討論房地產開發企業納稅審計應注意的問題

馮巨峰

摘 要：目前，基于我國新時期發展背景下，房地產行業也因此獲得了良好的發展前景，在我國經濟體系中，房地產開發企業在其中占據著非常重要的核心地位，其發展水平與整個社會經濟發展質量之間有著非常密切的聯系，可以在一定程度上有效提升我國財政收入。結合目前的實際情況來看，房地產開發企業逐漸對稅款繳納工作引起了高度重視，財務人員也逐漸加強了對納稅審計問題的研究工作，主要是為了能在一定程度上降低稅負壓力，同時延長稅款繳納的期限，這也是目前稅收征管審計工作開展中，需要審計人員重點關注的問題。本文主要針對房地產開發企業納稅審計中需要注意的問題進行了深入分析，并結合實際情況提出了一些有效的應對策略，希望能為相關人員提供合理的參考依據。

關鍵詞：房地產開發;納稅審計;問題;對策

通常情況下，當地方政府開展相應的稅收工作時，在所面臨的納稅主體時，房地產開發企業屬于其中非常重要的組成部分，并且在這個財政收入中占據著非常重要的核心地位。在具體的納稅審計工作中，需要保證每一項稅款都能得到及時的繳納，同時在稅收征繳入庫時，需要保證將審計職能作用充分發揮出來。而要實現這些目標，就必須加強對房地產開發企業納稅審計的研究工作，對審計過程中需要引起重視的問題進行明確，從而才能促進納稅審計工作可以實現順利開展。

一、房地產開發企業所包含的相關稅種

（一）增值稅

對于房地產開發企業增值稅而言，所涉及到的內容主要體現在了轉讓土地使用權、房屋銷售、在建項目轉讓、合作開發、待建房產以及接受委托銷售房產等幾個方面。后來，隨著我國營改增政策的全面實施，將增值稅替代了以往的營業稅，其中稅率也在原來的基礎上發生了相應的轉變，需要交納的稅額由所有營業額轉變為只對增值額進行征稅。同時，在增值稅所涉及到的抵扣范圍中，又增加了建筑安裝與配套設施成本、土地出讓成本以及財務成本等。

（二）企業所得稅

房地產開發企業所涉及到的企業所得稅業務，主要體現在了土地開發、銷售住宅、銷售商品房以及地上附著物等幾個方面。在對征收方式進行選擇的過程中，主要是由相關稅務部門嚴格參照稅收征收管理法中的相關規定，對征收方式進行合理設定，一般主要體現在了預繳方式與核定征收方式兩個方面，在對稅率進行明確時，通常是應繳納所得稅的25%。

（三）土地增值稅

在土地增值稅所涉及到的征收內容中，主要包括土地使用權轉讓、出售建筑物產生的價格增加等。對于其中增值的數額而言，就是將房地產轉讓所獲取到的收入，直接去除法定扣除項目，比如，開發成本或者是費用支出之后的余額等。對于房地產開發企業所涉及到的各項納稅業務，主要有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、在建項目轉讓以及房屋銷售等。在對稅率進行明確時，主要是參照四級超額累進稅率，在增值額越多的情況下，稅率也就會越高。

（四）房產稅

對于房產稅而言，在具體的實施過程中，其征收對象主要是針對房屋，房地產開發企業在納稅過程中，需要對自用房屋或者是出租房屋繳納相應的稅款，一般在計征過程中，所涉及到的方式主要體現在了以下兩個方面：第一，當對自用的房屋繳納稅款時，通常是將余額作為重要的參考依據;第二，在對出租房屋繳納稅款時，主要是將租金作為主要的參考依據。

（五）城鎮土地使用稅

當針對房地產開發企業征收城鎮土地使用稅時，其征收目標主要是所占用的土地，而征收范圍則是處于城市、縣、建制鎮與工礦區的國家所有與集體所有的土地。在計稅過程當中，將實際使用的土地作為主要的參考依據，在稅率進行明確時，主要是在地區幅度明確的基礎上，采取差別定額稅率。

（六）契稅

契稅主要指的是一種財產稅，在不動產所有權發生轉移的情況下，就需要向不動產產權受益人征收一定的稅費。針對于房地產開發企業來說，契稅的征收范圍主要是出讓或者是轉讓方式下所獲取的土地使用權，然后以買賣或者是轉讓的方式來獲取房屋所有權。如果在獲取過程中是用于抵債，或者是以事物的形式進行交換，也應該看作為是買賣房屋，所以需要完成對契稅的繳納工作。

（七）印花稅

印花稅一般主要是發生在經濟往來或者是經濟活動當中，對于領用或者是書立而言，可以產生一定的法律效力。對于房地產開發企業所涉及到的印花稅業務，通常體現在了建設工程勘察設計合同、工程承包合同、產權轉移書劇、房屋產權證書、倉儲保管合同、工商營業執照以及土地使用證等幾個方面。在產權轉移數據中，商品房銷售合同屬于一種非常重要的形式，在整個房地產開發企業印花稅業務中，占據著非常重要的地位。

二、房地產開發企業納稅審計中應注意的問題

（一）對企業開發建筑面積、轉讓土地面積以及轉讓建筑面積等進行核對

在房地產開發企業納稅審計過程中，首先需要對土地使用權證書、建設工程規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證以及銷售合同等內容進行準確的核對，同時還需要對房地產企業土地整體面積、建筑面積與轉讓土地面積以及轉讓建筑面積等進行明確，保證會計核算在內容方面可以滿足一定的真實性與準確性，同時確保銷售收入的完善性。

（二）加強對代收款項與價外費用的處理工作

結合相關規定要求可以了解到，對于房地產開發企業所涉及到的代收款項與價外費用等，需要一起進行申報納稅。在這一過程中需要引起注意的是，房地產開發企業是否將排號費、拖交房款押金、罰款收入、違約金以及定金等費用計入到了往來賬戶當中，沒有計入到其中的費用，需要進行申報繳費。另外，對于地下室、儲藏室以及停車位等空間，因為不需要辦理相應的房產證，所以在對這些商品進行銷售時，就不需要計入到收入中。

（三）對成本費用的真實性與準確性進行準確核對

對于房地產開發企業而言，在對土地增值稅與企業所得稅進行審查的過程中，還需要對稅收清繳問題引起高度重視。首先，查看企業是否對相關企業或者是承包工程單位等進行利用，查看發票中的內容是否滿足一定的真實性，工作量是否滿足實際情況，同時是否存在資金挪用或者是套取等問題，通過這種審查工作的全面開展，可以為成本費用真實性與準確性提供良好的基礎保障。

（四）對稅法規定的稅收優惠政策引起重視

結合我國稅法中的相關規定可以了解到，對于納稅人以及征收對象等給與了一定的激勵機制，通過對這些激勵政策的全面實施，可以在一定程度上減輕納稅人的稅負壓力，在具體的納稅審計工作當中，需要對達到減免條件的對象進行明確。比如，在房地產開發企業中會涉及到一些免征增值稅業務，主要有不動產投資入股，將不動產的使用權轉讓給農業生產人員用于農業種植，自建自用的項目等。同時，針對于土地增值稅而言，國家也制定出了一些相關的優惠政策，可以享受到優惠政策的項目有建造普通住宅，但是增值率在20%以內，為了滿足國家建設與政策方面的要求，嚴格按照法律規定，對房地產進行征用或者是收回等。

（五）對避稅、偷稅以及漏水等進行合理劃分

在對相關責任進行明確時，首先，針對于避稅而言，是指納稅人員在法律所允許的范圍之內，對經營活動與行為進行合理安排，從而在規定的時間內來降低納稅壓力。與偷稅漏稅相比，避稅屬于一種合法的行為。其次，漏稅是因為納稅人員不能對我國法律規定與政策要求進行全面了解，或者是在工作當中存在一定的疏忽現象，從而引發漏稅問題的產生。比如，最終出現了錯誤的稅率，申報納稅行為出現遺漏，或者是不能保證應繳金額計算結果的準確性等。最后，偷稅主要是在納稅人了解法律政策的基礎上，違背了相關規定，通過采取欺騙或者是隱瞞等方式，不對稅款進行繳納，所以屬于一項違法的行為。

三、結語

綜上所述，針對于房地產開發企業而言，在納稅審計工作中，需要對納稅所涉及到的相關稅種進行明確，并對整個審計過程中需要注意的問題引起重視，從而才能促進房地產開發企業在未來實現健康穩定的發展。

參考文獻：

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