“天量債務(wù)”將到期2021年，開發(fā)商危急時(shí)刻到了？

司書甲

如果要問，過去的20年，哪個(gè)行業(yè)最賺錢？

那房地產(chǎn)肯定榜上有名。

如今，這種“穩(wěn)賺不賠”的局面成為了過去式，開發(fā)商們躺賺的日子一去不復(fù)返。

有機(jī)構(gòu)接受記者采訪時(shí)表示，2021年房企到期債券規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬億大關(guān)。

停工、居家隔離導(dǎo)致售樓部門關(guān)門，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房低迷、銷售回款清零，開發(fā)商唯一現(xiàn)金流渠道被迫停止;疫情帶來的供給端和需求端巨大沖擊，讓資產(chǎn)負(fù)債率本就逆勢(shì)上行的開發(fā)商雪上加霜。

對(duì)于一向舉債擴(kuò)張的房企來說，債多不是問題，借錢越來越難，沒錢補(bǔ)窟窿才是壓倒他們的最后一根稻草。

2020年下半年，先是在房地產(chǎn)工作座談會(huì)后，部分銀行下發(fā)公告，表示嚴(yán)禁使用信用卡資金來購置房產(chǎn)，同時(shí)也不允許使用在炒股中，而只能用來個(gè)人消費(fèi)。這種對(duì)房地產(chǎn)的金融審慎管理制度，為的是防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

再是監(jiān)管層給房企設(shè)置了“三道紅線”，要求控制房企的債務(wù)規(guī)模，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

按照“三道紅線”的要求，融創(chuàng)、恒大、綠地、華夏融信、中梁、綠城、美的、金茂、陽光城、金科、榮盛、奧園、雅居樂、藍(lán)光、正榮、旭輝、世茂、碧桂園、萬科、新城、建業(yè)等房企處在了比較危險(xiǎn)的邊緣。

2020年末，央行及銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，明令限制了各個(gè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限。其中也包括了開發(fā)貸和個(gè)人房貸，這意味著開發(fā)商銀行貸款也受到了限制。

如此一來，從一定程度上有效緩解了房地產(chǎn)金融化。

今年1月7日，央行、外管局決定將企業(yè)的跨境融資宏觀審慎調(diào)節(jié)參數(shù)由1.25下調(diào)至1，解釋過來就是，企業(yè)從海外借錢的額度在降低。

限制融資、限制從銀行貸款、限制從海外借錢，條條政策，道道加碼。

借錢還債行不通了，很多房企只能靠賣房子來回籠資金。

但是中國樓市二八分化很嚴(yán)重，一二線的大城市，房?jī)r(jià)有上漲潛力，銷量也好，但新房限價(jià)，開發(fā)商利潤空間有限。剩下的80%主要都是三四五線的中小城市，城市房?jī)r(jià)有下跌壓力。

雖然不限價(jià)，但是市場(chǎng)冷清，房子交易量低。常規(guī)的促銷，已經(jīng)解決不了房企的燃眉之急了。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)，去年一年，全國共計(jì)有408家房企已經(jīng)發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)的文書。另外，新華聯(lián)、泰禾集團(tuán)、天房集團(tuán)、福晟集團(tuán)、三盛宏業(yè)等多家房企也出現(xiàn)了債券違約。

一個(gè)國家的樓市持續(xù)繁榮了20多年，這本身就是不合理的。

2021年，或許是房地產(chǎn)開發(fā)商苦日子的開始。