以杭政工出【2015】3、4號新型產業用房項目為例淺談新型產業用地的設計要點

高嵩

【摘要】近年來，隨著我國社會和經濟結構的調整，傳統產業發展到達瓶頸期，為了適應新產業、新業態的發展需求，在傳統工業用地M1～M3分類的基礎上，誕生了一類新型產業用地（M0）。本文以新型產業用地的實際項目為例進行分析，探討其設計方法和要點。

【關鍵詞】新型產業用地;創新發展;設計

1、新型產業用地的概念

傳統工業用地根據對周邊公共環境影響的不同分為三大類：M1/M2/M3。

新型產業用地是在經濟下行的壓力下，傳統產業發展到達瓶頸期，為了適應新產業、新業態的發展需求而產生。包含符合地區新型發展導向，融合研發、創意、設計等無污染生產、生產型服務等創新產業功能以及相關配套服務的用地。

2、本案概況

本項目地處杭州市拱墅區謝村路與拱康路、俞家橋路交匯處，是杭州第一個創新型產業用地項目，是杭州城北地區標志性產業示范園。項目總用地面積5.36萬方，分為東西兩塊地，綜合容積率3.5，總建筑面積27萬方。

項目于2015年拿地建設，2019年土建竣工，目前項目進入后期招商落位階段。

3、設計概念

3.1 創新產業

本項目是企業的一張形象名片，園區的形象打造勢必要從企業的根本出發。在對杭州水分化進行了深入的分析和演繹，最大限度的利用場地，并創造流動的建筑體量。利用倒角和退臺使得建筑體量更加流暢。為了更加突顯“水”的流動性，把兩個地塊結合在一起考慮，希望通過連廊造型把兩個地塊之間的功能串聯為一個整體。利用形體的凹進突出形成了豐富的灰空間、共享空間，帶來更多交流機會，極大提升了企業的設計研發工作環境。

3.2 呼應北站單元主題

本項目緊密呼應鐵路北站單元的主題，發揮企業在物流方面的優勢，在西地塊裙房部分設置物流方面的創新產業。東地塊以此為主題，塑造了活潑的園區氛圍，提升了整個園區的品質。

4、規劃布局

4.1空間布局

本項目的西地塊設置兩棟高層，兩棟高層之間呈90度夾角，這樣有效避免了視線干擾，同時又能在西地塊的西南部分留出一個足夠大的城市廣場，與城市綠化帶結合在一起，形成了整個項目的一個形象面。東地塊高層建筑沿外圍布置，裙房布置在地塊東側與西地塊裙房通過連廊連接，剩余3棟高層內部圍合形成了一整塊景觀綠地，創造良好的園區氛圍。

4.2功能布局

西地塊作為整個產業園的門戶，功能主要的偏向于和現代生活更緊密的創新產業服務及其相關的研發、展示等。

東地塊是相關工業產品的研發和展示。高層部分為科技研發的相關功能，還有一部分生活配套等功能。

5、交通設計

5.1 出入口設置

西地塊機動車出入口分別設置在地塊北側和東側的謝村路和1號支路上。地塊機動車出入口分別設置在地塊西側、東側和南側的謝村路、1號支路和2號支路上。

5.2 內部交通

步行系統：西、東地塊步行主出入口主要開設在謝村路和2號支路上，地塊內部主要以步行為主，結合廣場和連廊形成立體復合的步行交通體系，便捷得聯系各個功能區塊。

車行系統：車行基本采用外環路的形式，減少對內部環境的影響。地面停車位均依托外環路而設。另設置集中地下車庫，機動車可就近駛入地下車庫，不進入地塊內部，結合完善的管理，做到人車分流、安全高效。

6、立面設計

立面設計從杭州的水韻文化中汲取靈感，體量上均采用倒角的手法，形成圓潤、流線型的形體。立面材料以玻璃幕墻為主，在層間的位置上輔以橫向水紋肌理變化的白色鋁板線腳，以強調水韻文化的主題。在裙房主要入口的位置上，結植入一些展示的LED屏幕，體現了創新產業的科技感和未來感。

建筑形態雖然以“水”為概念，形式比較自由，但是每個體量都經過模數化和數字化的排序，最終形成了我們既有變化又有秩序的建筑形體，這樣的形體既多變又有整體性，張弛有度，靈活、個性，用途多樣。

7、總結，在此類項目設計中，需要重點關注以下幾個方面：

7.1 政策層面

（1）一般工業用地容積率均在1.0以下，新型產業用地的容積率通常超過2.0。土地開發強度大幅增加，而拿地價格通常遠低于一般商業辦公用地。但其后續企業入駐創造的長遠稅收價值則遠高于一次性出讓土地價格。因此，在設計中需要爭取地方對項目落地的大力支持。

（2）一般工業用地產權只歸屬一家企業，只能辦理一本產證。新型產業用地則可以同時滿足多家中小企業的孵化成長的需求，因此在拿地之初需要明確一本產證劃分的最小劃分面積單元，以方便未來企業入駐辦理營業執照的需求。另外需要明確可以出售的面積所占比例。

（3）配套服務設施一般指服務于產業的餐飲、住宿、商業等設施。本案規定配套服務設施占地面積不超過用地面積的7%，建筑面積不超過總建筑面積的15%。但并未明確此部分配套是否可以用來建設員工宿舍、食堂等配套內容之間的比例。因此，在設計過程中需要與有關部門明確。

7.2 設計層面

（1）建筑設計，工業建筑對于樓電梯、欄桿、衛生間等設施并未有明確規定。考慮到未來實際使用多為設計研發，更接近于辦公功能，因此在本案的設計中參考了《民用建筑設計通則》和《辦公建筑設計規范》中的相關規定。員工食堂和配套商業則根據其實際的民用建筑屬性，適用《餐飲建筑設計規范》和《商店建筑設計規范》。

（2）消防設計，根據《建筑設計防火規范》工業廠房分為甲乙丙丁戊類廠房，而民用建筑分為多層、一類高層和二類高層。建筑間距、防火分區面積以及安全疏散等均有所不同。本案結合工業建筑的消防設計和實際使用情況，最終定位為丙類廠房。同時，考慮到未來實際使用功能更接近設計研發等功能，因此防火分區面積和疏散距離需要同時滿足實際使用功能的需求。

（3）綠色建筑及節能設計，作為工業用地項目，本案雖然不需要進行能評，但考慮到未來主要以設計研發功能為主。因此，需要按照民用建筑的節能要求進行了節能設計。

（4）裝配式建筑設計，本案在設計之初尚未有裝配式建筑的要求，但隨著裝配式建筑的逐漸普及，此類新型產業項目對裝配率的要求會逐漸提高。

（5）海綿城市設計，為響應各級政府號召，建設海綿城市的需要，是新型城市化建設的重要內容;是改善河道水環境，提升周邊環境的需要。因此，本案在設計中也重點滿足了海綿城市設計的相關要求。

參考文獻：

[1]陳敦鵬.轉型發展中的深圳城市用地分類標準修訂[J].規劃師，2015（06）：005

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