試論房地產企業稅務風險防范及應對策略

付公正

摘 要：隨著國民經濟高速增長，廣大居民的收入快速增加，購房需求也與日俱增，在此環境下房地產企業的發展速度也隨之快速增長。作為對民生穩定有較大影響的房地產企業，近年來發展勢頭迅猛，企業的收入和稅收都不斷攀升，因而房地產企業也成為了稅務主管部門的重點關注對象。目前，房地產企業在經營過程中，面臨激烈多變的競爭環境，隨之稅務風險也有所增加，企業的高投資、資金回籠慢等都會對稅收產生影響。本文以房地產企業稅務風險防范和應對為核心，分析企業具體的稅務風險，而后闡述當前企業稅務風險管控現狀，嘗試提出企業防范應對稅務風險的有效策略，進而達到提升企業防范稅務風險能力、使企業稅務處理方案更為合規的目的。

關鍵詞：房地產企業;稅務風險;防范及應對

自“營改增”在國內房地產行業、建筑行業等試點推進以來，房地產企業從營業稅中脫離，正式步入增值稅時代。房地產開發具有投資資金數額大、項目分布地域廣、項目運行環節多、項目整體建設周期長等特點，使得房地產企業涉稅事項多，種類豐富，制定稅務方案的難度頗高，稅務風險一直伴隨著企業的經營管理。而房地產企業要實現長期健康發展，就需要考慮經濟效益與稅務風險管控間的關系，企業的風險管理部門應當高度重視稅務風險防范和應對。

一、房地產企業面對的稅務風險分析

房地產企業面對的稅務風險主要有以下幾個方面：首先是項目開發初期的土地獲取環節，企業在此階段的投資金額在整體項目開發投資中比重最大，企業獲取土地的方式有多種，如土地轉移，簽訂合同時未能按照期限申報繳納契稅引發稅務風險;拆遷安置中費用核算不準確而引發稅務風險。其次，房地產項目建設階段，此階段企業涉及多個產業鏈上游單位，如建筑企業、設計企業等，因此是否保證成本支出取得規范、完整的發票是這一階段的主要稅收風險。項目建設階段的成本核算和收入核算準確則會引發漏稅風險，影響稅務機關對企業的印象。最后，房地產項目交付結算環節，企業從稅務層面對項目進行清算，之前累積的稅務風險很有可能在此環節爆發，而且一旦企業對交付環節的稅負處理不合理，則會加劇稅務風險，進而影響企業的經濟利益。

二、房地產企業管控現狀

（一）稅務風險管控體系不完善

房地產企業的經營以及項目開發都需要耗費大量的流動資金，企業的稅負較大，企業負責稅務處理的財務部門需要做好稅務籌劃，根據相關的稅收優惠政策科學合理地避稅，減輕企業的稅負壓力。但是從目前的實際情況來看，首先，企業在稅務管理過程中，缺乏稅務風險防范意識，財務管理部門將更多的精力放在價值創造和成本控制方面，稅務風險管理不到位。其次，企業的稅務風險管理體系中制度覆蓋不全面，稅務風險的識別和評估缺少制度規范，房地產企業面對的稅務風險識別和評估不及時，難以準確判斷稅務風險類型以及影響范圍，進而導致稅務風險應對措施缺乏科學性。最后，稅務風險管控是一項專業性較強的工作，必須要由專業的人才來完成，房地產企業的財務人員在處理財務工作和稅務問題時，顯然更擅長財務工作，對稅務風險管控方面的內容了解相對不充分，房地產企業內部稅務風險管控人才短缺。

（二）企業內部控制缺乏科學性

房地產企業的內部控制是保障企業穩定經營的關鍵，內部控制在防范稅務風險的同時還可保證企業的經濟利益不受損。內部控制對稅務風險發揮作用，需要房地產企業制定科學合理的業務管理流程以及制度，對各項經濟行為進行規范，并且實施全過程的稅務風險管理。但是從實際情況來分析，房地產企業在內部控制體系的支持下，對稅務風險進行了事前預測和事中監督控制，但是未能進行事后跟蹤，稅務風險的責任主體不清晰，影響稅務風險的應對措施制定。

（三）企業的業財融合速度較慢

業財融合是新經濟常態下房地產企業發展的必然趨勢，加強財務部門與業務部門的溝通協作可有效提升企業的經營效率。從稅務角度來分析，業務與財務之間有千絲萬縷的聯系，業務負責項目開發建設以及銷售，每一項業務活動基本都與稅務有關，而財務部門則負責項目資金籌劃和管理，同時也進行稅務籌劃，但是企業的業務與財務融合不到位，仍然存在溝通效率低的問題。在管控稅務風險過程中，由于業財部門融合慢，業務部門難以及時掌握稅收相關政策，財務部門在制定稅務籌劃過程中與業務部門的溝通也存在問題，房地產企業合理避稅、減少稅負壓力的目的實現進度緩慢。

三、房地產企業稅務風險防范及應對策略

（一）切實完善稅務風險管控體系

房地產企業應當切實完善稅務風險管控體系，這是防范稅務風險的關鍵，首先，企業要自上而下強化稅務風險管控意識，不斷強調風險控制的重要作用，在企業內部通過有效方式發布稅務風險防控要點和準則，如會議、文件等方式。房地產企業財務部門、項目部門、行政部門等負責人需要做好表率，高度重視并配合企業的稅務風險管控工作，夯實基礎。其次，健全稅務風險識別和評估機制，房地產企業根據稅務相關政策對稅務籌劃內容進行比對，提前發現稅務籌劃中的不合理之處，及時更正，同時及時識別已經產生的稅務風險，并且根據稅務風險類型、影響范圍、造成的后果制定風險等級，識別風險后對其進行評估，確定等級，然后稅務風險管理部門結合實際制定風險應對措施，最大程度的降低稅務風險對企業的影響。最后，房地產企業需要結合國家政策培養符合要求的專業性稅務管理人才，房地產企業制定科學的人才培養計劃，從企業內部抽取符合人才培養條件的員工進行專項指導培訓，保證其掌握最新的稅務法律、政策，能夠增強稅務籌劃意識，具備稅務風險識別判斷能力，有效防范稅務風險。

（二）健全內部控制制度，監督各個經營環節

內部控制一直是企業防范風險的有效手段，因此房地產企業在防范稅務風險過程中，應該運用內部控制。首先，房地產企業要做好稅務籌劃，站在企業戰略發展角度開展稅務籌劃。稅務籌劃將企業的發展戰略和當前實際經營情況作為基礎，實現科學合理的避稅。其次，在財務管理部門內部設置獨立的稅務管理崗位，該崗位要定期與企業的項目部門和其他業務部門溝通涉稅事項，同時不定期的審核企業稅務處理工作，及時發現稅務風險。最后，加強內部控制流程建設，梳理房地產企業的業務流程，對土地獲取環節、銷售環節等容易發生稅務風險的環節進行嚴格監督控制。而且企業的所有經濟業務必須要保障發票完整，涉及增值稅事項要提供“營改增”政策要求的專用發票，減少企業的增值稅和所得稅風險。

（三）加快業財融合，強化業財部門在稅務管理方面的溝通

房地產企業加快業財融合是目前的重要任務，企業需要打破業務部門和財務部門之間的障礙，搭建溝通渠道，便于業務部門向財務部門實時反饋項目建設進度、支出、收入等信息，從而財務部門可以進一步更新應繳稅款信息。財務部門將稅務相關的優惠政策“翻譯”之后傳遞給業務部門和其他部門，強化其稅務風險意識，業務部門與財務部門以合理避稅為目標共同努力。財務部門與業務部門在稅務風險管控中加強溝通，能夠制定科學的稅務風險防范對策，降低稅務風險對企業經濟的影響。

（四）與稅務機關保持良好溝通，掌握最新的稅務政策

房地產企業每月繳納的稅負額度高，涉稅種類多，所以房地產企業要與所在地區的稅務機關保持良好溝通，并且根據國家稅收法律和稅務機關的要求，對企業的稅務管理進行改革，整改稅務風險應對策略。房地產企業與稅務機關溝通可減少理解稅務政策不準確而導致的漏稅風險。房地產企業內部稅務改革過程中出現的不規范行為可被稅務機關及時指出，并提出有效意見，房地產企業在稅務機關的指導要求下，對稅務風險防范和控制水平有效提升。房地產企業的財務部門和業務部門以及其他部門都應當全面了解并掌握最新的稅收政策，確保稅收政策可以普及到基層員工，深入理解學習“營改增”政策，根據其中的變化，推進稅務管理改革，掌握“營改增”政策對企業稅務管理帶來的影響，利用針對房地產行業的稅收優惠政策合理避稅，提升稅務風險防范水平。

（五）加強稅務管控信息化建設

房地產企業可通過稅務管控信息化建設應對稅務風險，企業可以從以下兩個方面入手：第一，梳理并完善稅務管理信息化流程，即稅務信息采集整合、稅務信息加工處理、稅務信息分析判斷、稅務信息溝通交流以及信息共享傳遞，各個流程缺一不可，必須要保證稅務管控信息化流程的完整，保證企業的稅務籌劃工作順利推進。例如，某公司搭建信息管理平臺，分別設立兩個功能模塊用于獲取采集內外稅務信息，該功能模塊主要利用影像掃描系統和大數據抓取技術獲取內外信息，并且構建內部數據庫，該公司利用信息系統進行信息處理分析，準確預測了稅務風險，基于風險產生原因制定了有效的解決措施，該公司的稅務風險管理效果卓著，整體經濟效益穩步增長。與此同時，房地產企業還應當建立稅務風險監督系統，全過程的實時監督各個涉稅事項，房地產企業具體可以與軟件公司合作開發監控系統，并且盡量開發自動化監控系統，避免人為干預監控結果。房地產企業的監控系統需要通過接口與財務系統、項目業務系統、稅務資料數據庫連接，企業通過監控系統可實時檢查稅務風險，同時進行風險預警，為企業制定稅務風險應對措施留有反應時間。

四、結語

綜上所述，房地產企業作為國家財政收入的關鍵企業，應當高度重視稅務管理，特別是要重視稅務風險防范與應對，提前預測稅務風險，制定準確的稅務風險防范應對策略。房地產企業在經營發展過程中需要不斷強化稅務風險管理意識，加強企業內部控制管理和業財融合建設，規范企業的業務流程，促進業務與財務融合，獲取全面且準確的稅務信息，做好稅務籌劃，同時準確理解稅收政策，在合理避稅過程中防范稅務風險。

參考文獻：

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