專業的角度出發，統一、系統的思考，降低施工難度、避免大量的拆改，造成成本支出無限擴張。與此同時，要發揮主觀輪動性，積極的借鑒新材料、新工藝、新技術、新模式讓設計圖紙創造更多的價值，讓項目具有較好的經濟性與操控性，使得廠房改造項目做一成一，重新換起廠房的生機與活力。