住宅小區日常不動產測量的對策與特點分析

【摘要】隨著我國經濟發展水平的不斷提升，不動產登記行業迅速興起，不動產測繪的重要性也越來越突出，相關技術取得了廣泛性地應用。在現代社會快速發展的大背景下，人民對于不動產的保護意識在不斷地提升當中，住宅小區日常不動產測量工作的開展，對保證不動產面積的合理性，保障相關居民的合法權益具有非常重要的意義。因此，本文從不動產測量的特點出發，對住宅小區日常不動產測量的對策進行了總結，以供參考。

【關鍵詞】住宅小區;日常不動產;不動產測量;特點;對策

在經濟快速發展的大背景下，城市化發展進程不斷地加快，社會實際需求也在快速地增長當中，不動產行業迅猛發展，并取得了十分顯著的成果。在城市不動產測量當中測繪技術發揮了非常重要的作用，而對不動產測量的特點以及具體測量測量進行分析，對保證不動產的測量效果，提升城市化經濟發展水平，推動城市化發展進程等將具有非常重要的意義。因此，相關部門必須要對住宅小區日常不動產測量工作高度地重視，積極采取相關舉措，為數字化城市的構建提供有效的依據。

1、不動產測量及其特點分析

1.1不動產測量

針對于住宅小區日常不動產測量的分析，首先要明確的就是該種技術方式是對不動產的相關信息進行獲取的一種技術方式。可以將其分為廣義與狹義兩個方面，屬于測繪學科的一種，測繪學科下屬還包括行政區域的測繪，地籍的測繪以及房產的測繪等多種監測方式。而在這個學科當中不動產測繪是一個非常特殊的組成部分，歸屬于法定測繪范疇之內，主要是對與房屋相關的信息以及相關內容進行測繪。在房產的測繪當中對土地使用情況的調查，對房屋相關土地的控制情況進程測量，對房產要素的測量，對房產分丘圖的測量，對房產建筑面積的測量等多個不同的方面。在地籍測量上主要指的是對地籍進行全方面地調查，之后開展具體的測繪工作。而在開展不動產測量這一工作時，重點在于對房地產的相關信息以及資料進行全方面地來了解，之后利用相關的測繪信息對不動產進行管理與控制。

1.2不動產測量特點

第一，測繪與地形測量。地形測量與不動產的測繪之間差別是很大的，前者是對于具體某一塊地形的測量以及實際的勘察。但不動產側臉指的則是在某一個區域內或者一個城市內的整體規劃情況，對該區域內或者該城市內的不動產細節情況進行勘察與統計。

第二，較高的權威性。國家針對于不動產測繪是有相關法律規范的，而且在測繪過程中要求使用專業的測繪儀器，嚴格遵循規范性地文件和標準開展測繪工作，測繪人員的專業性也有著十分明確的要求。這主要是因為不動產的測繪結果與不動產的原始檔案構建直接有直接的關系，所以在測繪工作開展之前必須由相關部門進行審批，合格后才能夠開展具體的工作，當其中涉及到修改數據時也要做好備案，經過審批合格后才能夠對相關數據進行修改，不得隨意估算。可見，不動產測繪具有非常高的權威性，這些都可以被看作為不動產后期出售，轉讓，變更的依據，這保證了權屬人根本的權益。

第三，測繪的內容與比例。針對于不動產的測繪來說，范圍以及區域是比較廣泛的，與普通的地形測量不同，所以比例尺較大，但是對于住宅小區日常不動產的測繪來說可以適當地雖小比例尺的范圍，還要在測繪過程中做好標注以及記錄工作，在有限的空間范圍內對各種圖表進行詳細地繪制。而不動產測量最主要的就是對不動產的位置，數量以及權屬關系等進行統計，這些與不動產產業的發展有著非常密切的聯系。

第四，人員素質要求不同。不動產的測量工作一般情況下是由專業的測量人員完成的，這些人員兼具不動產鑒定者的身份，所以相關人員不僅要具備測量方面的專業知識，充分了解測繪技術，還要對不動產相關的業務知識進行充分地掌握，比如不動產變更知識等。

2、住宅小區日常不動產測量的對策

2.1收集測量資料

在住宅小區日常不動產測量過程中首先要做好小區規劃圖，其中包括了控制性與詳細性地規劃圖內容。之后對不動產的測量面積表進行填寫，取得最終實際測量的產權的表面積，預測結果不填表。之后收集小區整體的土地使用證證書，營業執照，法人代表身份相關信息。測繪單位的營業執照，資格證書，質量管理認證體系證書等。

2.2內業審查

針對于住宅小區不動產測量工作的實施，關于內業審查方面，首先要明確的是小區土地使用權的應該，對于小區土地是否有轉讓，劃撥、抵押等情況進行明確，尤其是對某些小區有幾宗地的情況更是應該審查清楚。之后對小區的實地建設情況考察，保證其與規劃一致，如果不一致是不能發證的。之后核對產權面積表，確定是否為實測。

2.3外業測繪

首先，對測量的控制。科學地分析不動產測量的特點，選擇最適宜的測量方法，rtk測量法的應用效果比較顯著，可以采取上下去各測量一個時間段，對二次的測量結果取中數。如果小區內部的綠化情況比較好，rtk測量法的局限性就會比較突出，所以可以采取導線測量的方式，在住宅小區的內部設置一個一級的導線圖，控制好弱點的誤差，而針對于特殊的住宅樓則要進行二級的加密處理，最弱點的誤差最好控制在5cm以下。在多種測量當中，不動產測量對于不動產建筑的拐點位置要求比較高，所以具體的測量中不僅要堅持一般導線的測量，還應該注意以下幾個問題：一是要做好選點的工作。在選點上要保證目測范圍可以看到根部，也就是控制點的位置，避免目標偏心產生的不良影響。二是要對儀器的對中位置進行校正，減少誤差，將誤差控制在2cm以下。三是要使用小的反射片，對校正器的位置進行觀察。四是對于商業性住宅區域，要進行高精度控制網的設置，要保證兩個相鄰的控制點和最弱點之間的誤差不大于2cm。

其次，界址點的測量。一是要注意精度問題，相對精度必須要有所保證，這涉及到了建筑面積的精度問題。因此，可以采取實地采點與實地量邊結合的方式，提高測繪對象的精度。在具體的測量過程中，在測量一個相同的建筑物時，控制點也應該保持一致性，對于主要拐點采取界址點測量的方式。二是商業區的界址點測量上，受低價價格因素的影響，對于精度的要求也比較高，所以可以按照一級界址點的要求實施。

2.4外業質量的監測

首先，要對樓基座測繪精度進行檢測，檢測方式是實地散點和實地量邊。

其次，對不動產的建筑面積進行確定，在具體的確定過程中要判斷門廊、陽臺等處理的合理與否。

最后，對規劃定位與實測結果一致與否進行檢測。如果存在不一致需要特殊說明。

結語：

綜上所述，我國的住宅小區日常不動產測量工作的起步較晚，相關技術不完善，經驗欠缺，所以在具體的測量當中問題較多。以上是本人結合近年來的工作經驗總結的一些重點，希望能夠給相關人員提供微薄的幫助。

參考文獻：

[1]舒勇.不動產測量中測繪新技術的應用分析[J].華北自然資源，2020，（4）：94-95.

[2]羅希.規劃核實竣工測量與房產測量的區別和聯系[J].中國房地產業，2020，（7）：161.

作者簡介：

黃阿蘭（1972.9），女，本科，測繪工程師，研究方向：測繪。