金融政策對我國房地產價格影響分析

江欣桐

房地產的運行與金融行業密不可分，房地產市場供求與金融調控分不開，研究如何從金融政策角度去提升房地產價格影響的有效性具有重要的意義。本文具體分析金融政策對我國房地產價格影響現狀，包括我國房地產價格現狀、房地產相關金融政策，從利率、信貸、貨幣供應量渠道進行分析等，根據分析結果提出充分優化銀行信貸機制、完善利率市場化、優化貨幣政策調控等對策建議。

一、前言

1998年后我國開啟了住房改革，房地產行業逐步市場化并在國民經濟中占據了越來越重要的地位。2019年我國房地產開發資金突破13萬億元，在全部固定資產中占據了24%的比例，行業GDP近7萬億元，占全部生產總值的7%，無論房地產行業銷售面積和金額都都處于穩定上行的狀態。房地產行業是一個是民生行業，也在很長的一段時期內成為經濟增長的重要引擎，房地產價格也經歷了較長時間的增長，整體處于較高的區間運行，2019年12月中央經濟工作會議定調“房住不炒”，為了實現這一既定目標，各級政府都出臺了相應的政策措施，逐步提高調控強調，金融政策就是其中之一，金融政策主要是借助貨幣供給和信貸利率調整來對房地產消費消費和投資做好引導，進而能夠對房地產市場做好干預。房地產行業運營自身需要占用大量的資金，其融資效率對房地產發展作用十分顯著，也是效果較為直接的方式之一。在我國，央行通過金融政策直接影響到商業銀行對房地產行業的融資傾向，從供給端和需求端發揮作用并最終影響到房地產市場的運行特征。

二、我國房地產價格與金融政策

（一）我國房地產價格現狀

按照“房住不炒”的行業運行方針，同時考慮到金融行業“去杠桿”等因素，房地產行業發展逐步趨向于理性，無論是中央層面還是地方政府層面都密集出臺了多個監管政策，其執行力度也較為到位，房地產價格從快速上行逐步趨于穩定，房地產投機情緒逐步減弱，特別是金融政策對房地產企業融資收緊之后，直接影響到了購房者的預期，特別是房地產投資者決策更為謹慎。

從圖中可以看出，我國百城房價呈現出波動上行的趨，其中2014年1月-2015年6月表現出略微下滑的趨勢，2015年5月則表現出較快的上漲趨勢，之后進入穩步的上行趨勢。目前國內房地產行業與部分地方政府財政捆綁，對于地方政府來說，房地產高位運行，地方政府可以獲取更多的土地出讓金，同時帶動本地商業地產發展，所以地方政府對房地產發展支持傾向明顯。

（二）房地產相關金融政策

1.利率影響現狀。房地產行業占用資金大、項目周期長，無論是房地產開發商還是房地產購買者都對融資利率較為敏感，考慮到房地產行業項目開發周期較長，同時對用戶來說也是一筆較大的支出，需求端和供給端大多都需要融資來支持，此時率因素就是一個重要的影響因素，考慮到房地產具有長期性特征，因此五年以上貸款利率更能反映利率對房地產價格的實際影響。下表對我國房改以來的五年以上貸款利率和房地產價格進行了統計，由于貸款利率的變化不是規律性的。

2021年1月全國首套房貸款平均利率為5.51%，環比下降1BP，二套房貸款平均利率為5.82%，環比下降2BP，房貸利率呈現短期下行趨勢。2021年1月，我國首套房貸款利率情況如下：

2.信貸規模影響現狀。我國房地產行業的一大特征就是高杠桿模式，行業資金占用體量大，供給端通常要較多的負債來維持項目的開發，需求端也需要負債來實現對房地產住宅的購買，無論是供給端還是需求端的融資規模都較大，都要承擔一定的融資成本，其絕對水平值屈取決于當期的融資環境。

從圖中可以看出，我國房地產開發資金來源總規模呈現穩步上行的趨勢，增速較為平緩的年份的2014、2015年，由于2008-2009年由于全球性金融危機，我國政府出臺“4萬億”刺激計劃，固定資產投入突飛猛進，固定資產價格也出現一定的上行，更多的投資資金進入房地產行業，房地產開發企業的主要資金來源就是國內貸款。

3.貨幣供應量影響現狀。貨幣供應量（M2）是實現金融政策調整的重要工具，M2是衡量貨幣政策的重要指標，M2供給量上行則說明貨幣供給增加，貨幣政策環境寬松，整體流動性較好，而當M2下降則相反。現階段我國房地產行業金融屬性明顯，貨幣供應量直接影響到房地產行業的融資難度，同時房地產做為保值資產，其價格與貨幣供應量密切相關，所以M2規模增加與房地產規模增加具有高度的一致性。

三、對策建議

（一）優化銀行信貸機制

從住宅需求端來說，大部人購房很難一次性購房，按揭購房已經成為主要的購房形式，銀行信貸的投放量會直接影響購房者的融資成本，直接影響房地產市場需求。具體做到如下幾點：1.信貸資金要優先投向民生安居工程。在貸款的成本方面，應給予適當的傾斜，要對安居房、廉租房以及經濟適用房建設資金給予優惠利率的政策，對于高檔住宅貸款則依據高檔程度給予相應的利率上浮，要給予低收入家庭的剛性需求適當的利率優惠，也要在利率方面給予開發商優惠，鼓勵其投資安居房、廉租房與經濟適用房;2.應嚴格控制對投機需求的信貸支持。商業銀行應給予區別對待房地產市場的不同需求，通常把購買首套房的居民看作是消費型需求，而購買第二套房可看作是投資型需求，對于居民購買的三套以上住房的則認為是投機型需求，對不同需求的在首付比例和貸款利率給予相應的區分。

（二）完善利率市場化

應推進利率的市場化進程，加強它對房地產周期波動的調控能力?？梢宰龅揭韵聨c：1.在房價高漲的情況下，過高的個人住房貸款利率已經較為嚴重地影響了普通家庭的住房購買和改進。應在風險定價的基礎上，將拉大個人貸款和公司貸款之間的利率差距作為利率政策調整的一個重要方面予以實施;2.從長遠來看，未來金融政策的傳導必然是以市場化的方式為主，利率市場化是增強我國金融政策調控房地產價格效果的重要環節;3.利率執行要具有靈活性，兼顧我國內部區域差異性特征。對于目前利率市場化程度不夠，可以根據各地區市場的實際情況，出臺更有針對性的利率政策。

（三）優化貨幣政策調控

房地產市場本身是一個資金密集型的市場，貨幣供應量的增速如果過快將會帶來流動性過剩，一旦出現流動性過剩的情況下，調控的效力就會大大減弱，在運用貨幣政策時應該保持一個合理增速穩定的貨幣供應量，為房地產創造一個良好的貨幣流通環境。另外利率要根據通貨膨脹率的變化而進行市場調整，形成市場化的資金價格，如果不能反映真實的資金成本，則過低的資金成本將會持續帶來投資性購房需求，造成房價過快增長，匯率改革有助于降低人民幣升值預期，避免外部資金的對房地產市場帶來持續沖擊。同時需對外資流入房地產市場進行控制，防止過度流入房地產市場。

四、結語

房地產的運行與金融行業密不可分，兩者有天然的聯系，房地產市場的供求與金融調控分不開，因此研究如何從金融政策角度去提升房地產價格影響的有效性具有重要的意義，國內外學者在此方面均具有豐富研究經驗與成果，但仍存在一些研究不足需進一步進行完善。本文從利率、信貸、貨幣供應量渠道分析金融政策對我國房地產價格影響現狀，并根據分析結果，提出了優化銀行信貸、完善利率市場化、優化貨幣政策調控的對策建議，以期為后人研究提供一定的參考價值。

（作者單位：對外經濟貿易大學統計學院）