土地一級開發(fā)成本控制的內容及其相關策略探討

劉偉珍

摘 要：隨著現(xiàn)代社會的不斷發(fā)展，針對城市的規(guī)劃建設也在不斷發(fā)展和完善。城市規(guī)劃建設中，土地一級開發(fā)是目前最為凸顯的內容。土地一級開發(fā)主要是土地在出讓運用前的開發(fā)和建設，涉及的內容較多、程序較復雜、資金需求量大;同時，土地一級開發(fā)往往與地區(qū)的經(jīng)濟效益息息相關。因此，在土地一級開發(fā)中，對土地一級開發(fā)成本進行有效的管理和控制，有利于合理降低土地開發(fā)中的成本費用，提升土地一級開發(fā)的經(jīng)濟效益。本文主要探討土地一級開發(fā)成本控制的內容及其相關策略。

關鍵詞：土地;一級開發(fā)成本;內容;相關策略

土地一級開發(fā)過程中，開發(fā)建設主體需清楚的掌握土地一級成本控制影響的主要因素，通過因素分析，采取有效的策略控制土地一級開發(fā)成本。同時，在土地一級開發(fā)成本的控制上，一方面，開發(fā)建設主體應落實好土地一級開發(fā)的財務管理工作，從各項成本費用上進行清楚地核算，合理、科學的控制土地一級開發(fā)的成本;另一方面，開發(fā)建設主體應審時度勢，依據(jù)當前的政策制定相應的成本管理制度，促使成本管理能夠有效地進行實施。

一、土地一級開發(fā)成本控制的內容

（一）土地一級開發(fā)成本的概念

土地一級開發(fā)主要是城市規(guī)劃建設中，政府或者授權委托的開發(fā)建設主體對于劃定區(qū)域的城市土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地進行一定的征地、拆遷、安置、補償，同時在地塊區(qū)域內，按規(guī)劃要求進行市政基礎設施配套建設，最終促使區(qū)域符合“六通一平”的土地建設條件，然后將土地進行轉讓或二級開發(fā)的過程。土地一級開發(fā)成本是在宗地進行征地、拆遷、安置、補償和市政基礎設施配套建設過程中，產(chǎn)生的各項成本和費用。

（二）土地一級開發(fā)成本的組成

土地一級開發(fā)成本主要由項目前期勘察設計及前期工作費、征地拆遷安置補償費用、公共基礎設施配套（含道路、小學、幼兒園、綠化設施、垃圾站等）建設費用、利息、不可預見費、業(yè)務工作費用和產(chǎn)生的相關稅費等組成。

（三）土地一級開發(fā)成本的特性

土地一級開發(fā)資金需求集中，資金量大。土地一級開發(fā)中多為“城中村”項目開發(fā)，拆遷面積大、拆遷人口密集，涉及拆遷安置補償資金也就相應增多。以湖南某園區(qū)土地一級開發(fā)成本調查測算為例，征地拆遷安置補償費用在土地一級開發(fā)成本中占比最高，達成本總額的50%左右，因此，在土地一級開發(fā)中征地拆遷安置補償需要的資金量非常大。同時，按照現(xiàn)行征地拆遷政策，項目啟動初期，需到位總項目拆遷估算資金的80%，剩余資金也需在項目概算審批后，按概算批復金額補齊。另土地一級開發(fā)資金需要項目在完成征地拆遷安置補償、土地整理和基礎設施配套建設且土地出讓后，方可收回前期投入資金，資金占用時間長。因此，土地一級開發(fā)中征地拆遷安置補償資金不僅需求量大，而且資金需求相對集中，資金占用時間也較長。

土地一級開發(fā)涉及范圍廣、項目多、周期長。為提高土地的綜合利用程度，降低土地一級開發(fā)成本，形成規(guī)模開發(fā)效益，土地一級開發(fā)往往是對一定區(qū)域或片區(qū)內的土地進行集中開發(fā)，涉及土地面積范圍廣。因開發(fā)范圍廣，涉及的拆遷項目、公共基礎需配建的工程建設項目也較多，項目建設和監(jiān)管要求也會更加嚴格。同時，土地一級開發(fā)中的征地拆遷項目，因涉及拆遷人口密集，涉及拆遷遺留問題較多，情況復雜等，導致項目拆遷騰地時間均較長。另公共基礎配套項目因工程量較大、技術復雜等，項目運作周期一般也比較長。

二、土地一級開發(fā)成本主要影響因素

在土地一級開發(fā)成本的控制中，影響土地一級開發(fā)成本因素有很多，涵蓋有經(jīng)濟政策、地方政府的執(zhí)行力等，無論是哪方面的因素，都需要土地一級開發(fā)項目建設主體能揚長避短，并采取有效的措施規(guī)避土地一級開發(fā)成本出現(xiàn)失控現(xiàn)象。

（一）相關經(jīng)濟政策的影響

在土地一級開發(fā)中，影響土地一級開發(fā)成本的經(jīng)濟政策主要包含有征地、拆遷、安置補償政策，土地收儲、管理及出讓政策、房地產(chǎn)行業(yè)相關政策等。在這些經(jīng)濟政策中，任何一個經(jīng)濟政策的調整，都可能影響土地一級開發(fā)的成本預算，也會使得土地一級開發(fā)成本產(chǎn)生變動。因此，在土地開發(fā)成本管理中對于經(jīng)濟政策的把握就顯得非常重要，需要時刻關注相關經(jīng)濟政策的發(fā)展，及時根據(jù)政策調整標準成本，確保土地一級開發(fā)成本的可控。

（二）政策的公開透明和相關部門的執(zhí)行力

土地一級開發(fā)中涉及項目多、程序復雜，存在的征地、拆遷和項目建設手續(xù)的申請、審批環(huán)節(jié)也較多，審批時間也相對較長。同時，征地拆遷過程中，拆遷情況的評估、拆遷群眾的政策理解度以及安置房的建設等，均影響著土地一級開發(fā)建設工作的開展。因此，在土地一級開發(fā)中，越是公開透明的審批政策和拆遷政策，地方相關部門的政策執(zhí)行力也越強，項目拆遷和建設工作開展的也越順利，土地一級開發(fā)成本也就更加可控。

（三）資金量及資本運作管理水平

土地一級開發(fā)所需的資金量較大，若開發(fā)建設主體自有資金或財政安排的土地一級開發(fā)資金較低，會導致項目土地一級開發(fā)過程中資金不足，項目停滯，導致土地一級開發(fā)時間過長，從而增加土地一級開發(fā)成本。同時，在土地一級開發(fā)中，資金支付密集且復雜，開發(fā)建設主體的資本運作能力、項目管理水平、成本控制水平等，都是影響土地一級開發(fā)成本的原因。

三、土地一級開發(fā)成本控制的相關策略

（一）依據(jù)政策現(xiàn)狀，制定標準管理模式

在土地一級開發(fā)成本控制中，要根據(jù)當前政策的現(xiàn)狀，制定科學、合理地標準管理模式，便于對成本進行管理控制。一方面，在土地一級開發(fā)中涉及的政策較多，針對各項影響土地一級開發(fā)成本的政策因素，應依據(jù)政策制定標準的管理制度，對于土地一級開發(fā)的各個項目的費用成本進行控制，促使土地一級開發(fā)過程中成本整體可控。另一方面，開發(fā)建設主體應規(guī)范自身制度建設，制定標準的項目管理制度、財務管理制度和成本控制制度等，促使土地一級開發(fā)項目管理更加標準、財務管理更加規(guī)范、成本控制更加嚴謹。在決策管理中，應制定標準的決策審批制度，只有建立完整的決策審批制度，才能有助于保障開發(fā)建設主體決策的正確性，確保土地一級開發(fā)的成本可控。在內部管理中，應規(guī)范內部管理制度，加強績效考核等措施管理，促進工作的規(guī)范性，增強成本控制管理的有效性。

（二）加強成本測算，深化成本控制力度

土地一級開發(fā)的成本控制中，應加強土地一級開發(fā)成本測算工作，深化土地成本控制力度。在土地一級開發(fā)建設前期，應對土地一級開發(fā)成本中的每一項成本，從前期費用、征地拆遷資金、項目建設費用到土地一級開發(fā)的相關稅費及財務費用，均進行科學合理、精細化的詳細測算工作，成本測算越科學、合理、精細，越有利于土地一級開發(fā)建設過程中的成本控制。同時，在各項成本測算中，應具體到各項費用的詳細類別和費用發(fā)生的預計時間等，達到精準核算征地拆遷費用、項目建設費用，全面掌控項目征拆和建設成本。另外，依據(jù)項目征拆和建設成本的發(fā)生時間，有效的規(guī)劃土地一級開發(fā)資金需求，并制定合理的資金計劃，減少資金沉淀，有效降低財務成本。從而，全面掌握土地一級開發(fā)的整體成本。

（三）成立管理部門，有效監(jiān)管整體成本

在土地一級開發(fā)成本的控制管理中，應成立專門的土地一級開發(fā)成本管理的部門，對土地一級開發(fā)中的成本進行有效監(jiān)管。首先，在管理部門成立后，應提高土地一級開發(fā)成本管理人員的成本控制意識，只有重視成本的控制，才能促進土地一級開發(fā)成本控制的良好發(fā)展。其次，應建立成本管理制度和成本控制考核機制，土地成本管理人員只有在進行成本規(guī)范核算的同時，積極主動地關注成本控制，才能更好的把握和監(jiān)管好土地一級開發(fā)的整體成本。再次，應加強政策熟悉和操作程度，及時掌握最新政策，有效調整成本控制標準。根據(jù)經(jīng)濟政策，適時調整土地一級開發(fā)的成本控制標準，使土地一級開發(fā)的成本管理適應社會經(jīng)濟的發(fā)展和項目整體開發(fā)，從而達到成本的有效管理。最后，對于土地一級開發(fā)的各個過程，成本管理部門需要進行詳細的效益分析，分析后對其進行一定的評價，依據(jù)一定的流程進行成本的測算，讓專業(yè)的監(jiān)管人員進行核查，完善成本管理的過程。

（四）建立合作開發(fā)模式，多渠道籌集資金

土地一級開發(fā)資金需求量比較大，開發(fā)建設單位的自有資金或財政預算安排資金一般難以滿足項目開發(fā)的資金需求，為保證項目的順利開展，可以探索建立合作開發(fā)模式，多渠道籌集資金。為保障土地一級開發(fā)項目資金需求，開發(fā)建設主體應積極發(fā)揮主觀能動性，采取多渠道籌集資金滿足土地一級開發(fā)建設資金需求，如積極申請上級專項債券資金、專項補助資金等。同時，土地一級開發(fā)中部分基礎設施配套項目，可以考慮采取由開發(fā)商進行配建、合作開發(fā)、PPP等方式進行建設，爭取更多的優(yōu)勢資源注入土地一級開發(fā)中，科學合理的節(jié)約土地一級開發(fā)成本。

四、結束語

土地一級開發(fā)成本的控制能夠有效促進土地一級開發(fā)的發(fā)展，更好地把握土地一級開發(fā)的時間。在土地一級開發(fā)的成本控制中，成本的控制決定了土地一級開發(fā)能否獲得良好的經(jīng)濟效益，也關系到土地一級開發(fā)的順利進行，因此，在土地一級開發(fā)中，實施成本控制是非常重要的。

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