精細化管理在房地產企業運營中的應用研究

黃蕾

【摘要】近年來我國綜合國力的不斷增強，人民生活水平的提高，促進房地產行業的快速發展。進入新時代，如何進行有效運營、高效管理、績效考核等精細化管理，是房地產企業面臨的一項重要而緊迫的課題。本文就精細化管理在房地產企業運營中的應用展開探討。

【關鍵詞】房地產;企業管理;精細化

房地產企業營運資金管理是一項十分艱巨的任務，關系到企業資金的合理使用和融資，更關系到房地產項目的開發與建設，影響房地產企業的整體經濟效益。因此，必須強化房地產企業營運資金管理，提高營運資金管理水平，確保企業健康、可持續經營。

1、精細化管理的價值作用

（1）提升核心競爭力的必然要求。在現階段經濟發展形勢較為嚴峻的背景下，房地產企業要克服目前的困難實現突圍，進而把發展潛力與發展動能充分釋放，實施精細化管理是最佳的選擇。只有實施精細化管理，才能在錘煉內功的過程中產生疊加助力，才能在激烈的市場競爭中塑造新的思維，才能在規范工作流程的同時構建精準落實機制。從目前的房地產市場看，碧桂園、萬科、恒大等超大型房地產企業實施精細化管理后，都取得了使自身“筋骨”更強健的積極成果。（2）適應時代發展的必然要求。隨著房地產開發成本的不斷增加與不可預測風險的增多，房地產企業面臨著利潤不斷萎縮的生存壓力以及由過去的賣方市場向現在的買方市場轉變的巨大挑戰。尤其是隨著我國疫情防控進入常態化，房地產行業優勝劣汰將進一步加速。在當前資本市場整體遇冷的形勢下，房地產行業如何進一步發展，是十分重要的關鍵問題。

2、精細化管理在房地產企業運營中的應用

2.1制定明確的經營指標，搭建可復制的開發標準

房地產企業在制定三年經營計劃、年度經營計劃及項目經營計劃等節點計劃時，要根據自身實力和情況，要通過調查、分析研判制定切實可行的經營目標，在編制里程碑或一級節點計劃時要考慮到大氣污染防治、政策等客觀因素的影響，更要將經營計劃和企業現金流相結合，制定符合實際的經營目標。在制定二三級節點計劃時要充分考慮各項目實際情況及爭取相關部門的專業意見，使各部門在制定計劃時充分考慮跨部門工作的銜接作用，使制定的計劃形成完全的閉合，同時，在計劃執行過程中做好監督管控，使計劃執行真正落實到實處。房地產企業開發標準能夠為項目的開發全生命周期形成指導，因此，在標準建制方面，房地產企業應結合項目公區域內特點，有針對性的制定項目開發標準工期，如根據城市級別制定一線城市標準、二線城市標準及三四線城市標準，達到可快速復制的標準。

2.2項目施工管理精細化

住宅對于一個家庭而言，既是居住的場所，又是財富的載體。所以，具有責任擔當的開發商都非常注重根據消費者的需求建設房屋。然而，建好房屋不僅要依靠規劃設計，還要依靠施工管理。如果沒有施工管理作為支撐，任何良好的規劃設計都難以得到有效的落實。因此，施工管理對項目產品的質量起著決定性的作用。經過長期的施工管理實踐，筆者認為，關鍵要抓好四個重點：一是要與時俱進選擇先進的建筑材料，并在采購、質檢、存放等環節做好材料管理工作;二是強化工作安排的計劃性、超前性、周密性與數字化，使每一個員工都能夠盡其所能地使自己的價值最大化地發揮;三是做好項目施工組織設計、設計變更、方案審核、過程管控、細部工程驗收;四是根據項目總目標與各類進度進行資源配置優化。

2.3各部門協調配合，做好成本管控，降低財務風險

建立健全完善的資金管理制度，制定預算收支計劃，確保籌措和回籠的資金與使用資金數額相匹配，防止現金流不足所造成的財務風險。對工程付款，一定要由工程部門審核完工程實際進度，依據合同按工程節點支付工程款。遇到資金緊張時期，要將有限的資金分散開，避免集中單項支付，做到付款的明目多，單相金額少，盡可能地使整個項目整體運轉，均衡工程進度，統籌好有限的資金，把錢花在刀刃上。材料管理部門要及時上報庫存量和需求量，提前做好資金的統籌計劃。還要把握好付款的先后順序，可以后付的，就不要先支。在資金監管賬戶管理方面，工程和財務兩部門，要緊密配合，及早制定預算支出計劃，保證將賬戶可用資金得到及時利用，想法設法地減少資金的空檔期，使有限的資金得到合理的利用，提高資金利用率。對于公司各種用途的個人借款，金額超過十萬以上的，必須要董事會通過，健全審批制度，真正做到制度大于總經理。公司各部門要定期開例會，多溝通交流，大家齊參與，共同抓管理，各負其責，協調發展，降低資金管理的財務風險。同時，加強財務部門自身隊伍建設，認真學習專業技能，善于總結經驗教訓，從審核憑證做賬中走出來，積極參與到公司項目的經營管理中去，搞好財務管理工作，依據自己的職業判斷和敏銳的洞察力，適時地做出提醒，提出意見和建議，真正起到公司領導的助手和參謀作用，為公司的資金管理保駕護航。

2.4強化預算管理，提高資金利用率

房地產企業的財務部門必須形成預算意識，加強對企業資金的預算管理，科學編制企業資金預算計劃，依據計劃有效反饋企業的資金運作狀態，合理安排企業資金，有效減少資金浪費和資金配置不合理帶來的損失。

2.5充分發揮計劃運營信息化管理的作用，提高計劃運營管理效率

目前已經進入大數據時代，是一個信息化的社會，計劃運營管理作為數據統計的信息源頭越來越被房地產企業所認識，通過信息化大數據分析功能來完成計劃運營管理的所有功能，減少人工操作，化繁為簡，提高效率，統計分析和預警跟蹤就能夠一目了然，所有基礎信息確保了準確與及時，考核結果自動形成，成果公開，大家可互相對比，即提高了工作效率，又減少了由于人為操作管理引起的各種偏差，同時也為實現企業產品標準化奠定可行的基礎，大大提高運營管控的效率。

2.6制定相關政策制度，完善配套機制

房地產企業計劃運營要想得到順利貫徹和實施，必須有與之相配套的制度作為保證，這就要求房地產企業在做計劃運營管理時，將例會制度、薪酬考核制度、產品標準化、流程完善制度等建立起來。在計劃運營管理中，通過每月初召開例會，專題對運營管理分析、總結，及時解決新的運營管理模式下的帶來的新問題，為持續改進做好基礎信息收集工作，同時，充分發揮薪酬考核的作用，為不斷變革的運營管理模式的順利實施做好制度支撐，最后是通過總結歸納以往工作經驗，形成工作標準和工作流程，積累新的運營管理模式下的管理數據和模型，為高效運營管理打好基礎。

結語：

房地產項目精細化管理是一項十分復雜的工作，其需要持續改革與不斷探索。當前，房地產企業要保持持續健康發展，則只有嚴格實施精細化管理，使各個環節得到有效控制，才能使各項措施從根本上得到落實，從而提升管理水平，提高自身經濟效益。

參考文獻：

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