房地產財務管理運作機制創新研究

張靜

摘 要：近年，隨著我國城市化快速的發展，在城市內大量開發商房，給房地產企業帶來更多的發展機會，但是國家政府部門也制定了嚴格發展調控政策，給地產行業帶來更大的運營壓力。地產公司如雨后春筍般涌現，地產公司數量增多，加劇行業的競爭。同時，地產項目的開發時間長，投入資金大，要在項目建設中，保持資金鏈的穩定。因此，地產公司都比較看重財務工作，當前地產公司內部財務工作普遍存在的問題，財務管理機制不完善，財務制度漏洞較多，融資渠道不健全，預算體系不完善，而且財務核算、財務分析、財務決策的相關機制缺陷較多。地產公司就在未來，加大財務管理運營機制的創新力度，來提高地產公司財務管控水平。

關鍵詞：房地產;財務管理;創新

近年，國內地產行業已經成為了推動區經濟穩增長重要引擎，在面臨激烈地產行業競爭中，地產公司要提升自身經營效益，提高自身核心競爭優勢，提高對財務資金控制水平，使財務數據、財務決策更加科學，才能夠應對外部市場激烈競爭帶來各類挑戰，使財務資金運作更加穩健，也能夠使地產公司平穩發展。

一、房地產財務管理工作存在的問題

（一）財務管理思想觀念滯后

目前，有些地產公司的經管理人員在做出操作決策時，只是憑借自己過去的管理經驗來制定決策，而且經營決策人員并沒有充分利用財務信息，人員操作思想觀念比較落后，現代化的財務決策、財務預測、財務分析并沒有運用到實際的項目開發投資決策和運營中來。管理人員決策缺乏真實的財務數據信息的支持，從而造成財務決策不夠科學，部分財務人員的思想觀念比較落后陳舊，不能夠接受最新型的管理會計、全面預算等相關新型思想，導致現有財務工作滯后性較大。

（二）缺乏財務成本的管控

成本管理需要大量得出數據來做支撐，國內的地產公司對于項目開發成本管理方法使用積極性不高，地產公司不太愿意花費更多的人力物力去做出成本預測分析，這就會導致地產項目投資決策缺乏更多的科學依據，也對項目日常運營帶來很多的影響。

（三）資金管理財務監控欠缺

國內地產公司的財務制度，并沒有有效對現有地產項目的資金結構和運作做出可行性的研究分析，許多地產公司追求多元化的運營，在企業內部存在大量的短期債務，這就給地產公司運營帶來更多的償債風險。部分地產公司內部資金管理制度不健全、不完善，在財務監控方面缺乏必要的管理制度，及資金管體系不健全，也會給企業內部的資金控制帶來很大的難度和壓力。

（四）財務管理涉及面較多，管理難度大

地產公司與其他企業有著顯著的區別，由于地產項目開發建設涉及到的資金額度較大，需要地產公司儲備大量的運營資金。在項目建設中，由于各項作業環節復雜，項目關系變得更加更復雜，在做出各類財務管理決策時，都要進行反復地論證，這也就無疑增大了財務管控難度，同時也使企業內部所承擔風險進一步激增。

二、房地產財務管理運作機制的創新研究

（一）建立健全現代化企業經營管理制度

在地產公司內部，要求產權分類，經營管理工作制度化發展，在地產公司內，要使所有的運營活動都能夠處于制度的監管狀態下，為企業的經營活動、財務活動提供更多的政策制度支持。建立現代化企業法人治理機制，構建財務戰略，財務管控策略及財務管理體系。

（二）增強成本的管理

地產公司要組織財務人員制定成本核算、成本管控制度，由財務人員對企業內部運營的成本數信息進行及時地記錄，整理核算分析，即計入到財務報表上。引入現代化成本管控方法和管控策略，預測未來可能發生的成本，科學地配置項目投資開發資金，并做好投資管理，對資金運作要加強實時的監管，保證財務人員都能夠了解到資金運作狀態信息，以避免地產公司項目投資受到更多的損失。此時，還要進行成本的分析，總結經驗教訓，對不足的問題還需要加以改善處理，提高成本的管控效率，健全成本管控制度體系，才能夠為地產公司企業節約更多資金，提高資金的利用效率。

（三）建立健全內控管理制度和管理流程

內控機制是地產公司財務管控的重要工具，在公司內部建立完善財務內控機制，并落實財務內控方案，才可以降低企業運營中的財務風險，并使各類財務活動更加規范有序高效。將企業內部的財務工作以制度化方式來沉淀下來，并且財務工作人員還要根據公司制定財務規章制度，執行各類財務核算、財務分析、財務決策制度，并構建財務管理工作、投資決策、經營管理、監督等相互制約制衡的運營管理機制。在公司內部，還需要組建審計部，充分發揮審計監察的作用，實現對所有運營活動的審計監察和財務審計監督。

（四）實現財務信息化管理

在地產公司內部，建立財務信息管理平臺，并使財務信息平臺與其他的項目開發平臺、投資決策平臺、業務平臺相聯系，實現各業務數據信息的共享，保證數據傳遞更加精確，同時也能夠降低企業的綜合運營成本。建立企業內部數據收集和分析機制，高效地分析地產公司內部有效財務數據，并剔除一些無效信息，對這些有效的信息做出深度的挖掘，才能為高層領導提供更多投資決策依據，保證企業高層領導的財務決策更加準確，符合地產公司項目運營實際，也能夠應對外界地產公地產行業變化波動帶來的挑戰。

（五）建立全面預算管理體系

在地產公司內部制定預算管理機制，零基預算、滾動預算等方法，并提高所有職工參與預算工作的熱情，在預測方案編制的時候，就需要引導所有的職工都參與到預算方案的編制中。制定預算目標和預算計劃，并且企業要組建預算部，給預算部賦予一定的工作職責和工作權限，并加強預算部工作人員對于各業務部門預算執行的監督檢查。以預算作為基礎，來對各業務部門進行考核，才能夠達成公司未來的經營目標。以地產公司未來發展戰略作為支撐，設置預算目標，并將預算目標與企業年度的經營計劃相聯系，將預算目標分解到各部門，來作為該部門年度業績的考核主要指標。給予預算工作更多的獎懲措施，制定預算獎懲機制，對于大力執行預算工作的人員給予更多的物質獎勵，然而對于那些沒有達到預算目標的工作人員，要給予更多的懲罰，同時地產公司還要制定預算調整機制，結合外部市場和公司經營計劃的變動來合理調整。要將調整后的預算方案，提交給公司高層領導審批，避免隨意地調整預算計劃和預算目標，而使預算喪失了原本的嚴肅性。

（六）優化設計融資管理制度

在地產公司的項目開發中，大多數的開發建設工作要依賴于銀行資金貸款，才能夠獲得項目開發的資金。地產公司要逐步拓寬自身融資渠道，組織人員設計融資方案，及引入外部高端的融資人才。地產公司要從目前的銀行貸款，逐步向地產信托和房地產的投資基金等方面發展，滿足項目開發融資多元化的需要，制定融資計劃、融資方案，及不斷優化完善融資機制，使公司地產項目的開發運作資金鏈更加穩定。

三、結束語

地產公司穩健的發展，離不開完善的財務管理運行機制，同時財務管理制度是保障財務工作合規發展的一個重要基礎。在當前地產行業競爭激烈的背景下，要想使財務管理工作更加合規，就要由高層領導人給予財務制度編制工作更多的政策支持、人才配備，要定期給財務人員開展財務培訓，提高人員的專業能力。根據外部地產市場和國家地產行業調控政策變化，來不斷對財務管理機制進行創新。制定財務成本的管控機制，優化設計財務核算機制、財務分析制度和財務決策制度，不斷優化完善內控管理機制和管理流程。地產公司要實現信息化的管控，建立全面預算管控體系，進一步去擴大融資的渠道，融資的路徑，并強化對財務稅務的風險防控。建立預算管理機制，組建預算部，引入全面預算管理思想理念，并加大對各部門的預算考核，來實現對資金的監管，及合規地利用財務資金，提高資金利用效率，減少公司財務風險。

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