試論新冠疫情背景下的不可抗力與情勢變更

張振浮 姜明玉

摘要：在新冠疫情的影響下，國內B2C模式下的長期租賃公寓市場所受影響到達“深水區”。在B2C房屋租賃模式向下，絕大多數長租平臺都產生難“渡劫”的運營現狀，房屋委托價格和租賃價格倒掛更是直接引發了大量的房屋租賃糾紛。而新冠疫情一般情況下構成不可抗力，也可構成情勢變更。不可抗力和情勢變更可能造成一方當事人的責任免除或者是部分免除、獲得解除權和修改合同等權利。于司法實踐中，許多長期租賃合同的承租人在利益上受到重大損失，而導致房屋租賃合同的合同目的無法實現或者是構成對價障礙。

關鍵詞：新冠肺炎疫情 房屋租賃 B2C模式 情勢變更 不可抗力

一、問題的提出

自2020年1月以來，新冠肺炎疫情的爆發，使長租公寓市場遭受前所未有“寒潮”期。而此時，房屋承租人能否以新冠疫情及其政府的防控措施作為不可抗力請求解除或變更房屋租賃合同并免于承擔法律責任便是成為一個熱點問題。而法院在司法實踐上，一方面盡可能維護合同效力，一方面更加深刻地理解不可抗力和情勢變更原則的真意。

不可抗力與情勢變更兩者之間的法律關系交叉較大，外延以及內涵等方面都具有模糊性和不可確定性。本文以借B2C長租公寓市場之中的典型糾紛作為切入點，并對長租合同糾紛做分析整理以及對不可抗力與情勢變更做類型化分析，以此為房屋租賃合同中合同解除或變更權利的適用問題提供借鑒。

二、新冠肺炎疫情與不可抗力

不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。如包括地震、臺風和軍事行動等一系列自然現象或社會現象。即不可抗力需要滿足兩大要件，一是不可預見的偶然性，二是不可控制的客觀性。

學界存在“主觀說”“客觀說”和“折中說”三種學說。但按照其中任一種學說，新冠肺炎疫情都能過被認定為不可抗力。不過新冠肺炎疫情是否一定構成不可抗力，也必須結合其具體案例，不能一概而論。如不可預見這一點，便是對于不同的當事人、地點、時間等客觀因素有著很大的區別，在疫情來臨時，醫生、護士等醫療系統工作人員便有著比普通人更高的敏銳度;而在疫情的重災區武漢與疫情病例的地區比起，那么武漢地區對其疫情的突如其來便是不可預見;筆者認為于新冠疫情爆發初期之時，便是屬于不可預見，而在各地都開始建立健全防疫措施時，就不屬于不可預見這一構成要件。

三、不可抗力與情勢變更

首先，不可抗力與情勢變更并不是涇渭分明、截然分立的，二者之間也存在交叉地帶與競合部分。上文有細論不可抗力，在此不再贅述。而情勢變更的具體規定系于《民法典》第五百三十三條規定：“合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商。”該條特別指出，情勢變更既非不可抗力，不屬于商業風險，這就在外延上完全割裂了情勢變更與不可抗力的關系。“變更”僅指合同賴以成立的環境或基礎發生異常之變動，倘若對雙方履行合同影響輕微，則不構成情勢變更。

二者之間的不同在發生原因上、時間上、效果上便有著極大的不同。在發生原因上，不可抗力是導致合同履行不能，而情勢變更為繼續履行合同會造成合同雙方顯失公平;在時間上，不可抗力是不可抗力事件的發生須在合同成立并生效后至履行完畢前，且排除遲延履行后的期間，而情勢變更的觸發事件需發生在合同有效存續期內，即事實發生于合同成立之后，履行之前。在效力上，不可抗力中合同履行不能一方當事人全部或部分免責，而情勢變更將會引出兩種法律效果，且這兩種法律效果具有先后順序，即先協商后訴訟或仲裁。

四、新冠肺炎疫情與B2C模式下的長租公寓

（一）B2C模式下的長租公寓概念

B2C（Business To Customer）模式下的長租公寓是指企業直接面向客戶，利用因特網進行全部的公寓租賃等貿易活動，即在網上將信息流、資金流、商流和部分的物流完整地實現連接。

（二）新冠肺炎疫情下長租公寓市場典型糾紛及其分析

疫情下，長租公寓市場出現如下兩個典型問題：

1.長租公寓業主明確拒絕向運營方提供“免租期”，但公寓平臺還是單方面以“不可抗力”為由為其設置了30天的“免租期”。甚至未主動告知業主就直接執行了免租安排。在公寓平臺的強制免租期之下，對于承租者是明顯偏失公允的，應與業主充分溝通，保證合同的意思自治以及公平。

2.目前，很多長租公寓平臺采“二房東”分散運營模式，即長租公寓運營方從分散的房屋業主手中取得房源，經過標準化改造或裝修后再進行轉租，從而賺取租金差價。疫情造成某些運營方無法正常開展經營獲取收益，要求業主方減免租金。首先，金錢債務無履行不能之問題，債務人不得以不可抗力為由尋求免責。在運營方的資金鏈條出現問題，筆者認為其固定的租金支付義務并不因經營狀況的惡化而隨之改變。租賃平臺上述行為，勢必加重了業主方的履約風險，即變相的改變合同的權利義務，是與契約精神所不容的。

五、結語

新冠肺炎疫情的爆發，是屬于雙方當事人不可預見、不可避免和不可克服的客觀存在。而新冠肺炎疫情以及其防控措施必然會導致合同履行存在影響，但并不是所有合同都會受其影響，如可預見、可避免、可克服的情況時就不再歸屬于不可抗力。判斷其是否為不可抗力，與其合同訂立時間、履行地點、雙方當事人有直接關系，不能一概而論。而新冠肺炎疫情構成不可抗力，也并不會排除其構成情勢變更的可能性。這意味著合同目的無法實現，可能適用情勢變更。

參考文獻

1]李艷艷.長租公寓“渡劫”[J].中國企業家，2020（08）：80-83.

[2]郭莉莉，顧洪銘. 新冠疫情下房屋租賃合同糾紛的法律分析[N]. 江蘇經濟報，2020-12-12（A03）.

[3]韓富鵬.新冠肺炎疫情糾紛處理中不可抗力與情勢變更的適用[J].政法學刊，2020，37（05）：49-60.

[4]俞越.疫情背景下C2C在線短租法律問題研究[J].上海房地，2020（09）：51-55.

[5]胡啟迪.不可抗力與情勢變更競合情形下的法律適用[J].南陽理工學院學報，2021，13（01）：43-48.

[6]周瓊芳，張全斌.合同履行障礙之不可抗力與情勢變更研究——以新冠肺炎疫情為例[J].當代經濟，2020（09）：104-106.