加強房地產測繪成果和質量檢查工作的幾點建議

李國華

摘? 要：對建筑的測繪成果進行質量檢查是房地產工作環節組成的重要部分。測繪是房地產項目的基礎和前提，質量檢查是測繪工作的保障，房地產行業的持續穩定發展離不開測繪工作和質量檢查工作的結合，雙管齊下，才能確保工作的有效開展。本文將根據測繪工作的目的和特點，提出改善測繪工作和質量檢查工作的幾點建議。

關鍵詞：房地產;測繪成果;質量檢查

一、引言

隨著全民經濟建設的浪潮，住房和民生問題越來越被政府所重視，房屋面積作為結算房屋價格的重要依據，關系到各方的利益。群眾在看房購房的時候比較關心的問題之一就是建筑的面積大小，房地產糾紛中常常引起廣泛爭議的也是建筑的面積問題，而建筑的面積就是依靠測繪工作來確定的。因此，加強房地產測繪成果和質量檢查工作是房地產信息真實性與可靠性的重要保障。

二、房地產測繪工作概述

（一）房地產測繪的目的

房地產行業中所進行的測繪工作一般是為了形成房地產平面附圖，作為日后開展項目開發工作的基礎資料。房地產平面附圖除了可以用來申請房產產權和入檔房籍管理，還能用來征收稅費，甚至為城鎮規劃建設提供一手資料。房地產的測繪應當以國家規定的測量規范為依據，結合各省市的實際情況，查詢相關的法律法規，在實地工作中進行精確地測量和嚴謹的繪制。

（二）房地產測繪的特點

房地產的測繪工作是房地產項目開發起始階段的必要一環，做好房屋的測繪工作是保證項目順利進行的前提和必要條件，對房地產行業的健康穩定發展具有重要的意義。測繪工作一般是在較為開闊的地段展開，測繪圖的比例一般比較大，用于清晰的標注一些必要的房地產要素：比如房屋的建造位置、房屋的質量要求、房屋的權屬問題等等。一份專業的測繪圖必須要做到信息準確、內容詳實，圖上需要標注的內容是非常多的。而且測繪圖對這些信息的準確度要求也極高，即使是再小的誤差，也會導致實際工程中幾十米甚至幾百米的差距，會給整個項目帶來難以估算的嚴重，小到經濟損失，大到法律糾紛。這決定了測繪工作的復雜性，它既是一個項目的基礎部分，也是影響項目成敗的關鍵部分。

（三）房地產平面附圖的成圖過程

無論是房屋的新建或改建，出售或上市，只要涉及到房屋的交易和產權變更，就需要業主到有關房屋管理的測繪部門提交申請，委托專業人士來進行測繪，最終形成新的房地產平面附圖。其測繪過程和成圖過程都有一套非常嚴格的標準和流程（如圖1.1），測繪部門在接收案件之后，需要先做一些計劃和準備工作，之后進入外業測量階段，測量結束后轉入內業的數據整理和計算，然后將測繪的初步成果送往審查部門。審查分為初審和復審，檢查合格之后，房地產平面附圖的出圖才算完成。測繪后的房地產平面附圖可以拿到房屋產權部門進行登記或交易[1]。

測繪單位在接收測繪案件時，務必確保申報材料的完整性和準確性，目的是為了全面了解測繪對象的具體情況，申請人盡可能將需要測繪的房產要素一一列清。測繪人員想要確保測繪的成果和質量，就必須落實最基礎的資料調研工作，為后續的工作開展提供基礎支撐。對于申報材料中的數據、文件、資質等，必須確保其真實性和準確性，做到重要文件有簽名、相關單位有公章，確保重要信息來源性和可查性。

（四）完善測繪過程工作

建筑測繪工作是工程質量的保障措施，只有不斷完善測繪過程中的工作細節，才能夠保證房地產工程的安全和質量。完善測繪過程工作可以通過以下四種方式來實現：堅持開例會，做工作報告。房地產測繪領導小組可以定期召開例會，要求測繪人員匯報測繪進度，全面了解測繪情況;同時還需要認真聽取第三方人員的檢查結果，做好測繪工作總結，對于測繪人員提出的作業難題予以協調解決，盡量保證測繪作業小組的整體性和協調性。嚴格落實三查兩審制度。三查兩審制度是房地產測繪中應用最為廣泛的測繪質量控制制度，其利用第三方人員來檢查和協助測繪工作，能夠進一步保證測繪的質量。提高備案的通過率，測繪成果報告應盡量一次性通過。檢查人員應做好備案工作，將測繪數據實時上傳至網絡中，并給予測繪人員適當的壓力，提高他們的測繪水平。建立信息共享平臺。工作人員應將測繪小組的作業信息實時上傳到平臺上，利用先進的數字化技術，對測繪結果進行檢驗與校對，嚴格控制測繪數據的誤差范圍。工作人員通過以上四種方式，能夠有效提高測繪工作的質量，確保測繪結果的準確性，減少重復測繪的概率。因此，加強測繪過程控制，既能夠提高測繪效率，又能夠保證房地產工程的質量。

三、房地產測繪成果質量檢查

質量檢查工作是產地產測繪工作中的重要環節，其主要內容就是對前期測繪工作成果進行檢查和校準。如果房地產附圖的測繪工作不嚴謹，出了錯誤，而檢查過程中又沒有發現，就會給業主、開發商和產權單位造成較大的經濟損失和精神損失，情節嚴重的話還會產生法律糾紛。

（一）質量檢查的工作內容

根據測繪部門所針對的房屋類型和案件性質的不同，質量檢查工作的側重點也有所差異，需要進行測繪的房屋歸納總結起來主要有以下幾種類型：單一私有住房（包括單獨門牌的公房）、大院式公房、商品房等[2]。

（1）私有住房在測繪過程中要尤其注重邊墻的劃分。很多邊墻都涉及到住房與住房之間的公共墻的問題，無法簡單劃定，需要將實際測量的尺寸與舊地籍圖上的尺寸進行比對分析，并結合業主呈遞的資料，推斷出正確的墻界。一旦劃分不清或與之前的劃定差距較大，容易引起多方業主之間的利益糾紛。除此之外，對于房屋建筑的主體結構、建筑層數等一定要在測繪圖中標記清楚。有閣樓的則對其高度進行準確測量，符合國家標準規定高度的閣樓面積計入建筑面積。

（2）大院式公房在測繪過程中要尤其注重整個大院的用地面積，也就是房屋四周得邊長。在測量時要確保數據的精準度，并根據公式計算出建筑基底面積、建筑總面積，將誤差控制在國家標準規定的范圍內。大院式公房的測繪對于房屋之間的相對位置的要求就比較低。在測繪成圖中要根據地號的圖集管理要求編制，弄清楚公房所在地號的棟號，而門牌的棟號則是由業權單位提供的。

（3）商品房在測繪過程中要尤其注重單元套內面積和共用面積的測繪。為了保證測繪的準確性，可以參考開發商所提供的報建圖或竣工圖上標注的尺寸，將實地測繪數據與圖示尺寸進行校核，如果兩者之間相差太大，務必分析清楚其中的原因，反復核對之后，確定下來的最終數據才不容易出錯。對于共用面積的計算，則務必查詢國家最新的標準計算公式，根據功能分攤原則劃分。

（二）房地產測繪成果質量檢查的技術方法

房地產的測繪工作離不開先進的技術設備的支撐，PTK技術和GPS建筑測量技術是當前在房地產測繪工作中應用比較廣泛的兩種手段。像是PTK技術，它可以測定一塊土地的權屬屆點以及房地產平面圖，而且能夠實時的檢測有關界點的位置，PTK技術的優勢在于準確度高。

外業數據測量是房地產測繪工作中最重要的環節，要求測量技術人員長時間在現場工作，熟練掌握測量設備的使用和維護，時刻保持認真嚴謹的工作態度。技術人員在外業測繪的現場工作時，需要遵循一條的基本原則，即現場所測量出來的尺寸數據能夠在沒有其他參考圖紙的情況下也能保證房屋施工的安全性。在測繪過程中要確保數據測量全面細致、數據記錄清晰整潔，不可隨意改動數據單位。

（三）落實各級檢查

在整個檢查過程中，檢查人員應當嚴格遵守相關行業規定與國家標準，確保檢查工作合理合法，具有法律效應。檢查工作分為兩級：先進行一級檢查，然后在一級檢查的基礎上落實二級檢查[3]。

一級檢查主要是針對測繪過程中的各項工作細節。在一級檢查中，檢查人員要實行自檢互檢制度，并且在自檢互檢完成后，由專職的檢查人員再次進行檢查。自檢互檢作為保障測繪工作質量的一項有效手段，應當貫穿于整個測繪過程中，在測繪各階段全面實施。每一位測繪人員都應該養成良好的自檢互檢的工作習慣，能有效預防和避免測繪工作中出現的問題。為了確保自檢互檢工作的有效落實，測繪人員應在完成每一項測繪工作之后，填寫自檢互檢表。在自檢互檢一部分測繪問題之后，專職檢查人員應當根據行業標準，嚴格地、全面地核查測繪工作，為二級檢查奠定基礎。

二級檢查是檢查工作的重點，在確保一級檢查結果完全達標之后，再編制測繪報告。在二級檢查中，檢查人員需要對測繪工作進行全面驗收，檢查測繪資料必是否符合規范、規程的要求，審核測繪資料是否完整、準確。檢查合格后，檢查人員才能上報主管單位審核匯總。二級檢查的主要內容包括收集資料、內業檢查以及外業檢查。

內業檢查是指數據復核工作，測繪的成果和質量需要通過內業檢查來確認。檢查人員應當檢查所有的原始資料，并對檢查出來的問題進行總結和分析，積極采取相應的處理措施。檢查工作中的總結和分析是必不可少的，能夠提煉出許多測繪經驗和處理技巧。檢查人員在進行外業檢查時，需要反復測量有疑問的部分;為了確保測繪結果質量，至少需要測量兩次取房產建筑的邊長量距時，誤差應當保持在0.01m之內，在多次測量之后，計算出最合理的參數。通常來說，在測量一級建筑物的邊長時，誤差必須小于±（0.014+0.0004D）。外業檢查是對測繪工作的再一次檢查，為了獲得最好的測繪效果，檢查人員應詳細地檢查外業檢查中出現的各種問題。檢查人員應當在測繪成果報告顯示滿足使用要求之后，出具質量檢查報告，并且將檢查數據存檔，建立檢查數據庫，方便后續的產權移交。

四、加強房地產測繪成果和質量檢查工作的建議

在實際測繪工作過程中，可以通過以下幾個措施提高測繪成果的質量檢查的效率：

（一）檢查測繪成果時詳細閱讀每件受理案中的申請測繪報告，首先明確進行測繪對象的房屋屬于買賣、繼承、滅失、贈與、改建、新建中的哪種類型。在檢查資料時，無論是測量數據、技術文件，還是資質文件，都必須保證真實性和準確性。資料中的審批文件、規劃許可證、用地許可證、法人證明、各項平面圖以及結構圖等資料都必須真實有效。為了確保資料的可信度，部分重要文件必須有責任者簽名，并加蓋單位公章，權責分明。

（二）在檢查測繪成果的質量時，首先檢查用地范圍線、房屋權屬界線是否一致，可以將現在的圖幅、地號與舊證上的相比對，進行校核。在與舊證作對比的過程中，要格外注意的是兩者之間的建筑結構、建筑層數、建筑面積是否一致，不同的地方又是因為什么原因導致的，有新建、加建的建筑的要格外注意這一點。當沒有舊證時，可以查閱舊地籍圖，核準新測繪的尺寸與原地籍尺寸是否相符、墻界是否判斷正確等，不能忽視檢查中出現的任何一點小問題。

（三）對新建房屋，首先要根據用地資料、報建四至圖，檢查經辦人是否將房屋與數字化地籍圖正確對應上了，地號是否正確，如果是增編的房屋則一定要讓地號管理員統一增編，要確保工作的每個環節都準確無誤。其次根據報建圖紙或竣工圖檢查測繪的數據有沒有出錯。

（四）在每次測繪工作的整個流程結束前，都要對測繪報告進行校對，主要內容有：測繪圖的體例（比例尺、字體、字號）是否正確、統一;所有的建筑細部尺寸是否按《國標》標注清楚，有無漏項、錯項;對建筑面積等需要公式計算的數據進行統一核算，確認無誤;校對審核意見表，檢查報告是否清晰、簡潔，有無錯別字等。

（五）不斷引進先進的技術與設備。由于測繪成果和質量檢查工作需要檢查人員對大量的房產數據進行分析和校對，因此檢查人員需要先進技術的幫助。為了提高測繪檢查工作的效率，檢查人員應當在開展檢查工作的過程中，積極應用先進的信息收集和數據分析處理技術。測繪過程中獲取的各項信息都能夠通過信息技術來實現集中管理和實時共享，做到測繪數據的雙線并行。工作人員還可以利用信息技術來構建數據中心，完善數據保存工作，利用區塊鏈技術，積極搭建測繪檢查平臺，保證測繪數據的時效性、真實性與安全性。在大數據的幫助下，測繪檢查不再需要人工來核對數據，而是利用模型與算法對房產信息進行快速計算與校對，測繪成果和質量檢查工作的效率大大提高，測繪成果和質量檢查工作的準確度也會大幅提高。

總結：測繪工作的準確性是房地產工程質量的重要保障。但實現這一目標的前提是測繪成果中的數據必須準確，這就要求我們業內專業人士不斷提高自身素質能力，加強自身業務鍛煉，最終保證房地產測繪成果的質量，確保房地產測繪數據的準確性。如何提高測繪設備精確性、科學性，加快測繪工作的效率，是日后值得探討的一個重要問題。

參考文獻：

[1]房地產測繪成果質量檢查的實踐[J].劉武.測繪通報，2004（04）：62-63.

[2]房地產測繪成果質量檢查實踐[J].張興典.河南科技，2012（10）：18.

[3]加強房地產測繪成果和質量檢查工作的幾點建議[J].徐瑩菲.房地產世界，2021（22）：125-127.