中小型房地產跟投機制的創新實踐

鄭海燕

【關鍵詞】中小型房企;合作開發項目跟投;創新實踐

【中圖分類號】F299.233.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）05-0165-04

0 引言

企業的發展正處于新模式、新機制層出不窮的新時代，商業模式的快速迭代使競爭愈加嚴酷，機制的創新是企業發展的必由之路。合伙人跟投機制是一種經過證明有效的工具，體現了市場化的改革方向和思路。羅奮（2010）在研究國有風險投資公司項目獎勵跟投制度中通過實證研究發現，跟投可以促使項目經理為了獲得超額收益而進一步帶動企業發展[1]。王珍蓮（2017）把跟投制度認為企業管理上的創新舉措，跟投制度的實施在激發員工積極性進而提升公司業績、縮短項目開發周期、人才隊伍建設等方面都能夠發揮作用[2]。徐衛平（2015）、黃秋玉（2018）等人在對“萬科”激勵制度變革研究或者對國內房地產企業項目跟投模式進行梳理后認為，跟投制度有助于解決企業中的人員流失問題[3-4]。

1 Y公司現狀

Y房地產公司隸屬于Y集團，成立于1990年，Y集團重點發展商業地產開發和高星級酒店兩個板塊。房地產板塊5年戰略規劃為穩中有進，適度擴展，年營業收入達到50億～100億元。2020年，在開發的項目有6個，3個由自己操盤的項目分別為“杭州濱江項目”“杭州蕭山項目”“哈爾濱項目”;4個為合作開發項目分別為“杭州臨平項目”“嘉善項目”“建德項目”“杭州富陽項目”。Y公司為精簡型扁平組織架構管理模式。Y集團的員工編制約80個，員工的平均年齡為34歲，男女比例相當，本科及以上學歷的占比為90%，其中“211”“985”大學本科或碩士研究生學歷的占比為30%;整體而言，該公司人員整體素質較高。合作項目通常由合作的上市公司操盤，操盤開發公司內部發起的項目跟投具有強考核激勵性質，而Y公司派駐員工不能左右項目開發進度及利潤結果，但對項目開發又起著非常重要的作用，現迫切需要提出創新的機制。

2 存在的問題

在轉型實踐過程中，除了需要調整和優化治理結構和流程外，傳統的地產企業面臨的最大問題是如何激勵核心人才，發揮其主動性和能動性，為企業持續地創造價值。Y公司存在的問題如下。①合作項目公司的跟投制度具有較強的考核（沒本罰息）激勵機制性質，在市場下行時，員工的抗風險能力不如企業;②核心人才流失問題嚴重，并且核心人才缺乏主動性和能動性;③職業經理人可以共創、共享，但不一定能共擔;④員工對企業文化不夠認同，融合性差。

3 創新思維，解決關鍵難題

為了充分調動員工的積極性，進一步提升獲取項目的質量和運營效率，促進員工由職業人向事業人的角色轉變，與房產事業共同成長，Y公司提出“雙保底原則”跟投機制，即本金保證100%返還和整期項目收益率保底為6%，將項目運營效益與跟投員工的個人收益直接掛鉤，實現共創、共享和共贏。

3.1 管理機構及職責

集團成立跟投決策委員會和跟投管理小組。跟投決策委員會由總裁、常務副總裁、副總裁、財務總監組成，負責審批集團跟投制度、跟投細則及收益方案等;跟投管理小組由財務計劃中心負責人、審計監察部、人力行政中心負責人、項目拓展中心負責人、各項目部負責人組成，負責資金調撥、跟投收益計算及信息披露等事宜。

3.2 合伙人跟投進入機制

從2020年1月1日起，新獲取的項目默認均需發起跟投，如果出現因政策、環境或其他事項等情況導致在跟投項目范圍內的項目無法跟投的，由集團決策委員會決定是否跟投。

3.2.1 跟投起始時點

（1）跟投時點正常啟動的自有項目或合作項目：Y公司支付首筆地價款后兩周內制作公示材料，3周內發布公示，若項目開盤前30天時點Y公司仍未支付首筆土地款，也需在此時點發起公示，公示后1周內，跟投人員需將跟投資金轉至財務指定賬戶，并提交配資申請流程（如需公司配資），若逾期未轉賬或未提交配資申請流程，視為放棄跟投機會或放棄配資機會。

（2）特批跟投合作項目：Y公司跟投啟動時間參考合作公司的進程：①若合作公司已完成跟投啟動流程，則由跟頭決策委員會簽發特批決定是否發起跟投，若繼續發起跟投，Y公司跟投啟動時點以集團下發的《跟投通知》為準，跟投啟動后1周內，跟投人員需將跟投資金轉至財務指定賬戶，并提交配資申請流程（若需要公司配資），若逾期未轉賬或未提交配資申請流程，視為放棄跟投機會或放棄配資機會。②若Y公司跟投時點相較于項目正常跟投啟動時間存在延遲，則返本時點參照該延遲時間相應順延。例如：“新城集團”正常啟動“臨平項目”跟投時點為2020年7月15日，Y公司發起跟投時間為2021年1月1日，延后5個半月，則Y公司返本日期相應延后5個半月。

（3）特批跟投自有項目：參考特批跟投合作項目方式：①跟投啟動時點以集團下發跟投通知為準，跟投啟動后1周內，跟投人員需將跟投資金轉至財務指定賬戶，并提交配資申請流程（若需要公司配資），若逾期未轉賬或未提交配資申請流程，視為放棄跟投機會或放棄配資機會。②若跟投時點相較于項目正常跟投啟動時間存在延遲，則返本時點參照該延遲時間相應順延。

3.2.2 跟投人員

跟投人員分為強制跟投人與自愿跟投人，強制跟投人必須對操盤項目進行跟投，否則視同放棄現有崗位，公司有權將其調轉崗，自愿跟投人對項目可選擇性跟投。強制跟投人有項目負責人、項目拓展中心負責人（參與拿地項目）。自愿跟投人集團和房產公司全體員工。分公司和子公司人員不允許跟投房產項目。

3.2.3 跟投金額

（1）集團公司對項目負責人、項目拓展中心負責人、項目駐點人員提供1倍或2倍配資，對其他人員提供1倍配資，配資按年化利率6%進行差額分紅，具體跟投金額及配資數額見表1。

（2）公司提供的配資根據使用時間計算利息，計息起點為本金到賬日，計息終點為返本日（資金平衡且項目累計非受限回籠額達到資金峰值的30%之日），配資利息在預分配利潤時抵扣。

（3）公司借款：針對強制跟投人員，公司通過第三方提供借款支持，協助辦理銀行信用卡透支額度。

3.3 項目分配機制

項目資金分配共包括3個時間節點：返本時點、預分配時點、清算分配時點，項目整體開發或分期開發階段，資金分配順序遵循“先債后本，先息后利”的原則，即分配順序依次為公司配資>本金>利息>利潤。

3.3.1 跟投返本時點及比例

（1）跟投返本啟動時點：①正常時間啟動跟投，則在資金平衡（按照項目公司與集團公司權益往來凈額計算，各種限制性資金不作為回款且滿足項目整期竣工備案前Y公司權益投資永久性轉正）且項目累計非受限回籠額達到資金峰值的30%時。②若Y公司跟投時點相較于項目正常跟啟動時間存在延遲，則返本時點參照該延遲時間相應順延;Y公司操盤項目，跟投返本日距跟投啟動之日最晚不超過8個月;合作項目以實際開發進度為準。

（2）跟投返本比例：若項目凈利率≥6%，全體人員均100%返本，若凈利率<6%時，除項目負責人和項目拓展中心負責人以外的其他人員100%返本，項目負責人和項目拓展中心負責人僅返本80%，剩余20%本金在預分配時點或項目清算時予以返還。

（3）跟投收益相關計算方式如下。

項目跟投收益=（跟投本金+配資金額）×項目凈利潤/項目資金峰值-配資利息

項目凈利潤=（收入-成本-稅金及附加-土地增值稅-區域兩費-總部分分攤兩費-財務費用）×75%

資金峰值：從項目首筆土地款支付起始至項目清算完畢，項目累計凈現金流占用最高金額（含項目融資，最低為土地款金額）。財務費用：根據項目自有資金占用，按照項目土拓版測算的年化利率計算財務費用，計算期間截至項目不含融資狀態下自由資金轉正時。若項目存在合作方替Y公司墊付資金，并且墊付資金的利率超出土拓版測算的年化利率，則超出部分需納入財務費用計算。

配資利息=配資金額×（返本日期-跟投日期）/365×6%

3.3.2 預分配時點及比例

（1）預分配時點：項目不含融資的（特批除外）自有現金流達到平衡時進行利潤預分配（需剔除受限資金）。

（2）預分配收益：①預分配時點可全額分配項目已售部分的利潤，首付比例低于30%或當地標準的不納入銷售額計算，但預分配利潤總額不超過項目整期預計利潤的70%，個人分配數額根據個人跟投本金與全項目跟投總額占比進行計算。②若預分配時點項目已售部分虧損或者項目整期動態測算虧損，則不預先分配收益。③對于項目負責人，預分配時點項目動態利潤率<6%時，在該時點不分配收益或返還剩余20%本金，動態利潤率≥6%時，在預分配時點返還剩余20%本金并與其他跟投人一致，預分配利潤。④預分配利潤時需抵扣配資利息，若預分配收益不足以抵扣配資利息，則剩余利息在清算分配時予以抵扣。

3.3.3 清算分配時點及收益計算

（1）清算分配時點：項目已回籠自由資金達到總貨值90%時進行清算分配。

（2）清算分配收益——“雙保底原則”。①項目整期利潤率>6%：扣除已返還本金及收益后，分配全部預計收益及剩余本金，如若項目整期盈利10%，A員工跟投5萬元，公司配資5萬元，半年觸發返本時點，則A員工分紅總額為（5+5）×10%-5×6%×0.5=0.85萬元。②項目整期利潤率≤6%：所有本金返還，全體人員僅本金部分按項目整期利率6%分紅，配資即時取消，配資利息返還員工，即該項目配資部分既不參與分紅也不需要支付利息，如若項目整期利潤為5%，A員工跟投5萬元，公司配資5萬元，半年觸發返本時點，A員工分紅總額為5×6%=0.3萬元。

從表2和表3可以看出：若項目預計利潤10%，1倍公司配資，配資年化利率6%，6個月返本，投資回報率為17%（即投入30萬元回報5.1萬元），8個月返本的投資回報率為16%（即投入30萬元回報4.8萬元）;從表3可以看出：若項目預計利潤為5%，按6%保底，本金100%返還，投資回報率為6%（即投入30萬元回報1.8萬元）。若項目利潤高于6%的，可以拿到100%本金返還及本金分紅，還額外拿到公司配資分紅。若項目利潤低于6%的，也保證本金100%返還，還可以拿到6%的利潤分紅。

3.4 收益分配

收益分配流程如圖1所示。

3.5 分配具體步驟

（1）啟動階段：項目部財務人員登記跟投人員信息及金額;集團財務計劃中心審核跟投人員信息完整性及相關數據的準確性;集團人力行政中心復核相關信息;集團領導班子審核通過。

（2）返本、預分配、清算分配階段：項目部財務人員計算各階段返本及跟投收益;集團財務計劃中心審核跟投人員信息的完整性及相關數據的準確性;集團人力行政中心復核相關信息;集團領導班子審核通過;集團財務計劃中心執行發放。

3.6 項目退出機制

清算分配時點為項目跟投正常退出啟動點，集團公司有權決定推遲退出啟動點，但不超過6個月。項目轉讓、員工離職（不允許跟投份額轉讓）等情況下可啟動跟投退出機制，若確定退出，員工的跟投本金及投資收益獲取依據以下《退出項目參照表4》的情況支付。

4 結語

總之，中小房企與上市公司合作開發項目，是由上市公司操盤的，可以在中小企業內部開展雙保底的跟投激勵機制，可以促使項目經理為了獲得超額收益而進一步帶動企業發展，激發員工積極性，進而提升公司業績、縮短項目開發周期、加強人才隊伍建設及解決人員流失問題。

參 考 文 獻

[1]羅奮.國有風險投資公司項目經理跟投激勵機制探討[J].發展研究.2010（5）：76-79.

[2]王蓮珍.房地產開發項目跟投之管理創新研究[J].經濟論壇，2017（4）：116-118.

[3]徐衛平.萬科人才激勵變革[J].中國市場，2015（33）：201-202.

[4]黃秋玉，羅世美，李陽.淺談房企的項目跟投制度[J].經貿實踐，2018（18）：63-65.