萬達的手起刀落

張鳳玲

這是民營企業萬達集團第一次將萬達的旗艦公司引入國有資本

萬達集團董事長王健林，不得不吃“回頭草”。

近日，珠海國資委出資30億元入股萬達輕資產商管公司，同時，王健林宣布將萬達商管旗下輕資產平臺上市。

這是民營企業萬達集團第一次將萬達的旗艦公司引入國有資本。

現金流壓力

時間拉回到2014年。

這一年的12月，萬達商管在香港聯交所共發行65254萬股H股，每股發行價為48港元，占總股本的14.41%。

一年之后，也就是2015年8月，因為估值過低，萬達商業H股股東和內資股東匯聚萬達北京總部，商議萬達商業回A股方案。

A股發行證券，被萬達內部看成是超越全球商業巨頭西蒙的關鍵一步，因為如果萬達成功登陸A股，萬達的上市平臺將是A+H。

兩年之后，2016年9月，王健林讓萬達商管在港股退市，徹底回A股，王健林回購14.41%的H股股票，回購價為每股52.8 港元。

2018年1月29日，騰訊、蘇寧、京東、融創接盤萬達14%的股權，其中，騰訊投資100億元持股4.12%，蘇寧和融創中國分別投資95億元、各持股3.91%，京東投資50億元持股2.06%。而入股條件是，萬達成為純粹的商業管理公司，在2021年上市。

來自萬達的財報顯示，2019年萬達商管的凈利潤為250億元，但其中有120億元是因持有性物業資產增值產生的公允價值變動收益，如扣去這部分盈利，凈租金利潤為130億元，沒有達成對賭協議要求的業績。

2020年因疫情影響，萬達商管的業績更是雪上加霜。

來自萬達商業的財報顯示，2017年至2020年上半年，萬達商管營業收入分別為1355.67 億元、1065.49 億元、786.56 億元和172.75 億元，歸屬母公司股東凈利潤分別為 200.10億元、294.94元、243.9億元和 62.41 億元;經營活動產生的現金流凈額分別為255.84億元、293億元、168.05億元和1.16億元。

同時，萬達的短期償債壓力仍然比較大。

根據債券信息顯示，截至2020年9月30日，萬達商管有息債務規模為1800.11 億元，其中短期借款7.54 億元、一年內到期的長期借款85.01億元、長期借款925.2億元、應付債券289.63億元、一年內到期的應付債券466.79億元、其他非流動負債25.73億元以及一年內到期的其他非流動負債0.13億元。

首次接受國資入股

2021年3月24日，萬達集團宣布撤銷大連萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）在A股的上市申請。

3月29日下午，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司，同時，王健林宣布將萬達商管旗下輕資產平臺上市。

從2014年到2021年，萬達經歷了2014年港股上市、2015年申請A股上市、2016年從港股退市、2018年引進戰投回A股、2021年撤回A股，從上市角度，萬達似乎又回到起點，但從公司角度，2021年的萬達已經不再是2014年的萬達。

而這要源于2015年。

那時，王健林在一次演講中首次提到“萬達到了要靠品牌賺錢的時候”。

之后，萬達的“輕資產”戰略正式啟動。

加上此后遭遇A股IPO難獲進展的現狀，讓王健林決定快刀斬亂麻，加快割舍地產業務。于是，他把萬達商管剩余的房地產項目全部清空，并轉給了萬達地產，宣稱“不再產生物業開發及銷售收入”。

2017至2019年，萬達商管一直在消化著旗下的地產項目，其物業銷售收入分別為1011.41億、686.33億、382.18億，規模在大幅度減少。

在股權架構方面，萬達也發生變化，從中資控股漸變為外資控股企業，由深圳迪迅實業有限公司和富泰（香港）投資有限公司分別持股98.7%和1.3%。

萬達廣場的“開發模式”，也發生變化。

現在由獨立第三方作為合作方，負責獲取土地并承擔拿地和建設的全部投資，擁有項目資產所有權，而萬達商管則只負責項目的建筑規劃設計、建設管理、商業規劃及招商、運營管理。

此后，萬達商管會授權合作方使用“萬達廣場”品牌，雙方再按照項目開業后的經營凈收益分成。從回A到撤回A，王健林，手起刀落，干脆利落，分離萬達輕資產和重資產，王健林似乎找到了一條股票高估值的道路。