論房地產企業并購中財務風險防范策略建議

繆琳

經濟新常態下，房地產企業要想壯大自身的發展規模，最佳的途徑之一便是房地產企業并購。同時房地產企業并購對我國房地產行業以及市場的發展產生了一定影響。房地產企業并購過程中所產生的財務風險不容忽視，也成為了近幾年相關學者的研究重點和熱點。基于此，本文對房地產企業并購相關的概念和理論進行了論述，對房地產企業并購過程中的財務風險進行了簡析，并有針對性的提出了幾點防范策略，以此為房地產企業并購中財務風險的有效防范提供相應的支持。

一、房地產企業并購的相關闡述

（一）房地產企業并購的概念分析

房地產并購的實質是吸收被并購房地產企業的開發項目，并購一般包括兩種模式，分別為房地產股權收購和房地產資產收購。房地產資產收購是指被收購方所持有的土地、在建的工程、房屋資產的所有權直接被收購方所收購，這是一種商品交易的模式。而房地產股權收購是指目標公司的股權將由收購方以股東的身份所接管，且對目標公司的資產、人員等所有資源進行全面管理，目標公司的收益以及虧損風險由收購方所享受和承擔;協同效應的獲取以及效率的提升是房地產股權收購的主要目的。

（二）房地產并購的相關理論闡述

1.動因理論

（1）獲取更多商品房的市場份額

目前我國房地產市場主要以中小型房地產企業為主，大型房地產企業的數量較少。一些大型房地產企業在房地產行業中占有更多的市場份額，并且隨著房地產行業的不斷發展，大型房地產企業利用并購的方式可以獲取更多且更加優質的資源，可以在第一時間占據新的市場區域。此外，中小型房地產企業在競爭激烈的市場環境中也可以通過并購的方式，為自身爭取更多且更加優質的發展機會，可以在競爭激烈的市場環境中占據有利地位。

（2）可以有效降低融資的成本，提高經營效率和質量

房地產企業發展必不可少的因素是資金，資金是房地產企業發展過程中獲取土地資源、項目開發的重要支撐。目前我國房地產企業的融資渠道較為單一，融資主要以銀行貸款為主，其他渠道的融資并不成熟，并且房地產企業發展所需的資金無法按時到賬。所以，房地產企業在競爭激烈的市場環境中要想拓寬自身的融資渠道，可以通過與其他房地產企業的合作，利用出售項目和土地資源的方式不斷促進自身融資渠道的拓寬。

2.協同效應理論

（1）財務協同效應

財務協同效應具體指財務方面在房地產企業并購之后所產生的效益，如房地產企業在并購之后可以有效改善以及提高自身的現金流量和資金的有效利用率。房地產企業在發展過程中通過并購可以優化整合自身的內部資源，通過優化整合內部資源以此有效提高房地產企業的財務實力，從而在競爭激烈的市場環境中創造更多的價值，既包括獲取更高的經濟效益，又包括財務運作能力的有效提升。

（2）經營協同效應

經營協同效應具體指房地產企業通過并購不斷改善和優化自身的經營模式和管理模式以此促進規模效益的產生以及經營成本的有效降低。每一個房地產企業在發展過程中都具有自身獨特的競爭優勢和資源，通過并購房地產企業可以對并購雙方所擁有的資源進行有效整合以此獲取更多的利潤，并且可以有效利用并購雙方的競爭優勢，在競爭激烈的市場環境中實現優勢互補。

二、房地產企業并購中的財務風險

（一）價值評估的風險

房地產企業在發展過程中開展并購工作，要全面且準確的評估并購目標公司的價值。并購價格的確認會受到價值評估的準確性所影響，如果沒有準確評估并購目標公司的價值，就會對并購的價格產生不利的影響，從而使得房地產企業在并購過程中存在一定的風險。并購成功的前提是合理估價，并購企業對未來收益的大小以及收益時間的預期決定了目標企業的估價，在評估目標企業價值的過程中會出現一定的偏差，偏差在一定程度上導致了估價風險的產生。而在一定程度上財務信息分布的狀況以及質量決定了價值評估的風險。

（1）會計報表不能對所有事項以及期后事項進行準確的反映，而財務報表也僅僅只能將房地產企業某個時間節點的財務狀況、經營的效果以及現金流量反映出來，以往交易和事項是財務報表的基礎。以穩健性原則為基礎的計提準備，歷史的經驗數據以及稅法規定是實際計提比例的基礎。從而使得在房地產企業并購的過程中忽略了或者刻意隱瞞了一些重要的或有事項以及期后事項，這對準確評估并購目標公司的價值產生了不利影響。

（2）一些重要資源的真實價值以及相關重要的制度安排不能通過財務報表反映出來，如財務報表并不能全面的反映出被并購公司的人力資源以及特許的經營權等。目前在財務報表中如何全面的反映出人力資源定價模式和相關的激勵約束機制是目前房地產企業并購過程中所關注的一個重點和熱點話題。

（二）高財務杠桿的風險

房地產企業在并購過程中通常使用的并購模式為利用財務杠桿進行杠桿收購的模式，也就是房地產企業在并購過程中為了彌補自身現金流量的不足利用借貸的方式獲取更多的現金流量，利用借貸的方式彌補現金流量的不足可以有效幫助房地產企業在競爭激烈的市場環境中對財務惡化的風險以及損失風險進行有效的防范。但是，房地產企業償還債務的能力會受到高杠桿的影響，高財務杠桿在一定程度上會降低房地產企業償還債務的能力，會對房地產企業的健康可持續性發展帶來一定的負面風險。

（三）流動性的風險

現金支付是大多數房地產企業在并購過程中所采用的支付方式，而不采用股份支付的方式。房地產企業屬于資本密集型的企業，所以房地產企業在并購過程中采用現金支付的方式在一定程度上會導致自身的現金流不足，以此引發了房地產企業的流動性風險。并且，從稅收的視角看待房地產企業在并購過程中的現金支付方式，現金支付的方式由于不能對資本利得確認進行推遲，并無法對實現的資本增益進行轉移，這在一定程度上使得房地產企業在并購過程中無法享受到納稅延遲所帶來的稅收優惠。

（四）財務整合所面臨的風險

房地產企業在進行并購之后，必須要整合雙方企業的財務以及各項資源。其中，房地產企業在整合財務的過程中會面臨一定風險，財務整合過程中所產生的風險在一定程度上會增加房地產企業的運營成本，降低經營利潤。并且財務整合風險在一定程度上會使得房地產企業面臨更高的財務風險，對財務整合的工作產生了不利影響。

三、房地產企業并購中加強財務風險防范的措施

（一）對企業價值進行正確且合理的評估

房地產企業在并購過程中評估被并購企業的價值時，要嚴格依據并購的目的、價值評估的目的，根據評估工作的實際情況和需要選擇相應正確且合理的評估方法。在評估的過程中，房地產企業要嚴格根據評估的相關程序和流程開展相應的評估工作。此外，房地產企業在并購的過程中要重視目標企業的信息披露，以此為并購的經濟決策提供相應客觀且有力的支持;并且有利于保證并購對價的合理性和有效性，為并購活動的順利開展奠定良好的基礎。

（二）要加強財務杠桿的控制

房地產企業在并購的過程中要重視自有資金的控制工作，并且要有效提高自有資金的利用率。在并購過程中要對財務杠桿進行科學合理的運用，并根據自身的實際情況和需要在內部設置相應科學有效的杠桿風險預警指標。與此同時，房地產企業要想在并購過程中保證充足的現金流，就要根據自身發展的特點以及實際需要開展相應的融資計劃。并且要對并購后的資本結構進行優化和完善，以此有效降低房地產企業在并購過程中所產生的財務風險。

（三）構建健全的資產負債綜合管理機制

房地產企業在并購過程中要構建完善的資產負債綜合管理機制，以此對并購過程中的流動性風險進行有效的降低和防范。房地產企業在并購過程中降低和防范流動性風險時可以借鑒我國商業銀行流動性風險防范的成功經驗，在構建完善的資產負債綜合管理機制的過程中也可以借鑒商業銀行傳統的流動性風險管理機制;房地產企業要重視加強資產負債規模、資產負債期限以及資產負債結構之間的契合度。與此同時，房地產企業要想在并購過程中保證充足的現金流，可以采用資產分配法以及資金匯集法等方法為現金準備工作提供良好的支撐，以此為并購工作的順利開展提供充足的現金。

（四）進一步提高財務整合的力度

房地產企業在并購過程中要重視財務監管體系的完善工作，要進一步提升并購后的財務整合力度。房地產企業在并購完成之后，要提高財務信息的有效利用率，對并購之后的各項財務資源進行合理的配置，提高財務資源的有效利用率;以此有效降低房地產企業的經營成本，在競爭激烈的市場環境中實現并購目標，以獲取更多的土地資源和競爭優勢。

（五）改善信息不對稱的現狀

房地產企業在并購過程中由于信息不對稱而導致了目標企業價值評估的風險，所以房地產企業在并購過程中要對惡意收購進行有效的防范和規避。在并購之前，要詳盡的審查和評價目標公司的各方面情況。在并購過程中并購方可以通過聘請專業的投資銀行，嚴格根據自身發展的實際情況全面策劃未來的發展戰略，要全面分析目標企業的產業環境，實際的財務狀況以及經營能力，以此合理預測目標企業未來的自由現金流量，對目標企業的真實價值進行準確評估。

四、結語

房地產企業在競爭激烈的市場環境中通過并購可以有效提高自身的競爭力以及獲取更多的發展資源，并購對房地產行業的發展產生了重大的影響作用。因此，房地產企業要想在競爭激烈的市場環境中高效的實現并購目標，就要重視并購過程中財務風險的有效防范。對并購過程中的價值評估風險、高財務杠桿風險、流動性風險以及財務整合的風險采取相應有效的防范對策，以此促進并購工作的順利有序開展，高效實現并購目標，在競爭激烈的市場環境中實現健康可持續性的發展目標。

（作者單位：山東大地房地產開發有限公司）