一體化背景下京津冀地區(qū)房價收入比的空間相關(guān)性分析

（中央民族大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 北京 100081）

房價收入比是用來衡量房地產(chǎn)健康狀況和探測居民住房支付能力的重要指標(biāo)，在京津冀經(jīng)濟一體化發(fā)展的背景下，京津冀各城市的房價收入比是衡量京津冀城市之間是否均衡發(fā)展，是否互相影響以及如何相互的一個重要指標(biāo)，以2010-2019年京津冀十三個城市 的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以Moran's I指數(shù)為依托，分析京津冀地區(qū)的房價收入比的分布以及演化規(guī)律，探究不同城市房價收入比之間的相關(guān)性，并提出具有針對性的建議，從而為打造首都經(jīng)濟圈，實現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展有所裨益。

一、文獻(xiàn)綜述

當(dāng)前我國學(xué)術(shù)界對于房價收入比的現(xiàn)狀及其影響，已經(jīng)取得了諸多的研究成果。陳杰、吳剛等將房價收入比視為衡量居民可支付能力的重要指標(biāo)[1]。陳艷如、宋偉軒等以長三角區(qū)域內(nèi)的307個區(qū)縣為研究對象，以2008至2018為研究區(qū)間，借助ArcGIS空間分析工具對房價、收入、房價收入比的時空分布特征進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)長三角地區(qū)的房價和可支配收入呈明顯上升且區(qū)域間差距越來越大，這一現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙了一體化進(jìn)程[3]。尹上崗、楊山等則利用LISA時間路徑分析房價收入比的時空動態(tài)性特征，發(fā)現(xiàn)長三角地區(qū)的房價收入比呈現(xiàn)出東高西低、南高北低的格局，同時發(fā)現(xiàn)房價收入比會影響居民的流動[4]。陳欣彥、王培龍基于消費者角度分析了房屋收入比帶給居民的影響，發(fā)現(xiàn)房價收入比與居民購房意愿成反比，年齡、學(xué)歷、家庭人口數(shù)、社會保障等解釋變量顯著影響購房意愿[5]。曹策、王真研究了房價的收入比對于產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型的影響，發(fā)現(xiàn)一線城市的房價收入比促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，二三線城市的房價收入比抑制了其產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，同時認(rèn)為房價收入比具有推進(jìn)人口流動的作用[6]。從這些文獻(xiàn)可以看出，近年來，我國諸多地區(qū)的房價收入比呈現(xiàn)出了上升的態(tài)勢，并產(chǎn)生了較為強烈的溢出效應(yīng)，這就不可避免地增加了各地居民的生活成本和生活負(fù)擔(dān)，進(jìn)而引發(fā)住房難、住房貴，抑制消費、影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展等一系列問題。

二、京津冀十三個城市房價收入比的空間相關(guān)性分析

（一）計算方法

京津冀各市之間房價收入比的空間相關(guān)性用局域Morans I指數(shù)來衡量，Morans I指數(shù)通過GeoDa軟件進(jìn)行計算，下圖為局域Morans I指數(shù)的計算公式，式中n為京津冀地區(qū)城市數(shù)量，此處n取13，Wij為空間權(quán)重矩陣，zi為第i個城市的房價收入比，z為13個城市平均的房價收入比，δ2為房價收入比的方差，其具體的計算公式如下：

為計算各城市之間的Morans I指數(shù)，在京津冀十三個城市之間建立空間權(quán)重矩陣，并根據(jù)是否相鄰賦予以下權(quán)重：

房價收入比（PIR）指住房價格與城市居民家庭年收入之比，其所得出來的數(shù)值指一個家庭購買一套房子所需要的時間，在這里以每個家庭為計算單位，為了計算房價收入比，在這里用以下的公式來計算：

為了簡便運算，單位房屋的面積統(tǒng)一取標(biāo)準(zhǔn)住房面積80m2，家庭人數(shù)取2，通過以上公式并帶入數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源于2010-2019年《河北省統(tǒng)計年鑒》《北京市統(tǒng)計年鑒》《天津市統(tǒng)計年鑒》以及其他相關(guān)的統(tǒng)計網(wǎng)站），由此得出了京津冀地區(qū)2010-2019年各地的房價收入比的變化情況以及平均的變化情況。

（二）關(guān)于房價收入比的計算結(jié)果

圖1為通過計算所得到的2010-2019年京津冀地區(qū)歷年的平均房價收入比，可以看得出房價收入比呈現(xiàn)一個“U”字形狀。其數(shù)值在2010-2014年之間呈現(xiàn)出了下降的趨勢，從2010年的9.83下降至2014年的8.8，而2014年之后房價收入比又呈現(xiàn)出了增長的趨勢，到了2019年已經(jīng)突破了10。房價收入比在（4，6）之間是一個較為合理的范圍[7]，而京津冀地區(qū)的平均的房價收入比卻在（8，10）之間波動，即使忽視北京、天津這些大城市的影響，其他地區(qū)的房價收入比也均處于6以上，這說明京津冀地區(qū)的房價普遍偏高，居民購房買房的壓力較大。究其原因，在2014年左右中央提出了京津冀一體化戰(zhàn)略，提倡共同建設(shè)環(huán)首都城市圈，在這一背景下，河北諸城被納入首都發(fā)展的戰(zhàn)略中來，房價也由此上揚，而在人均可支配收入的增長慢于房價增長的背景下，房價收入比的提高也是必然的趨勢，就這加重了居民買房的負(fù)擔(dān)，增加了居民生活的成本并且由于房價而降低了居民的生活質(zhì)量。

圖1 2010-2019年京津冀地區(qū)歷年的平均房價收入比

（三）Morans I指數(shù)的結(jié)果及其演化過程分析

利用GeoDa軟件計算出2010-2019年京津冀地區(qū)的Morans I，并且通過計算P值來判斷Morans I能否在5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，Morans I介于[-1，1]之間，其絕對值越大認(rèn)為空間相關(guān)性越強，具體的Morans I的結(jié)果如下表所示。

表1 Morans I指數(shù)結(jié)果表

圖2

從以上的結(jié)果可以看得出來，2010-2019年的Morans I在0.15-0.2之間波動，且除2012年以外，其余年份的P值均小于0.05，說明其在5%的顯著性水平下顯著，從而認(rèn)為二者之間存在著一定的空間自相關(guān)性，且由于Morans I均大于0，即認(rèn)為一個地區(qū)的房價收入比會對附近城市產(chǎn)生較為明顯的促進(jìn)作用，一個地區(qū)住房、買房的壓力增加勢必會產(chǎn)生外溢的效應(yīng)，迫使一部分買不起房子的在周邊城市尋求房子，使得周邊城市的房價上升，而在居民的可支配收入沒有與此同時增長的同時，就會增加居民買房的負(fù)擔(dān)。

一般認(rèn)為，在探究空間的相關(guān)性的時候，會出現(xiàn)“高—高“”高—低”“低—高”和“低—低”這四種情況[8]圖3、圖4、圖5、圖6，分別是2010年、2013年、2016年和2019年的空間相關(guān)圖。在2010年的圖中，天津和廊坊對其他城市產(chǎn)生了“高—高”的影響，承德市則對周圍的城市產(chǎn)生了“低—高”的影響，石家莊市和衡水市則對周圍城市產(chǎn)生了“低—低”的影響，其余城市之間則相對不明顯。在2013年的圖中，北京、天津、承德三市對其他城市產(chǎn)生了“高—高”的影響，廊坊市對其他城市產(chǎn)生了“低—高”的影響，而石家莊、邢臺、衡水三市則對其他的城市產(chǎn)生了“低—低”的影響。在2016年的圖中，北京、天津、廊坊三市對其他的城市產(chǎn)生了“高—高”的影響，承德對其他的城市產(chǎn)生了“低—高”的影響，石家莊、邢臺和衡水三市依舊產(chǎn)生了“低—低”的影響。而在2019年的圖中，天津市對周圍城市產(chǎn)生了“高—高”的影響，廊坊和承德兩市對周圍城市產(chǎn)生了“低—高”的影響，石家莊、邢臺和衡水對其他的城市產(chǎn)生了“低—低”的影響。

圖3 2010空間相關(guān)圖

圖4 2013年空間相關(guān)圖

圖5 2016年空間相關(guān)圖

圖6 2019空間相關(guān)圖

三、結(jié)論及建議

通過以上分析可知，北京和天津周圍的諸多城市，受到了京津房價的正向影響，房價亦水漲船高，但由于這些城市本身的經(jīng)濟條件和工資水平難以與京津地區(qū)相提并論，使得居民買房的負(fù)擔(dān)被進(jìn)一步地加重，并逐漸抑制到當(dāng)?shù)氐南M和投資的數(shù)量，從長遠(yuǎn)來看不利于經(jīng)濟的發(fā)展。可見，雖然京津冀地區(qū)一直是我國經(jīng)濟增長的重要區(qū)域，但實際上，京津冀內(nèi)部的發(fā)展一直不甚平衡，區(qū)域內(nèi)部的差距較大，從而引起包括住房在內(nèi)的一系列問題。為了促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟的均衡發(fā)展，本文建議如下。

（一）做好住房統(tǒng)籌規(guī)劃

首先，在財政預(yù)算中，政府應(yīng)做到“取之于民，用之于民”，做好住房保障工作，提供更多的廉價房、公租房，保證更多的人能夠買得起房、住得起房，做好人民的堅強后盾。其次，大力發(fā)展教育、醫(yī)療事業(yè)，為居民提供更好的教育、醫(yī)療保障，降低其生活成本，提高購房能力。最后，因地制宜制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，避免盲目炒房，杜絕不合理的競標(biāo)，規(guī)劃好城市用地，控制好城市人口，保證城市的人口與實際的承載能力相互協(xié)調(diào)。

（二）促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展，既是促進(jìn)公平主義的需要，又是增加區(qū)位優(yōu)勢，保持區(qū)位活力，實現(xiàn)區(qū)位可持續(xù)發(fā)展的必然選擇和必由之路。京津冀地區(qū)是我國重要的經(jīng)濟區(qū)位，其區(qū)域內(nèi)坐擁北京、天津兩大直轄市，但是在此基礎(chǔ)上，京津冀地區(qū)內(nèi)其他城市的發(fā)展則相對滯后，尤其是環(huán)繞北京周圍的城市，“虹吸效應(yīng)”較為明顯，即在經(jīng)濟發(fā)展水平遠(yuǎn)低于北京、天津的前提之下，勞動、資本等要素大量地往北京天津聚集，使得當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展水平相對滯后，并且由此形成了惡性的循環(huán)。但是由于這些城市毗鄰京津，在京津冀一體化的背景下，尤其在雄安新區(qū)建設(shè)的引領(lǐng)下，這些城市顯現(xiàn)出了明顯的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Γ参艘欢康耐顿Y并帶來了新的就業(yè)崗位。為了進(jìn)一步推進(jìn)這一發(fā)展勢頭，應(yīng)進(jìn)一步協(xié)調(diào)資源在京津冀地區(qū)的合理配置，加快區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級，合理發(fā)展以服務(wù)業(yè)為核心的第三產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)步推進(jìn)第一、二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的融合與互動。

（三）激發(fā)區(qū)域創(chuàng)新活力

創(chuàng)新是一個民族的不竭的動力，通過科技創(chuàng)新，可以加快區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的速度和進(jìn)程，從而脫離經(jīng)濟發(fā)展對于房地產(chǎn)的依賴程度，并在此前提下形成屬于自己的新的比較優(yōu)勢。京津冀地區(qū)本身人口眾多且基礎(chǔ)雄厚，國內(nèi)多所重要院校和研究機構(gòu)坐落于此，形成了得天獨厚的創(chuàng)新優(yōu)勢。所以應(yīng)以創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展，為此，政府應(yīng)該出臺一系列政策吸引創(chuàng)新型人才的加入，以提高科技創(chuàng)新能力，帶動整體區(qū)域經(jīng)濟的騰飛。

結(jié)束語：

綜上所述，近些年，京津冀地區(qū)的房價收入比整體呈上升趨勢，不同城市之間的房價收入比具有一定的相關(guān)性，并表現(xiàn)出不同的樣態(tài)，從一個側(cè)面反映出這一區(qū)域內(nèi)部發(fā)展的不平衡狀況。可見，在京津冀一體化的時代背景下，消除內(nèi)部差距，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展仍然是長期而又艱巨的任務(wù)。為了改變這一狀況，需要在統(tǒng)籌住房政策的基礎(chǔ)上，加快區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級，以創(chuàng)新驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展，促進(jìn)一體化目標(biāo)的實現(xiàn)。