強化監管長租公寓需要“長足”發展《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》解讀

本刊記者 柯善北

發展和完善住房租賃市場，是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的重要組成部分。自2015年以來，國家大力推動住房租賃發展，長租公寓也受到市場的追捧成為風口之一，吸引大量資本涌入這一領域。然而，本應長期培育的市場在熱錢炒作下亂象叢生，最終突發的疫情引爆這一不理性泡沫，包括不少畢業大學生在內的普通百姓遭受嚴重損失。

為了規范長租公寓市場，中央相關部門不斷強化監管力度。近日，住房和城鄉建設部等6部門聯合印發《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（以下簡稱《意見》），從從業管理、經營行為、資金監管等7方面著手，化解相關領域風險，推動住房租賃市場的平穩健康發展。

十二城試點 “租購同權”靴子落地

隨著我國城市化進程的推進，房價持續高企，越來越多人選擇租房。據統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房，占城鎮常住人口的21%，一線城市選擇租房的人口占比更是超過六成。然而，和歐美日等發達地區相比，我國住房租賃市場發展水平嚴重滯后，租客權益不能得到應有的保障，租房體驗普遍較差。

住房租賃市場發展不完善，導致我國住房供應體系始終“瘸了一條腿”，人民群眾的幸福感、獲得感也受到極大影響。為此，自2015年起，國家出臺了一系列政策推動住房租賃市場發展。

2015年1月，住建部印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。

2016年6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。

2017年7月，住建部等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出多措并舉，加快發展住房租賃市場，其中包括培育機構化、規模化住房租賃企業、建設政府住房租賃交易服務平臺等四項舉措。與此同時，住建部選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口凈流入城市。該文件的發布以及“十二城”試點落地，成為我國住房租賃市場大發展的重要標志，2017年也被稱為“租售并舉”元年，此后中央及地方各項政策措施頻出，加速推進住房租賃市場發展。

2017年8月，原國土資源部和住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽等13個城市確定為開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。2018年4月，證監會和住建部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，提出將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品。這兩份文件從土地和金融兩條關鍵性支柱出發，為住房租賃市場發展提供支撐。

與此同時，地方上也迅速跟進，以實質性行動對中央政策予以落實，住房租賃產業迎來爆發期。

源頭管控 規范市場主體行為

政策引導下，住房租賃市場被迅速炒熱，房地產、金融等領域企業紛紛入場，大手筆投入“搶灘”。據相關機構預估，在長租公寓市場爆發高峰期的2018年，有1400多億元的資本進入該領域。

資本涌入，沉渣泛起，不少打著互聯網創新旗號的新創企業也開始加入戰團。與房地產企業和金融機構的大手筆、重資產模式不同，這些新創企業采取的是輕資產模式，即以“二房東”的身份對社會零散房源進行整合，然后面向租客出租。這一模式為租客提供相對長期可靠的房源，對推動租賃市場的健康發展具有積極的現實意義，同時也對企業的實力信譽提出較高要求。

現實是，出于非理性的投機目的，大量非適格市場主體進入該領域，導致長租公寓的畸形發展，合理的、積極的市場行為迅速劣化。因此，整頓市場，首先必須從源頭上對市場主體進行管控。此次《意見》出臺，頭一條措施就是要加強從業管理。

《意見》提出，住房租賃企業跨區域經營的，應當在開展經營活動的城市設立獨立核算法人實體。同時，住房租賃企業應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平臺向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。

同時，《意見》強調住房租賃企業開展經營活動的信息系統應當接入所在城市住房租賃管理服務平臺，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入住房租賃管理服務平臺管理，并實時報送租賃合同期限、租金押金及其支付方式、承租人基本情況等租賃合同信息。

為了搶占市場，不少經營長租公寓的企業采取“高進低出”“長租短付”的經營模式。這種模式利用租金的期限錯配形成 “資金池”，通過“以舊還新”或者資產證券化推動企業繼續擴張。這種“任性”行為，使企業必須一直向前“狂奔”，一旦遭遇風險、擴張腳步稍稍放慢就極易引發資金鏈斷裂。疫情前已經有不少長租公寓企業“跑路”，疫情則進一步將這顆定時炸彈徹底引爆。

為了防止類似不正當競爭行為再次上演，《意見》要求住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高于收取承租人的租金。住建部門要與金融機構共享有“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為的住房租賃企業名單，金融機構要對企業進行風險評估，加強名單式管理，對列入上述名單的企業不得發放貸款。

金融支持 推動行業健康發展

同時，《意見》還強調要開展加強資金監管。住房租賃企業應當在商業銀行設立1個住房租賃資金監管賬戶，向所在城市住房和城鄉建設部門備案。住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，并通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。

在此前長租公寓暴雷潮中，“租金貸”起到了推波助瀾的作用。長租公寓運營者借助“租金貸”這一創新金融產品過度杠桿擴張，最終誘發金融風險，不少剛出校門的大學生不僅被趕出住所，身上還背上了貸款。

為了強化金融監管，《意見》要求，住房租賃企業不得變相開展金融業務，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。

同時，金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，貸款資金只能劃入借款人賬戶，同時強化貸款資金用途管理，避免資金挪用風險。

住房租賃是一個現金流穩定，但收益率也相對較低的行當。我國租售比長期處于高位，長租公寓資金回報周期也更長。據相關機構2018年的一份研究報告顯示，我國長租公寓平均利潤水平在2%～4%左右，現金流回正周期至少需要6年以上。

因此，長租公寓需要長期耕耘，任何短期投機行為都是與行業內在運行邏輯相悖的。另一方面，由于資金回報周期過長，行業也需要金融相關政策的支持，如以現金流為標的進行資產證券化，逐步加大房地產信托投資基金（REITs）開放力度，以提升相關企業開拓市場的積極性。

“多條腿”走路、租購并舉是構筑健康住房市場不可或缺的重要內容。雖然長租公寓在發展過程中遭遇一些波折，但其方向是正確的，未來將發揮更大的積極作用。因此必須堅定不移地推動行業的健康發展，讓更多老百姓實現住有所居的安居夢。