新規發威、地區樓市過熱？誰“導演”了房貸受限風波

孟凡霞 馬嫡

北上廣深的房貸動向一直牽動市場神經。近期，關于“滬廣深地區多家銀行房貸被曝暫停”的消息，引發社會關注。

1月26日，記者調查發現，北京地區銀行批貸基本正常，不過，也有部分銀行因額度分配等問題，放款節奏有所放緩。房地產貸款“兩道紅線”的全國統一政策下，卻出現了分城差異，是占比“踩線”的銀行受“新規發威”的影響，還是部分交易活躍地區的個例現象？后續銀行房貸額度是否會有所收緊、銀行還會受到哪些影響，也受到市場的關注。

北京部分銀行房貸放款節奏放緩

近期有媒體報道，受房地產貸款“兩道紅線”影響，上海、廣州、深圳地區有銀行房貸發放放緩甚至有多行出現停貸的情況。就北京地區情況如何，1月26日，記者采訪多家銀行和貸款中介了解到，北京地區銀行的房貸額度整體充足，批貸正常。

某股份行北京分行相關業務負責人表示，該行按揭業務正常推進，沒有停貸的情況，1月額度比較寬松，放款速度也沒什么問題。“現在我行房貸放款正常，銀行批貸放款率高，成功率是每年最高的時期。”某股份行北京地區一支行信貸經理如此表示。

銀行發放房貸分為審批和放款兩個環節，多數在北京地區展業的銀行表示，目前房貸審批及放款均正常。但也有銀行及中介表示，受臨近春節等因素影響，銀行放款節奏會受到限制。

一位城商行信貸經理表示，現在北京放款正常，房貸7-15天下款，不過因為春節原因，可能臨近春節時期房貸節奏會有變化。

“年前沒有政策調整，房貸年前審批力度可以，但目前只能申請額度，放款只能等年后了。快到春節了，目前北京已經有銀行停止放款了，其他銀行估計還有一周的時間都會暫停放款，肯定越往后越難辦。”某銀行貸款中介對記者如是說。

近期，“房貸變天”等消息見諸報端，但值得關注的是，梳理相關信息可以發現，目前市場上出現“停貸”消息的銀行大多是房貸集中度“踩線”的銀行。光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，受房貸紅線影響，主要是個人住房按揭貸款觸及紅線銀行“停貸”。

此前，2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。該政策將所有銀行分檔設置房地產貸款占比和個人住房貸款占比兩個指標上限，對占比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。《通知》自2021年1月1日起實施。

從此項規定帶來的直接影響看，東吳證券研報指出，如果基于2020年中報數據測算，10家上市銀行的住房貸款占比超標、11家房地產貸款占比超標。

談及近期的房貸受限風波是否有受到影響，華夏銀行方面表示，截至2 02 0年末，該行個人住房按揭貸款余額占比符合房地產貸款集中度管理要求。目前該行北京地區堅持落實“房住不炒”政策，滿足首套剛需，支持改善需求，穩步發展業務。

“房貸受限是總行的問題，總行超越了監管紅線，所以要停管控，基層受不受影響在于各地分行是否已經超越了指標。”某股份行北京一支行相關人士如是說。他進一步補充道，總行有房貸總指標，然后分給各地分行一定的額度，如果分行本身放款超過額度了，就需要調整。另外，即使總行超了紅線，但是分行額度還夠，就不會受影響。

地區市場過熱成額度受限重要誘因

北上廣深的房貸動向一直牽動市場神經。與廣州、深圳、上海多地銀行出現“停貸”、額度緊張的情況相比，北京市場略顯“平靜”。

在全國統一政策，僅有部分地區銀行出現額度受限情況的背景下，也有業內觀點認為，此次房貸受限風波不能簡單歸于受央行“兩條紅線”新規的影響，更多與部分地區市場交易活躍貸款申請積壓有關。

中原地產研究中心統計數據顯示，當下全國一二線熱點城市房貸基本正常，少數城市包括上海、廣州、深圳等房地產交易活躍，出現了放款排隊現象，但新增貸款審批正常，正常按揭貸款沒有出現政策變化。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，按揭貸款各地額度按月分配，部分熱點城市2020年交易活躍，少數交易申請積壓，挪到2021年放款，影響了1月的房貸放款節奏。從當下市場實際情況看，熱點城市貸款審批正常，但放款周期稍有拉長，部分城市從1個月拉長到了2個月。從銀行政策看，目前沒有變化，當下各銀行貸款政策與2020年保持一致，符合貸款資格的交易能正常貸款。

“房貸變化不全是政策原因，有些城市交易活躍了，放款稍微慢了一點。2月是春節，交易少了，自然放款就又能正常了。”張大偉如是說。

事實上，國內對樓市“房住不炒”的態度非常明確，此次房貸收緊的部分地區的房價近段時間漲幅較大，而針對上海、深圳出現樓市熱的情況，兩地也迅速出臺了調控政策。1月21日，上海市住建委等部門發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，從嚴格執行限購政策、嚴格執行差別化住房信貸政策、嚴格商品住房銷售管理等多方面給市場降溫。兩天后，1月23日，深圳市住建局發布《關于進一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，從嚴格審查購房人資格、加大違規懲罰力度等方面入手調控。

新規下部分銀行擬收緊額度

除了地區樓市的分城差異，長期來看，自今年1月1日起正式實施的房地產貸款集中制度新規對后續銀行房貸變動以及業務的影響如何，頗受市場關注。

周茂華指出，房貸新規的初衷，是為銀行設置“安全邊界”，避免銀行對房地產過度依賴的潛在風險，引導銀行加大對實體經濟薄弱環節和重點領域支持。由于銀行房貸新規落地實施，部分觸及紅線的銀行新增房貸業務受限，存量業務面臨整改壓力。尤其一線城市在全國具有風向標作用，樓市調控常態化，近期剛出臺的銀行房貸新規有望得到嚴格落實。

“我們之前做的不激進，所以還可以正常申請貸款，有幾個行就超了新規紅線，后續應該會停。”上述股份行北京一支行相關人士表示。北方一家城商行業務負責人表示，新規之下，該行房地產行業貸款增量肯定受影響，空間已經不大了，房貸也會連帶受影響，但是現在還沒出細則，需要等監管落實細節政策要求。

“新規要求的時間是1月1日起，我們行的占比是超標的，目前沒有收到領導的通知要在2年還是4年過渡完，但具體的安排很快就會下發。北京地區的房貸額度總行一直給的很緊，目前還沒有明顯收縮的情況，但我聽說上面已經計劃要收緊額度了，客戶現在申請房貸還能放款，再過一個月就不好說了。”一位股份行工作人員如是說。

在周茂華看來，基于銀行房貸新規影響，由于各家銀行房貸是否觸及紅線存在差異，后續也將影響各家房貸情況，對于超限的“停貸”多久，關鍵要看這些銀行何時能采取措施“騰挪出房貸空間”。但值得關注的是，近期市場對于房貸資產證券化有所升溫，這可能成為部分銀行合法“規避”房貸紅線的一個途徑，后續市場發展仍有待觀察。